A avaliação de imóveis urbanos e a influência de fatores na formação de valores

Avaliar é garantir, através do respaldo das Normas Técnicas, a segurança no resultado obtido de que:

• os valores unitários oriundos dos cálculos atendam à expectativa do preço de mercado;
• o interessado possa encontrar, no mercado imobiliário, bens em oferta, cujos valores, em média, se aproximem dos valores praticados no mercado;
•  corresponda à realidade do mercado, pelo menos no que tange à ordem de grandeza dos preços praticados.

Cumpre ressaltar que nenhum método de avaliação é exato, sendo que as avaliações visam encontrar um valor provável, que muito se aproxima do valor de mercado. De certo que, seguem as tendências normativas disciplinadas por entidades das categorias profissionais

Avaliação de imóveis em específico

Especificamente, os terrenos valem pela sua capacidade de produzir renda pelo seu aproveitamento apropriado, quer para fins de habitação, indústria ou comércio.

Na determinação do valor, é de grande importância a natureza e localização do bairro em que se acha situado; o uso do solo;  zoneamento; o posicionamento interno ou situação física do lote no quarteirão; a largura das vias em que se insere o lote; a intensidade do tráfego no local (pedestres e veículos); acessibilidade a partir das principais vias de comunicação; a existência ou não de melhoramentos (pavimentação, sarjetas, passeios, etc) e utilidades  públicas (telefones, transportes, energia elétrica, água, etc.); inclinação das vias, etc.. A estes fatores se adenda  a sua frente ou testada sobre o alinhamento da rua  (extensão); o seu formato: se regular ou irregular; a área; a topografia, plana ou em nível, acima ou abaixo do nível da rua, se aclive ou declive; a composição geológica, se firme e consistente ou de natureza movediça, etc..

Na avaliação do bem, os peritos e assistentes técnicos têm, por dever  profissional e ético, sobressair todas as possibilidades econômicas do imóvel pelo seu aproveitamento racional e eficiente.

Fatores que influenciam na formação de valores           

O mercado imobiliário reveste-se de características especiais, ligadas a fenômenos culturais e sócio-econômicos, gerando amostras heterogêneas. Com o objetivo de disciplinar equalizar e homogeneizar  os valores de um lote urbano, é que a ABNT, através da NBR 14.653-2/11, indica que sendo a avaliação um conjunto de conhecimentos técnicos científicos, traz indicadores que podem ser aplicados ou influenciam em metodologias avaliatórias, com o intuito de tornar representativo o imóvel em comparação a outros em seu entorno.

E, dentro destas configurações, de estabelecer uma base regular ou um fundo base, é que há os fatores corretivos que equalizam a formação de valores dos lotes.

O fundo base é o fundo ideal de um lote de terreno de aproveitamento máximo, tendo-se em conta a natureza do bairro. O fundo base deve crescer do centro para a periferia de uma cidade. É independente do fundo médio dos lotes de uma cidade, mas deve ser escolhido de tal forma que permita ser atingido o aproveitamento máximo dos lotes de acordo com a natureza do bairro onde se acham situados. 

A seguir é discorrido sobre alguns dos fatores corretivos que podem influenciar na formação de valores sobre o imóvel avaliando:

Terreno:

Índice fiscal: este fator, extraído da PGV (Planta Genérica de Valores),  diz respeito aos valores de lotes voltados para aquele logradouro à vista das suas características gerais, ou seja, não diz respeito a lote específico; pressupondo então, que características que destoem do geral não estejam captadas. O referido fator representa os valores unitários de terreno (R$/m²) estabelecidos pelas prefeituras locais.

Em não havendo tais índices, constatando incoerências nas suas inter-relações, ou mesmo índices que discrepem excessivamente daquele para o qual a pesquisa deve ser feita (entre a metade e o dobro do local), podem ser realizados estudos de remanejamento de índice para o local, dentro de critérios técnicos justificáveis.

Importante mencionar que a PGV - Planta Genérica e Valores é o instrumento legal elaborado pela municipalidade, fixados de acordo com normas estabelecidas em lei, no qual são elencados o valor venal de imóveis para fins de constituição do crédito tributário sobre a propriedade imobiliária. Portanto, é a base para o cálculo do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).

Fator transporte: quando os elementos comparativos se localizam em situação não equivalente ao avaliando, poderão ser utilizados os índices fiscais. Caso constatada que a relação entre o índice fiscal do comparativo e aquele do comparando não representa a realidade de mercado, as suas readequações para exprimir a realidade de mercado podem ser promovidas, devendo ser justificada, ou seja; efetuada a correlação entre a localização do imóvel avaliando e a localização do elemento paradigma.

Fator profundidade: Traz Luiz Carlos Berrini em seu livro "A Avaliação de Terrenos Urbanos" sobre o fator profundidade: Se uma parcela de terreno, tendo uma dada frente, em uma só rua, for aumentada pela adição de um lote de fundo, normalmente terá seu valor aumentado, porém o aumento de valor não será em proporção ao aumento de profundidade.

