Entenda o IVAR - Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, o novo índice da FGV para o reajuste dos aluguéis nos contratos de locação

O IVAR - Índice de Variação de Aluguéis Residenciais é o índice criado pelo IBRE - Instituto Brasileiro de Economia, da FGV - Fundação Getúlio Vargas, como o novo indexador dedicado para os reajustes de aluguel, utilizando a variação dos valores estabelecidos em contratos de locação em quatro capitais, São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Belo Horizonte.

Nos últimos anos os índices comumente utilizados para a correção de tais valores dispararam e acumularam variação histórica, como no caso do IGP-M - Índice Geral de Preços - Mercado, também divulgado pela FGV - Fundação Getúlio Vargas, mas que considera em sua base as variações de preços em diversos setores da economia, de bens, serviços e matérias-primas utilizadas nas produções industriais, agrícolas e da construção civil. Dessa forma, o resultado do IGP-M é a média aritmética ponderada da IPA - inflação ao produtor, IPC - inflação ao consumidor e INCC - inflação da construção civil.

Entretanto, a considerável alta nesse índice (que, em maio de 2021, chegou ao acumulado de 37%, em relação aos 12 meses anteriores, encerrando 2021 em 17,78%), associada à considerável alta da inflação, cujo IPCA - Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, produzido pelo IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística acumulou 10,06% em 2021, levou a FGV a estudar a criação de um novo índice aplicável exclusivamente aos contratos de locação e que refletissem, de fato, a realidade desse setor imobiliário.

Com a alta do IGP-M, até então o índice mais utilizado nos contratos de locação, diversas ações judiciais foram propostas no intuito de substituir referido índice por outro que fosse mais benéfico aos locatários, especialmente diante do período de crise econômica passado em razão da pandemia de covid-19.

Certamente, quando um índice é previsto em contrato, como ocorre com qualquer regra contratual, somente poderá ser modificado pela livre manifestação da vontade das partes contratantes (acordo) ou por decisão judicial, desde que evidenciado o desequilíbrio contratual, caracterizado pela onerosidade excessiva, com uma extrema vantagem para a outra parte, bem como pela desproporção entre as prestações, nos termos dos arts. 317 e 478 do CC/02¹.

Diversos julgados foram favoráveis à essa substituição (do IGP-M pelo IPCA), reconhecendo essa desproporção, em contrapartida de outros tantos que foram contrários, como se denota, por exemplo, de julgados proferidos pelo próprio TJ/SP².

Na tentativa, pois, de unificar o entendimento e a aplicação única a tais contratos, foi que a FGV criou recentemente um índice único, o IVAR - Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, no intuito de avaliar e refletir a realidade dos contratos de locação e mensurar, mensalmente, a evolução dos valores dos aluguéis residenciais.

A metodologia utilizada pela Fundação consiste na obtenção das informações diretamente dos contratos de locação residenciais firmados mediante intermediações imobiliárias, somente em quatro capitais do país, quais sejam, São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Belo Horizonte, com expectativa de ampliação para as demais capitais.

Ao contrário do que ocorre com os demais índices, compostos pela variação de preços em diversos setores econômicos, o IVAR somente possui em sua base as variações de preços específicos do setor imobiliário de locações residenciais, tendo acumulado negativos 0,61% nos últimos 12 meses.

Segundo a FGV, "entre novembro e dezembro, a taxa de variação mensal do IVAR desacelerou em duas das cidades de maior peso, São Paulo (de 0,78% para 0,48%) e Rio de Janeiro (de 1,46% para 1,03%). Enquanto em Belo Horizonte (de 1,00% para 1,17%) e Porto Alegre (de 0,27% para 0,43%), houve alta das taxas de variação"³.

Espera-se, por certo, que o IVAR seja, efetivamente, incorporado pelo setor imobiliário, justamente por refletir essa realidade específica das variações dos contratos de locações e, consequentemente, dos valores dos aluguéis, ao contrário dos demais índices, com a ressalva da necessidade de ampliação dessa apuração às demais capitais do país, para refletir a segurança jurídica necessária para essas relações.

Por fim, importante verificar que, assim como ocorre com qualquer outro índice ou cláusula contratual, há a necessidade de sua previsão expressa no contrato, pela livre manifestação da vontade das partes, portanto, se for do interesse das partes a sua utilização, que seja realizado um aditivo contratual àqueles contratos vigentes para a sua efetiva incidência ou que seja adotado aos novos contratos como o índice a ser utilizado para o reajuste dos aluguéis nos contratos de locação.

Agora, de toda forma, em inexistindo acordo, ou sendo contrato de adesão (aqueles cujas cláusulas são impostas unilateralmente por uma das partes), haverá a necessidade de tutela jurisdicional para buscar o reconhecimento da abusividade da cláusula e do índice contratualmente imposto, visando a sua substituição por outro mais benéfico, ainda que seja a imposição judicial pelo próprio IVAR, lembrando que a própria Lei de Locações (lei 8.245/91), em seu art. 19⁴, já assegura que, caso não exista acordo, se o locador tiver mais de três anos da celebração do contrato, ou mais de três anos da renegociação do contrato, pode pedir a revisional de aluguel, para ajusta-lo ao preço de mercado.

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1 Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

2 AGRAVO DE INSTRUMENTO. Locação residencial. Abordagem revisional. Arguição de desequilíbrio econômico do contrato, a partir de indexador de reajuste (IGPM), a refletir índice abusivo, bem superior a outros indicadores de inflação. Pleito para concessão de tutela de urgência, com momentânea alteração do indexador, para IPCA. Recurso do autor. Provimento. (TJ/SP; Agravo de Instrumento 2138874-96.2021.8.26.0000; relator (a): Carlos Russo; Órgão Julgador: 30ª câmara de Direito Privado; Foro de São José dos Campos - 7ª vara Cível; data do julgamento: 18/8/21; data de registro: 18/8/21).
AÇÃO REVISIONAL - LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER - TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA PRETENDENDO SEJA AFASTADA A APLICAÇÃO DO IGPM E UTILIZADO O IPCA PARA FINS DO ÚLTIMO REAJUSTE DO VALOR DO ALUGUEL MÍNIMO - INDEFERIMENTO - POSSIBILIDADE - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS DE VEROSSIMILHANÇA E RISCO IMINENTE DE DANO - MANUTENÇÃO DA DECISÃO POR PRUDÊNCIA EM SE AGUARDAR A INSTAURAÇÃO DO CONTRADITÓRIO PARA MELHOR APRECIAÇÃO DA QUESTÃO AGRAVO DESPROVIDO  (TJSP;  Agravo de Instrumento 2165120-32.2021.8.26.0000; relator (a): Andrade Neto; Órgão Julgador: 30ª câmara de Direito Privado; roro regional IX - Vila Prudente - 4ª vara Cível; data do julgamento: 17/8/21; data de registro: 18/8/21).

3 Disponível aqui.

4 Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.