MP implementa o sistema eletrônico de registros públicos e moderniza o setor imobiliário brasileiro

A Câmara dos Deputados acaba de aprovar a MP 1085/21, que estabelece novas regras para o registro cartorário de imóveis, disciplinando um sistema eletrônico e com interconexão entre todos os cartórios do país. A matéria, que agora será enviada ao Senado, é um avanço normativo no sentido de unificar o registro de propriedade imobiliária em todo o território nacional, de maneira digital. Deve ser uma ferramenta necessária, atual, eficiente e ágil, que pretende recolocar o Brasil em um nível melhor de ambiente de negócios privados, com redução de burocracias e custos de transação imobiliária, quando comparado a outros países concorrentes e em desenvolvimento, em avaliações econômicas internacionais, como o relatório doing business.

A MP cria um sistema eletrônico de registros públicos (SERP) e passa a obrigar que todos os cartórios devem realizar seus atos e negócios jurídicos com o envio de documentos, títulos e certidões em formato eletrônico e via sistema interconectado nacionalmente entre as serventias, incluindo serviços de divulgação de índices e indicadores estatísticos registrais imobiliários para os órgãos públicos interessados, bancos, investidores e o mercado em geral. O sistema eletrônico de registro imobiliário, que já estava previsto desde 2009 na lei 11.977, vai conectar as bases de dados de todos os cartórios do Brasil, o que será implantado e gerido por uma entidade civil de direito privado sem fins lucrativos já existente, que é o ONR - operador nacional do sistema de registro eletrônico de imóveis, seguindo a CNJ - Regulamentação da Corregedoria do Conselho Nacional de Justiça.

Com previsão de ser implantado até 31 de janeiro de 2023, o SERP será capaz de fornecer informações, de maneira mais segura e em âmbito nacional, sobre garantias reais imobiliárias de origem legal, convencional ou processual, contratos de arrendamento mercantil ou financeiro e cessões de crédito, dentre outros. Isso trará grandes facilidades, dispensando os oficiais de registro de imóveis da função de imprimir certidões físicas de inteiro teor, presencialmente no balcão dos cartórios, que passarão a ser fornecidas de forma remota, unificada, resumida aos itens em vigor e eletrônica, em âmbito nacional.

Outra facilidade para ampliar o acesso aos serviços digitais é o uso, previsto na MP, de uma assinatura eletrônica avançada, com procedimentos de confirmação do usuário e da integridade de documentos em formato eletrônico diferentes da chave pública ICP- Brasil, sistema pelo qual entidades particulares credenciadas cobram para emitir certificados digitais.

A MP também traz outras alterações importantes para o setor imobiliário, como aquelas na lei 13.097/15, que fortalece o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel e a inoponibilidade de situações jurídicas não constantes da matrícula a terceiros adquirentes e/ou credores de boa-fé, ressalvadas as exceções legais, o que aumenta a segurança jurídica das transações imobiliárias, ajuda a diminuir custos desnecessários com auditorias legais intermináveis e acaba fomentando a atividade econômica no setor imobiliário.  

A MP altera, ainda, a lei 4.591/64, que dispõe sobre condomínio em edificações e incorporações imobiliárias. Por exemplo, regulamenta melhor a extinção do patrimônio de afetação com a averbação da construção, abre a possibilidade de averbação da afetação das unidades após a extinção das obrigações do incorporador, fixa o prazo de 10 dias úteis para os oficiais de registro de imóveis apresentarem eventuais exigências que julgarem necessárias ao registro dos memoriais de incorporação, prevê que o registro do memorial de incorporação e de instituição dos condomínios sobre frações ideais constituem um ato registral único, com redução de emolumentos registrais, cria novo procedimento de fiscalização dos adquirentes e da comissão de representantes, com a possibilidade de destituição extrajudicial do incorporador inadimplente, dentre outras novidades importantes ao setor de incorporação imobiliária.

Ainda em matéria de registros públicos (lei 6.015/73), a MP também estabelece a realização de registros, escrituração e recepção de atos em meio 100% eletrônico, estabelece prazo em dias úteis para a vigência da prenotação, para os pagamentos de emolumentos e para a prática de atos pelos oficiais de registro de imóveis, de registro de títulos e documentos e de registro civil de pessoas jurídicas. Também cria uma certidão simplificada e unificada contendo as principais informações atuais válidas e relativas ao imóvel e ao seu respectivo titular, como a descrição, número de contribuinte, direitos, ônus e demais restrições, judiciais e administrativas, em vigor.

O texto ainda estabelece prazos máximos para a emissão de certidões a contar do pagamento dos emolumentos em (a) 4 horas para a certidão de inteiro teor da matrícula ou do livro auxiliar, em meio eletrônico; (b) 1 dia para a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel; e (c) 5 dias para a certidão de transcrições e demais casos; além de dispensar o registro múltiplo em títulos e documentos no registro de títulos e documentos dos domicílios de todas as partes, bastando o registro em uma única localidade.

A Medida Provisória, que agora segue para o Senado, vigorará a partir de sua publicação, com exceção dos pontos para os quais foram fixados prazos específicos para a vigência ou aqueles ainda pendentes de regulamentação.