Assembleias condominiais: das reuniões nas áreas comuns às salas virtuais

Nos últimos anos é inquestionável que a sociedade passou por uma série de transformações no que diz respeito aos próprios hábitos e rotinas; desde situações que já vinham acontecendo, mas que foram aceleradas, até aquelas que se apresentaram como verdadeiras quebras de paradigmas - tudo isso, é verdade, muito em razão da pandemia do covid-19.

Os condomínios, sobretudo os residenciais, certamente foram um dos setores que mais foram diretamente afetados por essa nova realidade - mesmo porque, aquele ambiente que, até então, era utilizado estritamente para descanso e lazer, fragmentou-se em inúmeros escritórios de trabalho, unidades escolares, enfim, uma amostra da vida em sociedade em poucos metros quadrados.  

Foi nesse cenário em que, logo, as assembleias virtuais passaram de uma alternativa remota para uma medida necessária (e urgente), afinal as decisões condominiais não poderiam, nem deveriam, ser procrastinadas até o final incerto da pandemia, ainda que a reunião presencial tivesse se tornado uma verdadeira realidade paralela. 

TODO CONDOMÍNIO PODE FAZER ASSEMBLEIAS VIRTUAIS?

Inicialmente, por serem vistas como medidas excepcionais, as assembleias virtuais só poderiam ser realizadas se houvesse previsão expressa dessa possibilidade na convenção condominial, conforme estabelecia a dita "Lei da Pandemia" (lei 14.010/20).

Um verdadeiro problema para alguns empreendimentos já que, como se sabe, por vezes as convenções são antigas e nem sempre são capazes de prever situações até então atípicas como essa.

Entretanto, a partir do dia 09/03/22 o cenário foi invertido: a lei 14.309/22 passou a prever que todos os condomínios poderão realizar assembleias virtuais, ainda que não haja autorização na convenção.

Mas é preciso ficar atento: se houver expressa previsão convencional dispondo sobre a impossibilidade dessa medida, as reuniões virtuais continuam sendo vedadas naquele condomínio.

Além disso, não é demais lembrar que devem ser preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto.

A CONVOCAÇÃO TAMBÉM PODERÁ SER VIRTUAL?

Sim, a lei 14.309/22 prevê que tanto a convocação, como a realização e eventuais deliberações podem ocorrer no formato eletrônico e que não há impedimentos quanto às modalidades de assembleia que será realizada - todas elas foram abrangidas por essa autorização legislativa. As atas também seguirão pelo formato digital.

Por outro lado, é preciso que essa convocação, além de seguir todas as regras já existentes (onde será realizada, quais os horários de início para 1ª e 2ª convocação, quais os temas serão debatidos e demais instruções relevantes, como questões relativas à apresentação de procuração, por exemplo) também disponha que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como que preveja as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos.

NOVAS CAUTELAS EXIGIDAS PELO CONDOMÍNIO

Por ser uma realidade que se apresenta como nova para muitos condomínios, é de extrema relevância que haja alteração no Regimento Interno para prever as regras relativas à realização da reunião virtual.

Do mesmo modo que a administração deve se preocupar com as normas relativas às assembleias presenciais, as que ocorrem pelo meio digital também precisam de igual ou superior atenção, sob pena de correrem os riscos de restringir qualquer direito dos condôminos e, por conseguinte, serem anuladas.

Qual será a plataforma padrão de reunião, maneiras adequadas de realização da ata de assembleias, meios permitidos para assinatura e contabilização de votos: tudo isso gera mais segurança jurídica às decisões tomadas no ambiente eletrônico.

Além disso, ainda que seja expressa previsão legal, sempre é interessante alertar que a administração do condomínio não poderá ser responsabilizada por problemas decorrentes dos equipamentos de informática ou da conexão à internet dos condôminos ou de seus representantes nem por quaisquer outras situações que não estejam sob o seu controle.