Panorama e dicas

A compra de imóveis normalmente é realizada com a utilização de financiamentos imobiliários. São contratos de longa duração nos quais as instituições financeiras exigem como garantia do pagamento o próprio imóvel.

Para dar maior garantia aos bancos e incentivar o crédito imobiliário, criou-se, em 1997, a lei da alienação fiduciária, que assegura a rápida retomada do imóvel para o pagamento da dívida.

Antes do advento da lei, a garantia normalmente era a hipotecária e, por esse sistema, é preciso uma ação judicial para realizar a cobrança e depois executar a dívida, o que levava vários anos para que a instituição financeira recuperasse o crédito.

Com a nova sistemática, em caso de inadimplência os agentes financeiros não precisam mais de ação judicial para retomar o imóvel e revendê-lo por meio de leilão. Tudo ocorre de forma extrajudicial e extremamente rápida, ou seja, independentemente de qualquer processo o imóvel é retomado.

Toda essa agilidade é explicada nessa modalidade de financiamento, pois o imóvel não pertence ao mutuário, que o oferece como garantia ao banco. O dono, legalmente falando, é o próprio banco que cede a posse ao devedor fiduciante, que por sua vez paga as parcelas ao agente financeiro.

Concluído o pagamento do montante financiado aí então o imóvel é transferido para aquele que quitou o financiamento. É somente nesse momento que o registro de propriedade é transferido em definitivo para o comprador. 

Quando o comprador do imóvel deixa de pagar as parcelas para o financiador, normalmente três parcelas consecutivas, a instituição financeira faz uma notificação por meio de cartório para que o pagamento da dívida seja realizado em 15 dias, sob pena de perder o imóvel.

Para quem recebe a notificação, isso parece simplesmente uma carta de cobrança e muita gente deixa passar o prazo imaginando que ainda pode renegociar a dívida e, quando se atentam para o problema, pode já ser tarde.

Passados os 15 dias, os bancos normalmente não aceitam mais o pagamento, mesmo que o cliente tenha o dinheiro para pagar toda a dívida das parcelas vencidas, pois alegam que já consolidaram a propriedade; em outras palavras, já passaram o imóvel para o seu nome em definitivo, com a intenção de retomada da posse.

Se não houver nenhum vício no procedimento judicial, como falha na notificação do devedor ou cobrança indevida da dívida, o imóvel será leiloado pelo banco. Serão 2 tentativas de vender o bem. No primeiro leilão o valor mínimo é o da avaliação e no segundo leilão imóvel poder ser vendido por até metade do preço.

Se sobrar algum valor depois de descontado tudo que é devido para a instituição financeira, esse dinheiro é devolvido ao fiduciante. Isso é desastroso para o devedor, pois ao valor da dívida propriamente dita, referente às parcelas em aberto, que também são corrigidas e acrescidas de multas e encargos, todas as demais despesas pertinentes à transferência definitiva da propriedade ao banco, custas com intimação, publicação de edital e todas que forem referentes ao leilão do imóvel serão descontadas do montante arrecadado com a venda.  

Nessa fase só existe uma opção para o vendedor, que é pagar o débito integral, inclusive as parcelas a vencer, quitando integralmente o financiamento. Esse pagamento pode ser feito até a data da realização do segundo leilão.

Uma opção, mais arriscada para o devedor, é aguardar a realização do segundo leilão, no qual a arrematação normalmente ocorre por preço inferior ao da avaliação e participar desse certame, concorrendo em iguais condições com os demais interessados. Nessa hipótese, em regra, o valor a ser pago pode ser consideravelmente menor do que o da avaliação.

Evidente que é preciso fazer as contas, pois se a dívida for inferior ao valor da avaliação do imóvel, mesmo levando-se em conta uma diminuição do preço em razão da segunda praça, daí a quitação do débito com o banco levando-se em conta a dívida propriamente dita é mais interessante.

Realizado o leilão e arrematado o bem, o fiduciante terá que desocupar o imóvel, sob pena de não o fazendo pagar taxa de ocupação, que pode ser maior do que o valor real de locação e ainda corre o risco de ser retirado à força do imóvel em eventual ação de imissão na posse, proposta por aquele que arrematou o bem.

Dicas:

Se eventualmente souber que não terá condições futuras de honrar com os pagamentos, o quanto antes tentar transferir esse imóvel e o financiamento a terceiros, mesmo que com algum deságio. É melhor perder um pouco no início do que tudo no final. O quanto antes tomar a decisão menor será o prejuízo, pois a cada mês vencido, a dívida e seus encargos aumentam e a chance de encontrar alguém interessado diminui.

Outra opção é procurar o agente financeiro para tentar uma renegociação da dívida, o que também deve ser feito antes da ocorrência da inadimplência. Medidas preventivas são sempre as mais efetivas ou menos danosas.

Um vez notificado, levar a sério o prazo para o pagamento, extremamente curto (15 dias), e quitar a dívida em aberto. Uma vez que chegou nessa fase a única opção para não ter o imóvel levado à leilão é o pagamento das parcelas em atraso e encargos. Então todo esforço deve ser empregado, como a venda de uma carro, um empréstimo com familiares, acordo na empresa ou coisa que o valha para quitar a dívida.

Mas é preciso ficar atento e refazer os cálculos para saber se terá condições de continuar pagando o imóvel. Se a conclusão for pela impossibilidade, é melhor não pegar outro empréstimo para quitar a dívida, senão acabará com 2 problemas para resolver.

Quitar o imóvel antes de que ele seja arrematado em leilão. Fazer as contas para entender se é melhor fazê-lo pelo valor da dívida integral ou optar pelo arremate em 2ª praça do leilão. Normalmente para as inadimplências ocorridas logo no início do curso do pagamento do financiamento a opção por aguardar o segundo leilão é melhor. Para aqueles em estágio mais avançado, quando já se pagou parte considerável do preço, pagar a dívida restante pode ser mais interessante. É preciso analisar as possibilidades com cutela. 

O mais importante dos conselhos parece extremamente óbvio. Só entrar em um financiamento se tem certeza de que poderá pagá-lo até o fim, e aí é preciso considerar vários fatores quando o financiamento for imobiliário. Primeiro e talvez o principal, entender que o prazo geralmente é longo e imprevistos certamente acontecerão nesse tempo. 

É preciso ter folga no orçamento e uma poupança para os contratempos que surgirão. Jamais assumir um financiamento com as contas exatas, pois a depender do tipo do financiamento, a variação do valor das parcelas pode ser maior do que o aumento dos salários.

Embora tenhamos a cultura do sonho da casa própria, talvez os cálculos frios, sem o acréscimo da emoção, poderão demonstrar que o aluguel é mais barato e seguro do que um financiamento de longo prazo.