A impossibilidade de outorga de escritura pública diante da ausência do pagamento integral do imóvel

Uma expressão profusamente conhecida no Direito, derivada do latim, concerne à "pacta sunt servanda". Em tradução livre, quer-se dizer: "os pactos devem ser respeitados" ou "os acordos devem ser cumpridos".

À vista disto, o brocardo jurídico sobredito assenta que as vontades das partes, articuladas e expostas por intermédio de um contrato formal, serão respeitadas de forma recíproca e, precipuamente, concretizadas sem empecilhos.

Analisando a temática pela visão doutrinária, pode-se elucidar que contrato é um "negócio jurídico bilateral ou plurilateral gerador de obrigações para uma ou todas as partes as quais correspondem direitos titulados por elas ou por terceiros".¹

Mello, por sua vez, dispõe, de maneira similar, que contrato é "uma espécie de negócio jurídico, sendo um ato humano em que tem papel preponderante a vontade dirigida a um determinado fim".²

No ponto, é sabido que, como aspecto fulcral, a relação contratual firmada entre os interessados é norteada pela boa-fé.

O acordo, sendo compreendido como a oficialização documental dos intuitos e desejos das partes, é elaborado exatamente para ter o seu objeto satisfeito, isto é, liquidado; transmitindo a cada um aquilo que lhe é devido. Inexistindo, assim, razões lógicas para haver má-fé.

Neste exato tocante, colhe-se o magistério da douta Giselda Hironaka, in verbis:

"Em todas as fases contratuais deve estar presente o princípio vigilante do aperfeiçoamento do contrato, não apenas em seu patamar de existência, senão também em seus planos de validade e de eficácia. Quer dizer: a boa-fé deve se consagrar nas negociações que antecedem a conclusão do negócio, na sua execução, na produção continuada de seus efeitos, na sua conclusão e na sua interpretação. Deve prolongar-se até mesmo para depois de concluído o negócio contratual, se necessário."³

Inclusive, tamanha presunção de honestidade e confiabilidade contém um vasto contexto histórico. Porquanto, consoante desnudam os ensinamentos de Bouzon⁴, desde a Mesopotâmia são registradas as primeiras espécies de contratos, por assim dizer.

Um contundente indicativo dos acontecimentos acima ventilados tem relação com o denominado "Código de Esnuna", o qual foi elaborado em meados do ano 1.900 (a.C.), posto que versava, além de outros assuntos, sobre compra e venda, empréstimos e demais transações.

Hodiernamente, a essência do contrato está incólume.

Por esta perspectiva, aborda-se, aqui, o contrato de compra e venda, cujo o propósito está bem delimitado pelo Código Civil (artigo 481): "Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro."

Com efeito, vale parafrasear Stolze e Pamplona que definem, com exatidão, a matéria: "O contrato de compra e venda é o contrato principal pelo qual uma das partes (vendedora) se obriga a transferir a propriedade de uma coisa móvel ou imóvel à outra (compradora), mediante o pagamento de uma quantia em dinheiro (preço)."⁵

Todavia, não raramente, o Poder Judiciário recebe demandas atinentes ao descumprimento dos contratos de compra e venda de bem imóvel e as suas repercussões.

Sob tal ângulo, uma das principias controvérsias é relativa à cláusula que disciplina o modo de pagamento e a consequente im(possibilidade) de outorga da escritura pública.

Isto porque, muitos indivíduos têm o seguinte questionamento: Sendo ajustado, em contrato, o parcelamento do valor total ou parcial do imóvel (de forma particular, ou seja, diretamente com o proprietário) a escritura pública poderá ser outorgada antes de ser quitado integralmente o pagamento?

