Incorporação imobiliária e o registro de unidades autônomas.

A lei federal 14.382, que dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos, publicada em junho de 2022, trouxe atualizações relativas à matéria de Direito Imobiliário, tais como digitalização, modernização e interconexão dos cartórios, com a criação do Sistema Eletrônico de Registros Públicos (SERP) e, ainda, alterações na Lei de Incorporação Imobiliária (4.591/64) e na Lei de Parcelamento de Solo Urbano (6.766/79).

Um dos principais temas com reflexos nas incorporações imobiliárias foi o tratamento registral para as frações ideais de terrenos que se tornarão futuras unidades autônomas quando do processo de incorporação do empreendimento imobiliário.

Antes da lei 14.382, não havia norma administrativa com orientações concretas e uníssonas quanto ao regime registral dessas frações ideais, criando divergências de entendimento entre os serviços registrais, dependendo da localização do imóvel.

Na prática, a Corregedoria Geral de um estado aplicava a impossibilidade de criação de matrícula própria para as unidades em construção, com fundamento na inexistência físico-jurídica do imóvel e a temeridade da involução do empreendimento. Em outro estado, entendia-se pela plena possibilidade de abertura de matrículas para as unidades futuras, com fundamentação da existência jurídica das frações ideais, ainda que por ficção legal.

O legislador, buscando dirimir as divergências e unificar o regime registral dessas unidades, trouxe à lei 14.382/22, pela redação do art. 237-A, parágrafos 4° e 5° da Lei de Registros Públicos (6.015/73), a possibilidade de abertura de matrículas para as futuras unidades autônomas em construção após o registro do memorial de incorporação, partindo-se da premissa de que o objeto é o imóvel enquanto unidade econômica e não mais unidade física atrelada ao solo.

Assim, por meio de uma tutela eficiente com a consolidação das informações, buscou-se maior segurança para o mercado imobiliário, possibilitando ao empreendedor, ao alienar as unidades futuras em construção, que o faça com matrículas próprias, distintas da matriz registral do empreendimento, regularizando as unidades desde logo.