Garantidoras de condomínio, cuidados básicos e informações importantes quando da contratação

Após várias solicitações por parte de síndicos e administradoras de condomínios residenciais e até mesmo comerciais, resolvemos traçar uma breve análise dessa modalidade de prestação de serviços, para que se possa vislumbrar com mais facilidade as vantagens e desvantagens da contratação.

Em linhas gerais uma garantidora de crédito, conhecida também como "garantidora de condomínio" é uma empresa que assume a cobrança da taxa condominial e repassa para o condomínio sempre 100% das receitas, mesmo que haja moradores inadimplentes.

Em primeiro lugar, é necessário estabelecer, desde já, que o termo "garantidora" de crédito está, na maioria das vezes, tecnicamente equivocado. Isso porque a empresa que presta esse serviço - geralmente - não é instituição financeira tampouco seguradora, de modo que lhe faltaria, a depender do caso, autorização legal para fornecer "garantia" sobre riscos de terceiros. Também não se trata de uma "garantia contratual", porque numa relação jurídica entre devedor e credor, é o devedor quem oferece ao credor a garantia como forma subsidiária de adimplemento da obrigação, seja mediante cessão de título de crédito, transmissão de direito real sobre bens, fiador, avalista, retrovenda, etc. É juridicamente impossível que o credor da relação ofereça garantia a ele mesmo ou que imponha uma garantia terceirizada ao devedor, nem sua prévia anuência.

Assim, é preciso esclarecer que o objeto do contrato geralmente estabelecido entre "garantidora" e condomínio, na grande parte se trata de "fomento mercantil", também chamado de 'factoring', que é uma operação financeira pela qual uma empresa vende seus direitos creditórios - que seriam pagos a prazo - através de títulos a um terceiro, que os compra à vista, mas com um desconto. Trata-se de instituto do direito mercantil que tem por objetivo a prestação de serviços e o fornecimento de recursos para viabilizar a cadeia produtiva de empresas mercantis ou prestadoras de serviços, notadamente pequenas e médias empresas.

É o que se extrai da leitura conjunta da maioria dos contratos deste tipo. Destacamos algumas cláusulas recorrentes:

2ª - A CONTRATADA obriga-se a garantir a cobrança integral das taxas de condomínio, efetuando o adiantamento total dos valores líquidos a serem recebidos.

§ 1º - A antecipação de contas será feita no 1º. dia útil após o vencimento das taxas, ocorrendo medidas econômicas emergenciais, motivos de força maior, depressão econômica ou convulsões sociais, a antecipação poderá ser feita, a critério da CONTRATADA, até o 5º (quinto) dia útil após o vencimento.

(...)

8ª - O CONTRATANTE pagará à CONTRATADA, a título e prestação de serviços a importância mensal correspondente a 6% (seis por cento) do valor bruto total de cada antecipação de contas.

Nos termos das cláusulas supracitadas (repetidas quase que na totalidade dos contratos deste tipo, alterando somente o valor negociado e data de vencimento), após vencido o prazo para pagamento da cota condominial, a empresa contratada "antecipará" o valor, mediante cobrança de uma taxa de 6% pela "prestação de serviços". Na verdade, a empresa contratada (no caso acima) irá comprar esses créditos pelo preço de 94% do seu valor singelo. O termo "antecipação" é utilizado para disfarçar uma retrovenda implícita, ou seja, caso o condômino efetue o pagamento da sua cota condominial dentro do prazo de tolerância, o condomínio edilício irá "comprar de volta" o crédito vendido à sociedade de fomento mercantil pelo preço de 100% do valor singelo, bem como encargos aplicáveis à época. Em contrapartida, ultrapassado o prazo de tolerância, a cessão onerosa de crédito torna-se estável e a sociedade de fomento mercantil torna-se a detentora do crédito e seus acessórios.