O princípio de influência de profundidade ensina que cada faixa sucessiva tem algum valor, mas que o valor das faixas decresce sucessivamente, à medida que nos afastamos do alinhamento da rua, na direção da linha de fundo do lote. Isto é: as porções mais profundas de um lote têm menos valia que as porções fronteiriças (conceito de aproveitamento eficiente).

Importante mencionar que a formação física do lote terá influência no fator profundidade e de seu preço, em razão de seu aproveitamento físico e, consequentemente, econômico dado ao lote. Assim sendo, exceto casos especiais e/ou terrenos de configurações peculiares, a forma do terreno é estudada com base nas medidas de frente e de fundos, em função do aproveitamento econômico e eficiente para o local em que se insere o lote.

O fator esquina ou frentes múltiplas: os terrenos de esquina ou de frentes múltiplas devem ser avaliados como tendo uma só frente, principal, escolhida como sendo a que implica no seu maior valor, aplicando-se os fatores corretivos descritos nas normas avaliatórias.

Fator testada: aplicado para retirar as vantagens ou desvantagens de um lote com relação a outro possuidor de uma frente de referência. Aceita-se que o imóvel de maior frente seja mais valorizado.

Fator zoneamento: fator multiplicativo que pondera as restrições legais que à propriedade são impostas pela legislação de uso e ocupação do solo, em relação ao zoneamento paradigma.

Fator correção de área: fator que visa corrigir discrepâncias que se estabelecem quando se comparam áreas de dimensões distintas

Fator topografia: quando os elementos comparativos apresentarem características topográficas em forte teor discrepantes ao avaliando, deverão ser utilizados os parâmetros de correção declividade (aclive, declive) e desnível em relação à via (abaixo ou acima do nível da rua), trazidos nas normas avaliatórias.

Consistência do terreno (solo): este fator busca corrigir situações que impedem e/ou dificultam o acesso ao bem avaliando, decorrentes de locais em que a região é inundável, afetada por inundações periódicas ou permanentemente alagadas,

Menciona-se que as regiões sujeitas a inundações (solo alagadiço) são aquelas em que, por insuficiência do sistema de drenagem superficial, ocorrem alagamentos frequentes durante as estações das chuvas, impedindo acesso direto aos imóveis, podendo inclusive atingir o interior do terreno.     

Dentro desta condição, enquadra-se o solo brejoso que é um solo saturado e com baixa consistência, ou seja, não oferece capacidade de suporte direta e superficial para as edificações

Fator oferta: em toda negociação é natural que o ajuste entre as partes contemple uma redução no preço (elasticidade do negócio), dentre outras condições da transação. Tal redução se aplica sobre o seu preço total, independente de se tratar de terreno com ou sem benfeitoria (é o processo avaliatório).

Como o processo de avaliação deve retratar a realidade do mercado, não há fundamento para que a aplicação do fator oferta incida apenas sobre uma parcela, visto que tal procedimento representaria aumento artificial do valor do terreno.

Neste diapasão, extrai-se do livro "Avaliações para Garantias" - Editora Pini, item 2.2. de fls. 108:

"Nos casos de elementos coletados a partir de anúncios, ofertas e outras fontes de informação que reflitam com absoluta exatidão o valor de mercado, porque admitem uma elasticidade de negociação ou escondem maior valorização,...Isto se faz pela aplicação de um fator de fonte que, via de regra, é utilizado em grande escala para compensar a superestimativa natural das ofertas. Em São Paulo, costuma-se empregar o fator fonte igual a 0,9 quando as amostras são coletadas a partir de anúncios e ofertas".

Fator favela: considera-se favela o agrupamento de moradias populares em áreas invadidas, com ou sem adequada infraestrutura urbana, ausentes os pré-requisitos de uso, ocupação e parcelamento de solo. Cada favela possui contexto e características próprias e peculiares, de modo que o caso em estudo deve ser analisado à luz da compreensão da sua influência na formação de valor para a área a qual está inserida, bem como para as áreas limítrofes/lindeiras e circunvizinhas, assim agrupadas: terreno ocupado por favela; terreno limítrofe à favela; terreno circunvizinho à favela.

Importante mencionar que o valor a ser atribuído para o imóvel que esteja sob influência direta ou indireta de favela, conforme a classificação acima apresentada, é consequência da qualidade da pesquisa de elementos comparativos efetuada na localidade.

Pesquisa de valores: a pesquisa deve ser desenvolvida considerando as características do imóvel avaliando, a disponibilidade de recursos, relatórios, informações, pesquisas anteriores, plantas, documentos e prazo de execução dos serviços.

Na coleta de dados devem ser observadas as seguintes premissas:

a) completa identificação dos dados de mercado;

b) diversidade de fonte de informação;

c) contemporaneidade (até 1 ano em relação à data da avaliação);

d) semelhança com o imóvel avaliando;

e) pertencer à mesma região;

f) quantidade mínima de 6 (seis) dados de mercado efetivamente utilizados.

