ITBI deve ser recolhido com base no valor da transação imobiliária em condições de mercado e não mais pelo valor venal para cálculo de IPTU

O STJ, no julgamento do tema 1.113 sob o rito dos recursos repetitivos, definiu três teses referentes ao cálculo de ITBI em negociações imobiliárias, sendo a primeira o entendimento de que a definição da base de cálculo do ITBI deve ser o valor do imóvel na negociação em condições normais de mercado, não prevalecendo o entendimento anteriormente adotado pelo TJSP de que a base de cálculo deste tributo poderia ser o valor da negociação ou o valor venal para fins de IPTU, decidindo pelo que fosse maior. Em sua fundamentação o relator afirma que o "valor venal" descrito no art. 38 do CTN deve ser interpretado como valor de mercado em negociações imobiliárias.

Junto a este entendimento, definiu a segunda tese no sentido de que o município não deve fixar previamente a base de cálculo do ITBI com base no valor de referência estabelecido para fins de IPTU, pois estaria fazendo o lançamento de ofício do ITBI com base em um valor definido unilateralmente pelo munícipio, bem como por lei, a planta genérica de valores do município, a qual considera aspectos mais amplos e objetivos, como a localização e a metragem do imóvel, é estabelecida para fins exclusivos de base de cálculo de IPTU, não podendo ser utilizada como base de cálculo de outros tributos.

Por fim, a terceira tese definida entendeu que o valor apresentado pelo contribuinte com base no valor do imóvel em condições normais de mercado goza de presunção de ser condizente com o valor real de mercado e somente pode ser questionado ou até mesmo afastado pelo Fisco através da instauração de processo administrativo, conforme dispõe o art. 148 do CTN.