A cláusula de vigência e suas consequências jurídicas no contrato de locação de imóvel

O contrato pode também ser definido como meio instrumental para regular vontades, direitos e obrigações entre as partes pactuantes.

Já o contrato de locação de imóvel possui o condão de regular e transferir parte dos poderes do proprietário em relação ao domínio que exerce sobre o imóvel.

Com a formalização do contrato de locação do imóvel, a posse direta deste é transferida transitoriamente do locador para o locatário, permanecendo aquele com a posse indireta do bem imóvel.

Não obstante, a celebração da citada locação transfere ao locatário, durante a vigência do contrato, ainda alguns dos poderes atinentes a propriedade, que são o uso e o gozo, permanecendo com o proprietário os poderes de dispor e reaver o bem imóvel.

Ultrapassada esta singela, mas importante introdução, o presente artigo possui como objeto o estudo sobre a cláusula de vigência nos contratos de locações de imóveis, do direito de preferência do locatário, com os consequentes efeitos jurídicos de tais fenômenos jurídicos, atrelada ainda a possibilidade de eventual "adjudicação" do imóvel ao locatário, ou ainda o reclamo deste em eventuais perdas e danos.

Pois bem, prescreve o artigo 8º, da lei 8.245/91, o seguinte:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Situação corriqueira é aquela em que vigente o contrato de locação por prazo determinado, o locatário é informado/notificado pelo proprietário/locador, ou até mesmo pelo novo adquirente, sobre a venda do imóvel, e que deverá desocupar o imóvel dentro de certo prazo.

Mas com a intenção de trazer luz para esta situação tão comum, pontuamos:

De fato, o locatário possui sim o chamado Direito de Preferência em relação a terceiros interessados na hipótese de venda do imóvel. Nesta linha, deve o proprietário antes de oferecer o imóvel a terceiros, oferecê-lo em igualdade de condições ao locatário, conforme preceitua o artigo 27º da já citada Lei.

Retomando a situação posta, na hipótese de no contrato de locação NÃO existir a cláusula de vigência, prevalece a obrigação legal do proprietário em dar a preferência ao locatário pela compra do imóvel, sob pena de responder aquele por eventuais perdas e danos na hipótese do não exercício desta obrigação junto ao locatário.

Todavia, CONSTANDO no contrato a cláusula de vigência para a hipótese de venda do imóvel, e estando este contrato averbado junto a matrícula do imóvel pelo menos trinta dias antes da venda, especialmente nesta situação o proprietário deverá dar a preferência ao locatário a respeito da venda do imóvel, caso a compra o interesse, sob pena de responder aquele por perdas e danos, ou até mesmo com possibilidade de anulação da venda.

Portanto, caso exista a cláusula de vigência no contrato de locação, estando ainda o contrato devidamente averbado na matrícula do imóvel, e o locatário não foi devidamente notificado para exercer o seu direito de preferência na hipótese de venda do imóvel, este poderá, a seu critério, judicializar o fato requerendo a condenação do locador em perdas em danos, ou, também judicialmente, depositar o  preço com objetivo de "adjudicar" o imóvel locado, a lei utiliza o termo "haver para si".

Nessa linha, para alcançar a plenitude do Direito de Preferência, deve o locador fazer constar, quando possível, no contrato de locação a cláusula de vigência, bem como averbar este contrato junto ao respectivo cartório de Registro de Imóveis ao menos trinta dias antes da eventual venda, quando então terá assegurado os direitos de pleitear a condenação do locador em perdas e danos, ou, também judicialmente, dentro de prazo de seis meses da venda, depositar o  preço com objetivo de haver para si o imóvel locado, circunstâncias essas sempre na hipótese de descumprimento do locador em relação ao direito de preferência do locatário quando da venda do imóvel.