Meio Ambiente: os imóveis que possuam restrições ao uso e ocupação do solo em função de questões ambientais advindas do Código Florestal ou das Leis de Uso e Ocupação do Solo, tais como 'Área de Preservação Permanente - APP', 'Área de Proteção Ambiental - APA', ou ainda o zoneamento do município de São Paulo conhecido como 'Zonas Especiais de Preservação Ambiental - ZEPAM', deverão obedecer às recomendações abaixo.

Deverão ainda ser observados os parâmetros dispostos nas resoluções CONAMA 302 e 303, datadas de 20 de março de 2002.

A determinação do valor do lote com restrição ambiental, deverá partir da análise do impacto que tal restrição, em razão de suas dimensões, características e localização, traz ao potencial construtivo útil do lote, partindo-se da hipótese inicial de inexistência da restrição.

Benfeitoria:

As benfeitorias podem ser definidas como qualquer tipo de melhoramento permanente realizado pela ação do homem em algum terreno, que não possa ser retirada sem algum tipo de destruição, fratura ou dano. As benfeitorias assim podem ser constituídas:

• Benfeitoria necessária: a indispensável para conservar o bem ou evitar a sua deterioração.
• Benfeitoria útil: a que aumenta ou facilita o seu uso, embora dispensável.
• Benfeitoria voluptuária: a que visa simples deleite ou recreio, sem aumentar o uso normal do bem.                           

Na formação de valores das benfeitorias construídas, alguns fatores influem em seu valor, são:

Padrão construtivo: destinado a adequar as diferenças de nível construtivo dos imóveis da amostra (paradigmas) ao padrão do imóvel avaliando. O padrão construtivo de um bem se destaca pela sua finalidade, dimensões, conservação, estilo arquitetônica incluindo a ordenação e organização do espaço, a funcionalidade, o tipo do material empregado (preço, qualidade, resistência, aplicação, etc), tecnologia construtiva, etc.

Obsolescência: Trabalhos nacionais definem depreciação como perda da aptidão de alguma coisa servir ao fim a que foi destinada, no caso de imóveis essa perda se traduz em diminuição de interesse, de comodidade, de procura e, consequentemente de valor.

A depreciação pode ser paulatina ou brusca, e sua causa pode ser de ordem física ou funcional. Pode-se falar também em depreciação econômica.

A depreciação de ordem física é decorrente do desgaste nas partes construtivas desse bem, por uso próprio, avarias ocidentais repentinas (deterioração) ou mesmo por desgaste constante (velhice/decrepitude).

A depreciação de ordem funcional pode ser provocada, no caso dos imóveis, por uma inadequação, superação ou anulação.

A inadequação resulta de falhas da concepção do projeto ou na própria execução, ou seja, o imóvel não está perfeitamente adequado à sua finalidade. A superação seria o obsoletismo propriamente dito, isto é, o imóvel estaria superado em razão do desenvolvimento de novas técnicas, novo conforto ou pela própria estética. A anulação é quando o imóvel, já superado, não se adapta a novas finalidades.

No caso da depreciação econômica, esta é caracterizada pela diminuição do valor do imóvel, como consequência do valor de mercado.

Estudos internacionais, entre eles de Vibrandt e Dryden (em seu livro Chemical Engineering Plant Desig, 4º ed.), definem depreciação como a perda inevitável de valor de fábrica, equipamento e materiais no decurso do tempo, causado por:

• ação química ou corrosão;
• ação física: deterioração, decrepitude, abrasão, desgaste normal e manutenção deferida ou reparos;
• inadequacidade;
• obsolescência.

Os coeficientes de depreciação é que irão influenciar o valor de mercado do bem. 

Do exposto, tem-se que valor é a resultante de causas e fatores variáveis, a maior parte de origem subjetiva e portanto susceptíveis de serem medidas ou comparadas. Estes fatores podem ser considerados como: a utilidade, a raridade e a desejabilidade ou procura, porque se admite ser o resultado da livre ação dos fatores e forças econômicas da lei da oferta e procura; a ausência de qualquer destes fatores, prejudica a formação do conceito de valor. Menciona-se que a única lei verdadeira e real que regula os valores é a lei da oferta e procura, embora essa lei não seja matemática nem obedeça a regras fixas, obedecendo de forma geral, a aspectos subjetivos, inerentes ao entendimento racional e exato.

Duas espécies de valores ligadas uma à outra e independentes são os terrenos e as construções erigidas nestes terrenos, para fins diversos. O terreno tem seu próprio valor, ele é indestrutível não muda de um lugar para outro (bem de raiz); não é produzido como muitas outras coisas e ser único, além de poder receber uma construção. A construção vale pelas facilidades e conveniências que oferece.

Urge distinguir preço e valor. O preço, de forma geral, é a tradução em dinheiro do valor de uma coisa. A tendência dos preços é para representar de fato o valor das coisas, quando todos os fatores atinentes a esta coisa se aproximam de uma média como: oferta equilibrada com a procura, utilidade não diminuída, etc.. Ou seja, para que os preços sejam o reflexo dos valores é necessário que haja o maior equilíbrio possível entre os fatores econômicos que concorrem para a formação dos valores.