Possibilidade jurídica de cobrança de taxa específica de condômino que utiliza exclusivamente área comum do condomínio edilício

Como sabemos, o condomínio edilício é um instituto jurídico, nominado e identificado pelo Direito Civil, cujos contornos e definições se encontram alinhados a normativas próprias que a ele conferem uma identidade e uma autonomia, enquanto ente jurídico frente às demais figuras associadas ao direito de propriedade.

Assim é que segundo o magistério de Arnaldo Rizzardo, o condomínio edilício se caracteriza

"...pela justaposição de propriedades distintas, perfeitamente individualizadas, ao lado do condomínio de partes do edifício, forçadamente comuns".¹

Desta conjunção e superposição, tanto de propriedades autônomas, exclusivas e privadas, com um espaço físico denominado "área comum", forma-se um direito de natureza complexa, em que os proprietários, identificados como "condôminos", atuam como exercentes de um direito de comunhão e de copropriedade sobre as partes que se apresentam como comuns e a propriedade delimitada de outras partes, reservadas para cada cotitular.

A norma de regência, de maior amplitude e incidência sobre referido instituto, na atualidade, é o Código Civil Brasileiro, cujo texto normativo disciplina as principais matérias relacionadas ao direito de propriedade sob a perspectiva condominial.

Destarte, os artigos 1.331 a 1.358 do citado diploma legal apontam para a existência de normas ditas gerais, aplicáveis à figura do condomínio edilício, sendo certo que tais dispositivos não chamam para si o caráter normativo com exclusividade, vez que o próprio Código Civil reconhece a força e o caráter cogente de outros instrumentos jurídicos complementares e suplementares à lei, assim identificados, de forma expressa no art. 1348 do códex civilista como sendo: a convenção de condomínio, o regimento interno e as decisões emanadas do colegiado de proprietários, regular e devidamente convocado dentro do modelo assim conhecido como "assembleia geral de condôminos". 

Não há assim, seja na doutrina, seja na lei, ou mesmo na jurisprudência pátria, qualquer ressalva ao reconhecimento do poder normativo de cada um desses instrumentos, não olvidando, ao certo, as ínsitas limitações que incorrem dentro de seu espectro de potencialidade normativa.

Com isso estamos a dizer que há se observar, por certo, uma evidente hierarquia entre os citados instrumentos, onde a Constituição Federal ocupa o seu ápice, daí se desdobrando os degraus hierárquicos da lei, na hipótese, as disposições do Código Civil Brasileiro, a convenção de condomínio, que deve obediência à lei, e o regimento interno, que deve se curvar aos comandos da convenção de condomínio.

Já as decisões da assembleia de condôminos, deverão ser reconhecidas como válidas e oponíveis "erga omnes", especialmente quando aprovadas mediante a observância de quóruns gerais ou especiais, e publicizadas mediante registro em cartório de títulos e documentos, desde que não colidam com as normas anteriormente citadas, a elas se permitindo deliberar e decidir, tudo o que não for vedado pela norma constitucional, pela lei, pela convenção ou pelo regimento interno.

Esse caráter normativo supletivo das decisões da assembleia do colegiado de condôminos é reconhecido de forma inequívoca e uníssona pela doutrina e jurisprudência nacional. 

Rizzardo, à guisa de exemplificação, afirma que a assembleia pode normatizar o uso exclusivo de área comum, não se cuidando de alteração da convenção de condomínio, mas sim de deliberação incidente sobre matéria específica, situada nas balizas de seu âmbito discricionário decisional, e nesse mesmo recorte doutrinário, assevera não haver óbice legal no hodierno diploma civilista, diversamente do que ocorria no passado, quando da vigência da conhecida "lei Caio Mário", como vemos:

"Entrementes, em assembleia, não se coíbe aos condôminos autorizar a utilização, em caráter de exclusividade, em favor de um ou alguns condôminos, das partes comuns do prédio. Isto, em especial, nos espaços adjacentes ou na entrada das unidades, que fazem adaptações para a transformação em pequenos halls. Restando espaços não utilizados próximos às garagens, costuma-se aproveitá-los, com pequenas adequações, para o uso individual. Ao tempo da plena regulamentação pela lei 4.591/64, a parte final de seu artigo 3º impedia a utilização exclusiva por qualquer dos condôminos, restrição que não constou no artigo 1.331, § 2º, do Código Civil, o qual passou a regular a matéria"²

A todos os comunheiros e condôminos se autoriza o uso das áreas comuns, desde que obedecida e acatada com exatidão a finalidade que lhe é própria, e não ocorra a apropriação exclusiva para o proveito de uma ou algumas pessoas.

Estamos a falar, portanto de um direito subjetivo, que possui expressa previsão legal, o que pode ser confirmado pela simples leitura do inciso II do art. 1.335 do Código Civil Brasileiro, o qual identifica como prerrogativa imanente e inerente ao proprietário o de "usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contando que não exclua a utilização dos demais compossuidores".

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