Adjudicação compulsória de imóvel pela via extrajudicial, inovação trazida pela lei 14.382/22

Em suma a adjudicação compulsória possui como objetivo compelir o promitente vendedor a transferir a propriedade ao promitente comprador ou cessionário, nas palavras de Ricardo Arcoverde Credie, trata-se de uma ação pessoal que pertine ao compromissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel (que tenha prometido vende-lo através de contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à escrituração definitiva) tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato praticado.¹

Ou seja, anteriormente a promulgação da lei 14.382/22, o promitente comprador ou cessionário diante do seu direito tolhido em realizar a escrituração definitiva do imóvel adquirido por meio do compromisso de venda e compra, teria que recorrer ao judiciário para se obter uma sentença constitutiva do seu direito, porém, agora com a promulgação da lei 14.382/22 que acrescentou o artigo 216-B a lei 6.015/73 que dispõe sobre os registros públicos, caminhando para a desjudicialização propõe uma nova alternativa para o instituto em comento.

Prevê o supracitado artigo, sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão pela via extrajudicial no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, diferentemente da adjudicação pela via judicial, que em regra, por se tratar de ação pessoal seria competente o foro de eleição seguido pelo foro de domicílio do réu, consoante previsão do artigo 46 da lei 13.105/15.

São legitimados para requerer a adjudicação extrajudicial o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, sendo que o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos: I - instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso; II - prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos; IV - certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação; V - comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI); VI - procuração com poderes específicos.

Destaca-se que para possibilitar a adjudicação extrajudicial é requisito que se comprove o inadimplemento do promitente vendedor, sendo que essa comprovação se dará através de uma notificação extrajudicial realizada pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, podendo ser delegada ao oficial do registro de títulos e documentos, ou seja, necessariamente a notificação precisa se dar através do oficial do cartório de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos, se for o caso, sendo que em um primeiro momento a notificação extrajudicial pela via comum (correios com aviso de recebimento) não seria permitida.

Outro ponto interessante e totalmente pertinente é que caso exista litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação, por óbvio, não possibilitaria a adjudicação pela via extrajudicial. Essa comprovação se dará através da apresentação de certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente, para que se demonstre a inexistência de litígio, o problema é quando o foro de eleição diverge do foro de domicílio do réu e da localização do bem imóvel.

Apresentado os documentos, o oficial do registro de imóveis da circunscrição onde se situa o imóvel, procederá ao registro do domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão ou o instrumento que comprove a sucessão.

Em suma o procedimento para a realização da adjudicação extrajudicial e a documentação a ser apresentada nos parece bem simples, porém, na prática começam a surgir os desafios e as divergências de entendimentos entre os cartórios, mas só colocando em prática para que se refine o procedimento.

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1 Ricardo Arcoverde Credie, Adjudicação compulsória, São Paulo: Malheiros, 1997, pp. 34-35.