Quóruns de assembleias em condomínios

Tudo que se decide em uma assembleia condominial depende de prévia convocação legal (edital), em conformidade com os ditames previstos na respectiva convenção, uma pauta (ata) clara e estrita obediência ao quórum necessário para cada tema deliberado.

Para muitos assuntos que não se exigem? Quórum qualificado, apenas a maioria dos presentes já é suficiente para deliberar sobre os mesmos. 

Todavia, nos casos em que a lei ou a convenção exige o chamado "quórum qualificado", como alteração da convenção ou obras,?o mesmo deve ser obedecido, para que o que for decidido em assembleia tenha validade legal, do contrário pode ser objeto de ação judicial contra o condomínio, ajuizada por algum condômino descontente com determinada deliberação, visando a respectiva reversão. 

O art. 1352, parágrafo único, do CC prevê que: "Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio."

Portanto, nem sempre os votos são apurados pelas frações ideais, devendo ser seguida, primordialmente, a convenção condominial.

Para efeitos de quórum, deve-se atentar para as expressões: maioria absoluta ou maioria do todo. Leva-se em consideração a totalidade do condomínio, ou seja, todos os condôminos, como por exemplo, para aprovação de obras úteis, que aumentam ou facilitam o uso da coisa, como reforma de guarita ou individualização de hidrômetros. A maioria absoluta leva em consideração a totalidade do condomínio, considerando presentes e ausentes na assembleia. É o primeiro número inteiro superior à metade. Exemplo: Se o edifício possuir 100 condôminos, a maioria absoluta é 51. Se estiverem presentes apenas 60 na assembleia, ainda assim o número de aprovação é 51.

Maioria simples ou maioria dos presentes, corresponde a 50% + um dos presentes em assembleia, quórum esse que elege ou destitui síndico, aprova orçamento e contas. 

Dois terços do todo referem-se a 2/3 de todas as unidades, levando em conta as frações ideais, caso se aplique. É um quórum aplicado para aprovação de obras voluptuárias e alteração da convenção.

Obras necessárias podem ser providenciadas por qualquer condômino, sem autorização de assembleia, se o síndico não puder ou não quiser agir.

Nesse diapasão, reza o art. 1341, §1º, do CC/02: "As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino." 

Se as despesas para obras necessárias e urgentes forem grandes, será preciso convocar imediatamente a assembleia, e comunicar a situação. Nessa hipótese, vige o art. 1341, parágrafos 2º e 3º, do CC, a saber: "Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. § 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos." 

Já as obras em partes comuns que são usadas por apenas alguns condôminos e devem ser custeadas apenas por estes, seguindo a regra do art. 1340 do CC/02: "As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve." 

Mudar a destinação de uma área comum, alterando a finalidade do ambiente, por exemplo, transformar uma área de lazer em garagem, também exige prévia deliberação assemblear e, nessa hipótese, é preciso a aprovação da unanimidade dos condôminos.

É fato que nem toda obra importa em mudança de destinação e, nesse caso, se uma área de lazer vai se transformar em outra área de lazer (por exemplo, um playground vai virar quadra), a situação se enquadra em obra voluptuária, sendo necessária a aprovação por 2/3 (dois terços) dos condôminos.

Por sua vez, o CC/02, em seu art. 1336, inciso III, dispõe que:

"Art. 1336. São deveres do condômino: (...)

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas."

E a lei 4.591/64 segue esse mesmo rumo, também vedando a alteração da fachada edilícia.

Entretanto, é recorrente encontrar-se permissivo a tais alterações junto às convenções condominiais, condicionando à aprovação unânime dos condôminos.

Outrossim, sob outro prisma, o CC/02 estabelece uma série de deveres dos condôminos, e dá ao condomínio o direito de aplicar multas caso esses deveres sejam descumpridos. Normalmente, a definição sobre o procedimento para aplicação de multas e os seus valores estão previstos na convenção do condomínio.

O CC/02 também prevê o procedimento no caso de condôminos que descumpram reiteradamente os seus deveres. Neste caso, o condomínio pode aprovar a cobrança de multa correspondente a até cinco vezes o valor da taxa condominial, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, nos termos dos arts. 1336 e 1337.

Para aprovar a aplicação dessa multa, é preciso a aprovação de ¾ dos condôminos restantes (excetuando o próprio infrator).

Em suma, diante de todo tratado acima, para votar determinado tema, os quóruns se classificam como maioria simples, absoluta ou qualificada e, visando melhor ilustrar, segue de forma prática e exemplificativa o quórum necessário para cada uma das situações mais frequentes na rotina do condomínio: 

1) Prestação/aprovação de contas, previsão orçamentária/aumento da taxa e eleição de síndico:

Em 1ª convocação, é preciso quórum de metade do todo; em 2ª, quórum livre.

Votação necessária: maioria dos presentes na assembleia. 

2) Obras necessárias no condomínio:

São as que conservam a coisa ou impedem sua deterioração.*

Exemplos: pintura ou limpeza da fachada (mantendo-se a mesma cor e padrão) e obras urgentes, como impermeabilização de um local com vazamento.

Votação necessária: maioria dos presentes na assembleia. 

Obs.: se as despesas não forem grandes, não precisam de aprovação. 

3) Obras úteis no condomínio:

As que aumentam ou facilitam o uso da coisa.*

Exemplos: reforma da guarita, individualização dos hidrômetros, portaria remota, entre outros.

Votação necessária: maioria do todo (todos os condôminos do condomínio). 

4) Obras voluptuárias no condomínio:

As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio.* 

Exemplo:?construção de uma piscina ou academia de ginástica.

Votação necessária: 2/3 do todo (todos os condôminos do condomínio). 

5) Alterações na convenção:

Votação necessária: 2/3 do todo (todos os condôminos do condomínio).**

6) Alterações no regimento (ou regulamento) interno:

Votação necessária: maioria dos presentes.** 

7) Destituição do síndico:

Assembleia especialmente convocada por 1/4 dos condôminos. 

Votação mínima:maioria dos presentes. 

8) Outros motivos:

Desde que não exigido quórum especial pela lei ou pela convenção, em 1ª convocação, é preciso a presença de metade do todo; em 2ª, quórum livre. 

Votação mínima: maioria dos presentes.

9) Observações: 

(*) Definições extraídas do Dicionário Aurélio Buarque de Holanda. 

(**) O CC/02 nada dispõe sobre a votação mínima necessária quanto às alterações no regulamento interno.

(***) É recorrente que a convenção ou a assembleia determine ou delibere, respectivamente, um valor como teto máximo que não dependa de aprovação dos condôminos.