Ocorre que condomínios edilícios não são uma atividade mercantil. Condomínios edilícios não visam lucro e não podem remanejar sua receita de acordo com a volatilidade do mercado. Toda a receita adquirida pelo condomínio edilício advém das contribuições ordinárias dos coproprietários, os quais são obrigados, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação da coisa comum. Desse modo, a "venda do crédito condominial com 6% de desconto" (tomando como exemplo o caso acima) representa, na prática, que está sendo instituída uma despesa ordinária geralmente não prevista no planejamento orçamentário anual, porque o condomínio irá receber tão somente 94% da taxa condominial. Cedo ou tarde, essa despesa acarretará reflexos na receita do condomínio, tornando necessário seu remanejamento através de reajuste da contribuição mensal que é rateada entre as unidades. Nesse ponto, as unidades adimplentes estarão efetivamente arcando com os débitos das unidades inadimplentes, o que ao menos, em tese, não é permitido em decorrência da caraterística propter rem da dívida, que possui como fato gerador a propriedade imobiliária.

Ademais, nossa singela opinião, e respeitando sempre entendimentos contrários, esse modelo de negócio não possui qualquer objetivo prático, senão dar uma falsa sensação de segurança ao síndico. Isso porque cotas condominiais são uma espécie de crédito que já possuem uma garantia real atribuída por lei, ou seja, na hipótese de não pagamento pelo devedor, o próprio imóvel poderá ser penhorado para satisfazer a execução. Trata-se de um valor que cedo ou tarde será inevitavelmente reavisto pelo condomínio (desde que assessorado por um corpo jurídico competente), com cumulação de juros e correção monetária que tornam esse "crédito" ainda mais lucrativo que qualquer outra espécie de aplicação em instituição financeira "sem risco". E mais! O resgate desse crédito normalmente não importa em ônus ao condomínio, visto que a prática comum é que os encargos judiciais serão pagos pelo devedor.

Noutro giro, pelo contrato de "garantia de crédito" impõe-se uma série de encargos extras ao condomínio, nomeadamente:

Taxa - geralmente - de 6% sobre o crédito bruto;

O condomínio perde o direito aos encargos adjetos ao valor principal, tais como multa de 2%, juros de 1% ao mês e correção monetária;

Nos termos das cláusulas dos contratos deste tipo, em caso de rescisão antecipada, o condomínio deve arcar com multa rescisória de no mínimo 10% sobre o débito, despesas judiciais e honorários advocatícios;

Ainda, caso a garantidora venha a sucumbir em eventual cobrança contra o condômino inadimplente, o condomínio deve arcar com os ônus da sucumbência.

Coloquemos dessa forma:

Quando uma empresa compra um crédito de outra, ela adquire os bônus e os ônus da dívida, ou seja, embora sub-rogue-se nos encargos acessórios da dívida principal (juros, correções monetárias e multas que existiam na relação original), também arcará com as despesas necessárias para a cobrança. Em contrapartida, quando um advogado, na qualidade de mandatário do condomínio realiza a cobrança de um crédito em nome daquele, embora o condomínio responsabilize-se pelos custos da ação, serão seus todos os encargos acessórios da dívida, ou seja, os juros, correções, multas, incorporados ao quantum principal.

Esses tipos de contratos, noutro giro, são um híbrido de fomento mercantil com cobrança terceirizada, em que o condomínio praticamente renúncia aos encargos acessórios, mas mantém responsabilidade pelas despesas da cobrança. Como dito, não parece representar qualquer vantagem ao condomínio, exceto a falsa sensação de segurança de uma dívida que, porém, já possui uma garantia real prevista em lei, tornando-se completamente desnecessária a contratação de uma "garantidora".

É importante destacar que cada contrato deverá ser analisado com as suas devidas peculiaridades e respectivas características, bem como que poderão ser livremente ajustados pelas partes contratantes. Para este trabalho utilizamos o escopo de alguns contratos disponibilizados por síndicos e administradoras, os quais guardavam as semelhanças supra apontadas em sua grande maioria.

Por fim, apesar do contrato possuir algumas características de "segura", é de se pontuar que grande parte das empresas (ao menos as que analisamos) somente "garantem" até certo nível da inadimplência, ou seja, se o índice de inadimplência ultrapassar três receitas mensais do condomínio, o contrato geralmente é rescindido por justa causa, com cobrança de multa pela empresa contratada, fato que oneraria ainda mais o condomínio. Desse modo, feitas essas considerações, após analisar a eficácia jurídica deste tipo de contratação, aconselhamos muita cautela antes da tomada de decisão.