Principais pontos que o produtor deve atentar na hora de firmar um contrato de arrendamento rural

O Produtor rural atual diariamente estabelece relações jurídicas contratuais em suas atividades, o que enseja responsabilidades das partes envolvidas no negócio estabelecido, nesse contexto um dos contratos mais pactuados entre produtores rurais é o de arrendamento rural a qual é um instrumento que garante ao arrendatário o uso da propriedade rural para exploração de lavouras, pecuária e até mesmo florestal.

Como proceder com a confecção de um contrato de arrendamento?

O primeiro passo é a contratação de um profissional que tenha conhecimento da legislação que rege o contrato de arrendamento rural para que não haja nenhuma surpresa ingrata no curso do arrendo. O Estatuto da terra prevê que não há uma obrigação do contrato ser de forma pré-estabelecida podendo ser pactuado até mesmo de forma verbal.

Porém, o mais indicado é que seja confeccionado por escrito estabelecendo prazos (de acordo com a atividade exercida), remuneração, indenização por benfeitorias, direito de renovação dentre outros tópicos de extrema importância. Daí surge a necessidade de ter os termos contratuais escritos e bem alinhados juridicamente para que ambas as partes tenham bem claro seus deveres e direitos perante o que foi pactuado, ficando assim, arrendador e arrendatário resguardados em alguma obrigação ou direito futuro que possa vir a surgir. 

Nesse delinear vamos abordar dois pontos críticos e não unanimes entre os produtores que é a fixação do pagamento do arrendamento bem como a notificação prévia em alguns casos.

Como fixar o pagamento do arrendamento?

Um dos pontos que ainda rotineiramente produtores utilizam é a fixação dos valores em frutos, como sacas de soja, milho ou cabeças de gado, por exemplo. Acontece que tal fixação se mostra em contrário do disposto na legislação que estabelece que o preço do arrendamento deve ser estabelecido em quantia fixa em dinheiro, não sendo permitido o que a maioria dos contratos hoje pactuam.

Como consequência na fixação em produtos, tal cláusula se torna nula podendo trazer problemas futuro em uma situação de inadimplemento contratual, explico, se o arrendatário tornar inadimplente, o proprietário precisa executar o contrato judicialmente para receber os valores em atraso, porém o credor enfrentará dificuldades na ação de execução pois a jurisprudência do STJ tem seguido o que dispõe a legislação a qual reafirma que o contrato de arrendamento rural seria insuficiente para basear um processo de execução pois faltaria liquidez do valor devido, o que obrigaria o credor a ingressar com uma ação de cobrança que possui um rito mais moroso tornando muito mais demorado a satisfação do crédito cobrado.

Fazendo um paralelo fácil e de rápido entendimento entre as ações acima mencionadas tem que a ação de execução do título possui um efeito mais rápido na satisfação do crédito com a constrição de bens do devedor até a satisfação do crédito. Por outro lado, a ação ordinária de cobrança só se tem o efeito na constrição dos bens do devedor após o trânsito em julgado da decisão que foi favorável ao credor, o que levaria uma média de tempo absurdamente maior que a ação de execução.

Sendo assim o produtor deve se atentar a fixação do recebimento do arrendamento rural conforme preceitua a legislação bem como o entendimento majoritário da jurisprudência no território nacional.

Noutro giro, um ponto de extrema importância que pode trazer consequências graves na relação arrendatário x arrendador é o prazo e a retomada do imóvel, que deve seguir o que preceitua a legislação nos mesmos moldes da fixação dos valores do arrendamento.

Quais os prazos para o arrendamento?

É possível dizer que o prazo para duração do contrato poderá ser o acordado entre as partes, sendo quando não definido o prazo mínimo de 3 (três) anos com a exceção de prolongamento no caso da colheita não finalizada, por exemplo, onde o mesmo deve ser prorrogado até a finalização para assegurar os investimentos aportados, conforme prevê o estatuto da terra.

Com esse objetivo a legislação também prevê os prazos mínimos para asseverar os investimentos do arrendatário e assegurar o a preservação ambiental que são:

3 (três) anos: para lavoura temporária ou pecuária de pequeno e médio porte;

5 (cinco) anos: para lavoura permanente e ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias primas de origem animal;

7 (sete) anos: para exploração florestal.

E como retomar o imóvel arrendado?

A legislação impõe a notificação prévia no prazo de até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato em três situações, são elas:

1. Notificação para o arrendador retomar o imóvel arrendado;
2. Notificação para o arrendatário exercer o direito de preferência para renovação do arrendamento;
3. Notificação para o arrendatário exercer o direito de preferência no caso de venda do imóvel na constância do arrendamento.

A primeira notificação tem o fito de informar o arrendatário sobre o interesse na retomada do imóvel arrendado ao término do contrato com o objetivo EXCLUSIVO do proprietário explorar a terra ou ser explorada por seus descendentes, sendo que, em caso de não houver a notificação no prazo estabelecido pela legislação recai o direito de renovação automática impossibilitando o arrendador o direito de reaver a posse do imóvel.

Essa notificação poder ser enviada via WhatsApp?

Apesar da frequente discussão sobre a notificação extrajudicial por vias eletrônicas o tema ainda passa por uma insegurança jurídica a qual NÃO É INDICADO O ARRENDADOR PROCEDER COM ESSES MEIOS, pois não é preceituado na legislação, devendo ela acontecer por via do Cartório de Títulos e Documentos ou via judicial, por mais que haja previsão contratual que a respectiva notificação possa ser realizada de outra forma. Assim cabe a nós uma reflexão da necessidade ou não de uma atualização legislativa para que seja válida a notificação por meios eletrônicos.

Nas outras duas situações é importante tomar cuidado com o teor da notificação encaminhada ao arrendatário, devendo constar no caso de preferência de renovação o valor oferecido por terceiros bem como o valor ofertado no direito de preferência de aquisição do imóvel.

Tudo isso é de extrema importância podendo o arrendador em caso de modificar posteriormente o valor do negócio com terceiros responder ação judicial do arrendatário para retomar a posse do imóvel além de ficar sujeito a reparação material e moral, sendo que no caso de compra e venda o arrendador poderá sofrer ação de adjudicação compulsória tendo o arrendatário que depositar o valor do imóvel contido na escritura pública para adquirir o bem.

Assim, concluímos que a notificação premonitória nos contratos de arrendamento rural é de extrema importância e visa a segurança e otimização de prejuízos para ambas as partes que figuram o contrato.