Assembleias permanentes e virtuais - Agora é lei!

Em 9/3/22 foi promulgada a lei 14.309, que altera os artigos 1.353 e 1.354-A do Código Civil, sendo que tais medidas trazem grandes vantagens para os condomínios e associações, uma vez que visam otimizar tempo e trabalho, bem como promovem a adaptação da lei à realidade vivida nos últimos tempos, diante da era digital implementada.

O artigo 1.353 do referido codex passou a prever a possibilidade de realização de assembleias permanentes por condomínios.

Nesse diapasão, resta definido que quando a deliberação exigir quórum especial, previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, fica possibilitado por decisão da maioria dos presentes, ao presidente da assembleia, converter a assembleia em sessão permanente, desde que preenchidos de forma cumulativa os requisitos abaixo:

I - sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido;

I - fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção;

III - seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes;

IV - seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações.

Ocorrendo referida conversão, os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sendo certo que os condôminos que estiverem presentes no encontro seguinte, poderão requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida.

E por último, poderá a sessão permanente ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo máximo de 90 (noventa) dias, contados da data de sua abertura inicial.

Ressalta-se que os condôminos que compareceram e votaram na primeira assembleia não precisam comparecer à segunda solenidade, pois o voto ficará registrado desde a primeira. Todavia, caso o condômino mudar de opinião e desejar alterar o seu voto, poderá fazê-lo até o final da deliberação.

O artigo 1.354-A do Código Civil, por sua vez, passa a dispor que qualquer que seja a modalidade da assembleia, sua convocação, realização e a deliberação poderá se dar de forma eletrônica, desde que, tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio (inciso I) e que sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto (inciso II).

Entretanto, do edital de convocação deverá constar que a assembleia será realizada por meio eletrônico, como também as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos (§1º).

Qualquer problema com os equipamentos de informática ou de conexão à internet dos condôminos ou de seus representantes, são de sua exclusiva responsabilidade, isentando-se a administração do condomínio de todas as situações que não estejam sob o seu controle (§2º).

Após a somatória dos votos e sua divulgação será lavrada a ata eletrônica e encerrada a assembleia.

A assembleia eletrônica deverá obedecer aos preceitos de instalação, funcionamento e encerramento previstos no edital de convocação (§3º) e poderá ser realizada de forma híbrida, com a presença física e virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato (§4º).

Normas complementares relativas às assembleias eletrônicas poderão ser previstas no regimento interno do condomínio e definidas mediante aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade (§5º).

Os documentos pertinentes à ordem do dia poderão ser disponibilizados de forma física ou eletrônica aos participantes, como preferirem (§6º).

Algumas das vantagens significativas que detectamos em favor dos condôminos, com o avanço da alteração legislativa em questão, são os seguintes:

• Não perder votações e discussões importantes do condomínio por falta de tempo ou por estar em outras localidades;
• Votar apenas virtualmente, sem precisar se deslocar para uma reunião de assembleia, estando onde estiver;
• Os votos podem ser justificados e as considerações podem ganhar mais força;
• Ter acesso às atas e tomar conhecimento prévio de todas as ações planejadas pelo condomínio; 
• Propor votações que considera importantes para a melhoria dos ambientes condominiais;
• Documentos relativos a orçamentos para futuras obras e até mesmo prestação de contas podem ser analisados com mais tempo e cautela.

Outrossim, orientamos aos senhores gestores, síndicos e administradoras de condomínios, que não se empolguem frente aos benefícios alcançados e deixem de atentar para os requisitos legais exigidos para o exercício dos mesmos, sob pena de tornarem anuláveis suas assembleias, gerando prejuízos incalculáveis aos condomínios por si comandados.