Breves comentários da inovação trazida pela lei 14.383/22 acerca da Adjudicação Compulsória Extrajudicial

A lei 14.383, de 27 de junho de 2022 ("lei"), dentre vários temas, trouxe algumas inovações no âmbito do direito imobiliário, em especial a possibilidade de requerer a adjudicação compulsória extrajudicial fora do âmbito do Judiciário, conforme tratada no art. 216 - B, como se vê, in verbis:

"Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.

§ 1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos:

I - instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso;

II - prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos;

III - (VETADO);

IV - certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;

V - comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);

VI - procuração com poderes específicos.

§ 2º (VETADO).

§ 3º À vista dos documentos a que se refere o § 1º deste artigo, o oficial do registro de imóveis da circunscrição onde se situa o imóvel procederá ao registro do domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão ou o instrumento que comprove a sucessão."

O principal objetivo da adjudicação compulsória é resolver problemas com o registro da matrícula de um imóvel para o qual se tem somente um contrato particular, uma promessa de compra e venda ou quando o comprador não conseguir contato com o efetivo proprietário do imóvel ou caso ele se recuse em assinar a respectiva Escritura Pública definitiva de Compra e Venda.

Recentemente, a utilização do instituto jurídico da adjudicação compulsória, somente poderia ser requerida no âmbito do Poder Judiciário, demandando maior tempo de processo e, a depender da situação, podendo gerar eventuais prejuízos.

Dessa feita, como meio de facilitar e conferir maior celeridade ao processo, a lei passou a permitir que tal pedido seja realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis onde o bem imóvel está matriculado, desde que observado todos os requisitos e documentos necessários para tanto.

Senão vejamos.

Os legitimados para requerer a adjudicação é o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, como disposto no §1º do art. 216 - B. Assim como na usucapião extrajudicial, ficou claro que este procedimento extrajudicial, também deve ser realizado por meio de advogado.

Os documentos necessários para instruir o pedido, encontram-se dispostos no §1º do art. 216 - B, quais sejam: (a) instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso; (b) prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos; (c) certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação; (d) comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI); e (e) procuração com poderes específicos para o advogado.

Um ponto importante é que diferentemente da usucapião extrajudicial, não há necessidade da elaboração da Ata Notarial nesse pleito, posto que inciso III do §1º do art. 216-B foi vetado pelo legislador.

Ainda, como na usucapião extrajudicial, o procedimento da adjudicação compulsória extrajudicial, depende da constituição de advogado devidamente habilitado para tanto, por meio do instrumento procuratório, como sinalizado no inciso VI do §1º do art. 216 - B da lei.

No mais, além de todos os requisitos e documentos exigidos pela lei, antes de requerer a adjudicação compulsória extrajudicial junto ao Cartório de Imóveis competente, deve-se observar: (i) se o promissário comprador comprovou o pagamento da propriedade para o promitente vendedor; (ii) não há necessidade de que o contrato preliminar esteja registrado na matrícula do imóvel; e (iii) se não constou no contrato particular cláusula de arrependimento do negócio jurídico, uma vez que o juiz não pode obrigar alguém a outorgar a escritura, diante de seu arrependimento.

Por fim, apesar de ser um procedimento recente, é natural que, eventualmente gere algumas dúvidas entre os operadores do Direito e pelas Serventias de Cartório de Imóveis, mas foi um grande passo semelhante ao da usucapião extrajudicial.

De qualquer forma, é importante acompanhar os desdobramentos e maturação do assunto, junto ao meio jurídico, Cartórios de Imóveis, sem prejuízo da avaliação do Poder Judiciário, diante de possíveis provocações e demais outras instituições competentes.