Importação das cláusulas MAC, SANDBAGGING e HARDSHIP típicas das operações empresariais M&A para os contratos de operações imobiliárias
Há mecanismos para evitar a rescisão unilateral do negócio jurídico, principalmente quando o stop deal prejudica desproporcionalmente uma das partes.
quarta-feira, 16 de fevereiro de 2022
Atualizado às 08:27
O objetivo do texto elaborado é discorrer sobre as cláusulas importadas do direito estrangeiro nos negócios societários (típicas dos contratos de M&A) que guardam relação de pertinencialidade com os contratos de operações imobiliárias, cujos institutos jurídicos podem ser igualmente utilizados, mediante as adaptações necessárias, com objetivo de evitar as crises contratuais que levam a sua ruptura.
A demanda imobiliária vem crescendo ao longo dos anos com maior aceleração nos centros urbanos por força do próprio desenvolvimento das cidades e crescimento demográfico. Mesmo com alguns intervalos causados por crises econômicas, vê-se que, diante da pandemia da Covid-19, a indústria imobiliária apresenta números positivos em larga oferta de novos empreendimentos residenciais, a exemplo do que ocorre atualmente na Cidade de São Paulo.
Nas últimas décadas, a legislação também contribuiu para o desenvolvimento econômico do setor, a exemplo do programa "Minha Casa, Minha Vida" para a população de baixa renda e, também, com o advento da Lei 9.514/1997, que introduziu o instituto da alienação fiduciária de coisa imóvel, dinamizando as garantias do crédito imobiliário e simplificando a forma de cobrança, além da rescisão por inadimplemento do comprador e retomada da posse do bem imóvel. Também instituiu a securitização de créditos imobiliários mediante a emissão de CRI - Certificado de Recebíveis Imobiliários, fomentando o setor.
A captação de recursos para empreendimentos imobiliários se popularizou como uma nova forma de investimento, no qual o investidor tem a opção de participar de operações de grande porte, inclusive com benefícios fiscais e maior liquidez, por meio dos FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII)1. Com mais crédito disponível a um menor custo de captação, várias incorporadoras aumentaram seu volume construtivo; o que repercutiu também nas diversas fusões e aquisições das empresas do setor e movimentos de abertura de capital na bolsa de valores destas companhias (IPO).
Neste cenário o presente trabalho tem como escopo traçar um paralelo entre as cláusulas já conhecidas na área de Merge & Aquisition e sua aplicabilidade nos contratos de operações imobiliárias, especificamente as cláusulas MAC - MATERIAL ADVERSE CHANGE, SANDBAGGING e HARDSHIP. Na estruturação dos contratos entre a incorporadora e o "terrenista" (proprietário da área onde será erigido o empreendimento) estas figuras jurídicas podem ser adaptadas e gerar significantes benefícios no sentido de regular condutas e procedimentos tendo como objetivo final dirimir controvérsias ao longo da execução do contrato de permuta imobiliária ou compra e venda.
- Clique aqui para conferir a íntegra do artigo.
Remo Higashi Battaglia
Advogado, sócio fundador do Battaglia & Pedrosa advogados, possui larga experiência na condução de negociações e litígios empresariais de alta complexidade. Mestrando em Direito dos Negócios pela FGV, Remo também é pós-graduado em Direito Tributário pela PUC/SP, instituição na qual cursou também a Pós-Graduação em Processo Civil. Nos EUA participou do "Program on negotiation" na Universidade de Harvard, além de possuir em seu currículo diversos outros cursos voltados à área negocial e empresarial, como Gestão de Projetos pelo Insper, Direito Imobiliário pelo CEA e Direito Societário pela FGV. Remo é também palestrante e possui diversos artigos publicados.
