A inspeção predial como forma de redução dos custos de manutenção nas edificações

Há décadas, na cidade de São Paulo, iniciou-se a construção de edifícios, sendo que, hoje, muito destas construções estão descuidadas e/ou desassistidas como se sua "vida útil" tivesse se encerrado.

Porém, em que pese a durabilidade de uma edificação depender dos cuidados e estratégias de manutenção e recuperação, podendo ter sua vida útil alongada, infelizmente, a manutenção predial ainda é vista por muitas pessoas como um custo, em vez de um investimento a longo prazo.

E, para vencer este quadro de abandono e/ou desassistência, necessário se faz com que a sociedade se conscientize sobre a importância de executar obras preventivas de adequação e de melhorias em seus imóveis, ainda mais levando-se em conta que a degradação natural de prédios mais antigos na urbe vem causando danos pessoais e materiais significativos, decorrentes de falhas na construção ou na sua manutenção causando mortes, incêndios, desabamentos e tantas outras mazelas.

Com o intuito de equacionar o problema acima descrito, a Inspeção e Manutenção Predial, tem sido cada vez mais importante nos centros urbanos, com o cunho de garantir a boa performance da edificação, segurança e conforto do usuário.

A inspeção predial é ancorada na Norma Técnica ABNT NBR 16747, intitulada "Inspeção Predial - Diretrizes, conceitos, terminologias e procedimento", vigorando desde 21 de março de 2020.

Para a utilização da referida norma - inspeção predial, deve-se agregar as orientações técnicas das seguintes normas NBR:

• NBR 16.280: dispõe sobre a Reforma em Edificações e os requisitos para o sistema de Gestão de Reformas;

• NBR 15.575: aborda o Desempenho de Edificações Habitacionais;

• NBR 14.037: trata das Diretrizes para Elaboração de Manuais de uso, Manutenção e Operação das Edificações, assim como dos Requisitos para Elaboração e Apresentação dos Conteúdos;

• NBR 5.674: regula os requisitos para o sistema de gestão de manutenção, abordando o tópico da Manutenção de Edificações.

Mas o que vem a ser a inspeção predial?

A inspeção predial nada mais é do que uma avaliação que tem por objetivo identificar o estado geral da edificação e de seus sistemas construtivos (patologias e/ou anomalias), observando os aspectos de desempenho, funcionalidade, vida útil, segurança, estado de conservação, manutenção, utilização e operação, considerando às expectativas dos usuários.

De acordo com a Norma de Inspeção Predial do IBAPE - SP 2011, as patologias (estado geral da edificação) podem ser classificadas em quatro segmentos:

Endógenas: originárias da própria edificação (causadas, por exemplo, por desvio em relação às normas técnicas, mão de obra incapacitada na execução dos serviços e utilização de materiais não certificados ou de qualidade inferior).

Funcional: são patologias adquiridas em decorrência de manutenção inadequada ou inexistente.

Natural: originam-se de fenômenos da natureza, como, por exemplo, chuvas de intensidade superior ao normal.

Exógena: originam-se de fatores externos a edificação, tais como danos causados por obras vizinhas ou inconformidades de imóveis lindeiros.

Verificado em que segmento as patologias se encaixam, estas passam a ser enquadradas da seguinte forma quanto ao estado de conservação:

• Crítico: quando a incidência de anomalias encontradas for considerada como sendo de risco à saúde, à segurança e à solidez, implicando na falta de uso e falta de condições de reparos.

• Regular: quando a incidência de anomalias encontradas for considerada como sendo de risco à funcionalidade, deterioração e comprometimento do uso, implicando na necessidade de reparos.

• Satisfatório: quando não existirem anomalias significativas, estando a edificação com plano de manutenção normal e satisfatório.

Definido o estado de conservação em que se encontram os imóveis, são definidos na inspeção predial o nível de identificação das patologias, que vão desde o nível 1 - identificação das anomalias aparentes, passando pelo nível 2 - identificação das anomalias aparentes com auxílio de equipamentos, até o nível 3 - em que são identificadas as anomalias também ocultas com auxílio de equipamentos. Ou seja, são avaliadas desde pequenas avarias até situações mais críticas, que podem exigir reparos urgentes.

Na inspeção predial, toda a edificação deverá ser verificada. Recomenda-se que a vistoria na inspeção predial inclua, pelo menos, os sistemas construtivos e seus elementos estruturais, impermeabilização, instalações elétricas e hidráulicas, revestimentos internos e externos em geral, elevadores, climatização, exaustão mecânica, ventilação, coberturas, telhados, combates a incêndio e sistema de proteção contra descargas elétricas (SPDA).

O resultado da vistoria é a elaboração de um laudo técnico circunstanciado, detalhando o desempenho da edificação, levando-se em conta a segurança estrutural, aspectos relativos a incêndio, segurança de uso e ocupação; à habitabilidade no que tange à saúde, qualidade do ar, higiene, funcionalidade e acessibilidade, além da sustentabilidade. Estas situações se relacionam, em especial, à durabilidade e a manutenibilidade, aspectos que envolvem a iminência de risco à vida e à segurança dos usuários. Isto é, no laudo técnico é apontado a constatação das anomalias, as causalidades dos problemas e a classificação quanto ao grau de risco/urgência.

Destaca-se que a vistoria tem influência direta no estado de conservação e funcionamento das edificações, trazendo benefícios aos seus usuários, como maior segurança, aumento na vida útil da edificação, menor necessidade de reparos futuros, bem como na valorização dos imóveis.

A inspeção predial não é necessária apenas para os reparos em edificações antigas, já que esse é um bom procedimento para a prevenção de acidentes e manutenção das construções. Nesse sentido, além de evitar prejuízos com a perda de desempenho e deterioração acentuada, também pode poupar sérios riscos aos imóveis.

O cuidado preventivo de análise da edificação ajuda a direcionar melhor os investimentos em manutenção e permite uma visão detalhada das condições do local, evitando prejuízos, pois os cuidados preventivos têm um custo menor em relação às medidas emergenciais. Com a inspeção predial, é possível garantir o bem-estar dos moradores com as condições plenas de uso do espaço, além de poder planejar as intervenções com antecedência e fazer a cotação de valores.

É prudente mencionar que o tema tem despertado um interesse crescente na sociedade como um todo, assim como na comunidade técnica e no meio da gestão condominial. Isso porque, essa avaliação possibilita o melhor uso dos imóveis, mais qualidade nas condições de moradia e a prevenção de sérios acidentes - inclusive com vítimas fatais - nas edificações.