Formação do contrato de compra e venda de imóvel

Ao comprar um imóvel é muito comum a apresentação de uma proposta escrita, sendo essa um formulário entregue pelo corretor, que é o intermediário da negociação, ao comprador. O adquirente preenche o documento recebido com seus dados pessoais e os termos da oferta para a compra.

Esse formulário, por sua vez, é entregue ao titular do domínio do bem vendido para apreciação.

Tal documento representa o início do vínculo contratual que se formará entre o vendedor, geralmente uma construtora no caso de imóveis novos, e o consumidor final.

Diante dessa situação surgem algumas dúvidas: qual a força vinculante deste documento? Ele gera obrigações para as partes envolvidas?

Antes de responder a essas indagações é necessário ter contato prévio com alguns termos da nomenclatura basilar utilizada no estudo da formação dos contratos. O primeiro deles é pertinente a proposta, que é denominada de policitação; além desse, quem faz a oferta de compra é chamado de proponente ou policitante, e quem a recebe para análise é conhecido no meio jurídico como oblato.

O proponente é quem dá início a formação do contrato através de uma declaração unilateral de vontade, que neste momento, como regra geral, tem força vinculante apenas em relação ao mesmo, pois caso seja aceita pelo oblato, o primeiro será obrigado a cumprir o acordo proposto. Verifica-se assim que até esse ponto da negociação, existe obrigação apenas para quem faz a oferta, nos exatos termos da policitação.

A proposta deve conter os elementos essenciais do negócio jurídico a ser concretizado, de forma que seja precisa e inequívoca, apresentando todos os termos do contrato a ser firmado entre as partes. No caso da compra de um imóvel, o destinatário da mesma é certo, qual seja, o vendedor, sendo que em situações específicas esse pode ser determinável.

A oferta realizada em consonância com o exposto acima obriga o policitante nos moldes do que dispõe o Código Civil - CC (art. 427), ou seja, "a proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso".   

Na compra e venda de imóveis, considerando que as partes estão negociando frente a frente, o oblato tem obrigação de se manifestar imediatamente em relação à proposta recebida, quando feita sem prazo, sob pena de deixar de ser obrigatória para o proponente (art. 428 iniciso "I" do CC). Existindo um lapso temporal definido para a apreciação da mesma e não sendo aceita dentro do período previsto, a oferta deixa de vincular o policitante.

A aceitação da proposta por parte do oblato deve ser integral e irrestrita, pois se houver alteração na mesma para que ocorra a concretização do negócio, tal modificação será intendida pela legislação como uma nova proposta (art. 431 do CC), sujeitando-se a seus requisitos. Vale destacar, também, levando-se em consideração a negociação entre presentes, que o vínculo contratual entre eles surge no momento da aceitação da oferta de compra, sendo tal ato, nessa situação, como regra, expresso.

Como pode se inferir a realização de proposta para compra de um imóvel é ato que exige extrema responsabilidade e comprometimento de quem a realiza, visto que essa representa o início de um vínculo contratual pautado na boa-fé e transparência, o que pode evitar graves transtornos e ações judiciais que perduram por incontáveis anos, gerando prejuízos materiais e desgaste emocional para os envolvidos.