Iluminando o conteúdo, o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, recentemente, repisou que "para o deferimento do pedido de outorga de escritura de imóvel, em decorrência da celebração de contrato de compra e venda, necessária se faz a comprovação da quitação integral do preço ajustado entre as partes."⁶

 Ademais, da Corte aludida sobrevêm outros julgados no mesmo sentido. Veja-se:

"APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. QUITAÇÃO DO PREÇO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. A adjudicação compulsória é ação de caráter pessoal, colocada à disposição do promissário comprador no caso de inadimplemento do promitente vendedor na transferência do domínio do imóvel. Compete ao autor a produção de prova do fato constitutivo de seu direito. Não comprovada a quitação integral do preço, indefere-se o pedido de outorga de escritura do bem."⁷

"APELAÇÃO CÍVEL - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - PROMESSA DE VENDA DE IMÓVEL - AUSÊNCIA DE PROVA DE CONTRATAÇÃO E DE QUITAÇÃO DO PREÇO - RECURSO ADESIVO DESERÇÃO. - A adjudicação compulsória é o procedimento jurídico colocado à disposição de quem, munido de contrato de promessa de compra e venda, após a quitação integral do preço, não encontra êxito em obter o título definitivo de propriedade do imóvel, pela recusa dos promitentes vendedores em efetivá-la. - A ausência de prova da celebração de contrato e de quitação integral do preço, torna inviável a adjudicação compulsória. - Se a parte, no momento de interposição do recurso, deixa de efetuar o pagamento do preparo, deve ser negado seguimento ao recurso, por deserção, nos termos dos arts. 511 do CPC."⁸

O entendimento jurisprudencial supracitado decorre, sem desvios, das diretrizes normativas e teóricas ora perscrutadas, dado que, está em sintonia com o princípio "pacta sunt servanda" e com o Código Civil.

Afinal, uma vez presente o compromisso de quitação do valor global do imóvel para ser outorgada a respectiva escritura pública, não poderia, em nenhuma circunstância, o magistrado decidir de jeito adverso ao posicionamento predito.

De mais a mais, é imperioso aduzir os demais Tribunais reforçam a mesma compreensão. A propósito: "Para o acolhimento da pretensão de outorga de escritura definitiva é imprescindível a demonstração da existência do contrato escrito, de caráter irrevogável, irretratável e sem direito a arrependimento, prova irrefutável da quitação do preço ajustado e recusa injustificada do vendedor em outorgar o domínio sobre o objeto da contratação."⁹

Por oportuno, convém informar que cada cenário deve ser averiguado à luz de sua peculiaridade. Além disto, pondera-se que a situação narrada no corpo deste artigo retrata, exclusivamente, as ocorrências que desaguaram no campo conflituoso.

Isto posto, vê-se que as obrigações contraídas por força de contrato de compra e venda de bem imóvel devem ser solvidas, pois, como vislumbrado, todos os termos do pacto deverão ser efetivados. Do contrário, aquele que ultrajar o negócio jurídico sofrerá, decerto, as consequências legais.

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1 COELHO, F.U. Curso de direito civil, 3: contratos. 5. Ed. São Paulo: Saraiva, 2012. 

2 MELLO, M.B. Teoria do fato jurídico: plano da existência. 12. ed. São Paulo: Saraiva, 2003.

3 HIRONAKA, Giselda M. F. N. Conferência de encerramento proferida em 21-9-2001, no Seminário Internacional de Direito Civil, promovido pelo NAP - Núcleo Acadêmico de Pesquisa da Faculdade Mineira de Direito da PUCMG. Palestra proferida na Faculdade de Direito da Universidade do Vale do Itajaí - UNIVALI (SC), em 25-10-2002, gentilmente cedida a Pablo Stolze Gagliano.

4 BOUZON, E. O Código de Hammurabi. 8. ed. Petrópolis: Vozes, 2000. 

5 Novo curso de direito civil, volume 5: direitos reais / Pablo Stolze Gagliano, Rodolfo Pamplona Filho. - São Paulo: Saraiva Educação, 2019.

6 TJ/MG - Apelação Cível 1.0000.22.105099-0/001 - Des.(a) Cláudia Maia - Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL - 05/08/2022

7 TJ/MG - Apelação Cível 1.0338.12.006487-2/001, Relator: Des. Estevão Lucchesi, 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/02/2021, publicação da súmula em 12/02/2021

8 TJ/MG - Apelação Cível 1.0346.13.000827-6/001, Relator: Des. Marco Aurélio Ferenzini, 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/02/2016, publicação da súmula em 02/03/2016

9 TJ/MT - 0000815-45.2015.8.11.0048, JOAO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/07/2020, Publicado no DJE 13/07/2020