O encargo e a responsabilidade do corretor de imóveis frente à jurisprudência do Superior Tribunal da Justiça

O Superior Tribunal de Justiça, recentemente, apreciou uma matéria de suma relevância àqueles que laboram no âmbito da corretagem imobiliária.

A Corte sobredita, em sede de recurso especial, sopesou a legitimidade passiva de uma corretora de imóveis que intermediou um contrato de compra e venda rescindido em razão de mora contratual (REsp n.º 1.811.153).

De plano, o ministro Marco Aurélio Bellizze assentou que "não há legitimidade da corretora para responder pelos encargos indevidamente transferidos ao consumidor ou para restituir os valores adimplidos em virtude da rescisão contratual, pois se referem a relações jurídicas diversas".¹

Em síntese, o relator, habilmente, conectou os arts. 722 e 725, ambos do Código Civil, para demonstrar a obrigação e o direito do corretor de imóveis.

Veja-se, por oportuno, as redações normativas citadas:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Deste modo, ao ler a legislação aludida, denota-se que a obrigação do comitente é a de pagar os honorários do comissionista (no caso, o corretor de imóveis) assim que perfectibilizada a sua respectiva incumbência laborativa, ou seja, "a aproximação das partes e a conclusão do negócio de compra e venda, ressalvada a previsão contratual em contrário".²

Percebe-se, por este prisma, que a relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é, inegavelmente, diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor.

Isto porque, a responsabilidade do corretor está restrita as falhas oriundas da prestação dos serviços exclusivos da corretagem, isto é, da diligência no tocante às informações do imóvel a ser vendido (no que lhe couber), a presteza ao cliente para sanar as suas dúvidas, bem como a aproximação das partes, tornando o ato negocial transparente e, dentro das suas atribuições, seguro.

À vista disso, pode-se dizer que não poderá ser delegado ao corretor os descumprimentos contratuais originados pelas ações dos vendedores e dos compradores.

Para mais, com exceção da relação alusiva à corretagem, não há, em regra, qualquer outro tipo de envolvimento do corretor com os demais componentes da negociação, fato que robustece a premissa que o corretor não integra, de maneira expressa, a relação jurídica da compra e venda, o que, por corolário, impõe o afastamento da responsabilidade solidária quando a transação for rompida por atos que fogem do seu controle e da sua vontade.

No entanto, por outro lado, inexistindo pedido de rescisão contratual e sobrevindo somente o pleito de condenação dos vendedores ao pagamento de lucros cessantes pelo atraso na entrega do imóvel, a responsabilidade é daquela parte que deu causa ao atraso, designando à vendedora e à incorporadora o pagamento da indenização, porquanto o reparo indenizatório não detém relação com a corretagem, a qual sequer é objeto desse tipo de feito.

Em tempo, reforça-se: "[...] caberá aos promitentes vendedores inadimplentes arcarem com eventuais valores pagos a título de corretagem, já que o contrato foi resolvido por culpa deles e está dentro do risco de sua atividade, não podendo ser imputado à corretora, que cumpriu com a sua responsabilidade de aproximação das partes e não pode ser responsabilizada por conduta estranha ao objeto do seu contrato".³

Ademais, aqui, é fulcral sublinhar que o entendimento ora exposto foi articulado, igualmente, pela Quarta Turma do Tribunal da Cidadania, conforme atesta a emanta abaixo colacionada:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. TERMO FINAL. ENTREGA DO IMÓVEL AO ADQUIRENTE. APLICAÇÃO DA SÚMULA 83/STJ. CORRETORA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. ARTS. 722 E 723 DO CÓDIGO CIVIL. INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. 1. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Segunda Seção, DJe de 27.9.2019). 2. Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Incidência dos arts. 722 e 723 do Código Civil. 3. Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente. 4. Agravo interno parcialmente provido para dar parcial provimento ao recurso especial.⁴

Por fim, é de bom alvitre asseverar que, avistando-se desvios na relação jurídica da corretagem, tal como o envolvimento do corretor na construção e incorporação do imóvel, poderá ser reconhecida a sua responsabilidade solidária, ensejando, assim, as sanções cabíveis à luz do caso concreto.

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1 REsp n.º 1.811.153 - SP (2019/0118270-0) - p. 4