O solo como objeto da propriedade

Quando se fala em propriedade imobiliária fala-se em direito de propriedade individual incidente sobre parcela do solo, natural ou artificial - mas aqui só trataremos do solo natural uma vez que o solo artificial não é um dado mas uma construção jurídica feita a partir da evolução das técnicas arquitetônicas. O que é o solo? O Direito não costuma tratar do conceito de solo mas, diversamente, dos bens imóveis, como faz o Código Civil no art. 79. No entanto, ao tratar de tal conceito jurídico, a lei refere-se ao solo: "São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente" (art. 79). Na origem do dispositivo estão os arts. 517 e 518 do Código Civil francês, de 1804. Este último dispõe: "Les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par leur nature". Por oposição, bem móvel, diz o CC/02, é aquele suscetível de "movimento próprio, ou de remoção por força alheia, sem alteração da substância ou da destinação econômico-social" (art. 82).

Bem imóvel será, portanto, um conceito jurídico central (noção categorial) mas o solo é um conceito pré-jurídico, que o Direito toma e usa porque sobre este objeto incidirá os poderes - ou conjunto de poderes - de um sujeito de direito que é o proprietário de bem imóvel ou bem de raiz. O solo pode ser estudado em diversas perspectivas como as da geologia ou da agronomia ou mesmo do ponto de vista ambiental, que extrapola os limites do domínio individual. Na perspectiva etimológica, solo (do latim solum) é "a parte mais baixa dum objeto, base, fundamento, fundo; a planta dos pés (humanos); sola; base (superfície) da terra; país, região". O dicionário de José Pedro Machado - que fornece tal etimologia - refere uma crônica galega do século XVI onde se diz: "derrubou a vila até o solo", ou seja, "destruiu a cidade até o chão", sem deixar pedra sobre pedra. Da palavra latina derivam, dentre outros termos, soalho, soleira (da porta), solar.

Solo natural é, afinal, chão, terra. Nesse sentido, Teixeira de Freitas dirá em seu Vocabulário Jurídico publicado em 1883: "solo é o chão em que existem edifícios". O grande jurista talvez esteja enfatizando que o bem imóvel é aquele que não pode ser removido sem alteração de sua substância, como é o caso de um edifício. Porém é evidente que sobre o solo não existem apenas edifícios, mas podem existir plantações, instalações para diversos fins (comerciais, industriais), áreas protegidas ou espaços ambientais, rodovias, viadutos, etc. As atividades humanas em geral desenvolvem-se sobre o solo, muito embora, atualmente, elas também podem se desenvolver na metáfora tecnológica da "nuvem". É a propriedade intelectual, produto do engenho humano, tal como foi o engenho humano que permitiu a constituição de solo artificial.

Para que exista propriedade imobiliária será necessário que a parcela do solo seja individualizada, destacada, especificada porque o solo natural é um continuum, que, por suposto, não obedece às leis do homem. Nesse sentido a lição de Philadelpho Azevedo, num livrinho precioso chamado "Destinação do imóvel", cuja edição original é de 1932. Diz o jurista que foi ministro do STF: "A singularização da terra é obra arbitrária do homem, em face da continuidade do solo; vários terrenos contíguos podem reunir-se, formando um todo, e este pode ser repartido para constituir novas unidades". E conclui: "só os móveis oferecem individualidade distinta no espaço". Philadelpho Azevedo cita, em seguida, Nicola Coviello em seu Manuale di diritto civile italiano, que diz "para os terrenos, dada a continuidade material do solo, a unidade das várias partes é dada pela vontade do homem antes que da natureza. Já as coisas móveis em geral se apresentam como unidade naturalmente limitada em extensão".

Diz que o art. 1.689 do Código Civil de 1916 demonstra bem isso, ou seja, o descolamento entre a extensão do solo natural e o direito de propriedade - e demonstra bem. O art. 1.689 do CC/16 corresponde ao art. 1.922 do CC/02. Nele se preceitua que se um testador fizer o legado de algum imóvel a alguém, outras aquisições imobiliárias - feitas posteriormente ao testamento - não se compreendem no legado, ainda que os imóveis adquiridos sejam contíguos. Em outras palavras, se quem fez o testamento legou o imóvel situado na rua x número y a alguém e, depois de fazer o testamento, comprou ele o imóvel anexo, a nova aquisição não comporá o legado porque o imóvel anexo é outro, diferente daquele que foi atribuído pelo testamento, ainda que estejam exatamente um ao lado do outro.

A propriedade, portanto, será parcelar mas o solo material é, por natureza, extenso e contínuo e foi exatamente este aspecto físico, natural, que o Código Civil quis ressaltar em 2002 ao prever que o direito de propriedade deve ser exercido de modo que sejam preservados a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas (art. 1.228), além das injunções urbanísticas. A preocupação primordial da norma é com o solo contextualizado, ou melhor, com suas "condições naturais". É que a propriedade do solo não pode ser deslocada do contexto em que ele, o solo, se insere e integra: o solo não é um espaço abstrato, geométrico, mas uma estrutura física concreta que participa de determinado ecossistema. Assim, se eu rebaixo o lençol freático no meu imóvel para fazer constituir uma grande área de estacionamento subterrâneo, isto pode causar sérios danos aos vizinhos todos, com trincas, rachaduras e afundamento do asfalto, por exemplo, porque o solo natural não respeita as normas jurídicas.

Portanto, o direito privado pode disciplinar os recortes das propriedades imobiliárias, mas o objeto da propriedade será um dado da natureza que não obedece as criações sociais - tal como ocorreu, lembrando Rousseau, com aquele que disse "isto é meu" e encontrou pessoas simples para acreditar nele: para o genebrino, este foi o verdadeiro fundador da sociedade civil (Discurso sobre a origem da desigualdade, de 1754). E pode-se acrescentar, como consequência, a conhecida frase de Flaubert: "Então, a Propriedade elevou-se no respeito público ao nível da Religião, e confundiu-se com Deus" (A educação sentimental, 1869¹).

Portanto, para que exista a propriedade imobiliária é necessário que o solo esteja devidamente individualizado (ou "individuado"), delimitado, separado da extensão do território, ainda que este recorte não seja absoluto porque não se corta o solo como se corta um salame. Esta necessidade de delimitação foi sempre reconhecida porque não existe propriedade sobre área indefinida, de limites controversos ou imprecisos. É dizer: a propriedade imobiliária deve ter uma superfície certa, como já registrava Teixeira de Freitas, ou seja, uma área específica - conceitos geométricos que o Direito usa para exatamente fazer com que o direito de propriedade imobiliária incida sobre um solo restrito, parcela do espaço territorial sobre o qual a propriedade se destaca e se especializa.

Esta ideia nos vem desde Roma mas a delimitação foi sendo enormemente aperfeiçoada em função do desenvolvimento das técnicas cartográficas e de agrimensura ao longo dos séculos. De fato, no Direito Romano clássico havia um espaço intercalar entre as propriedades imobiliárias, que era protegido pelo deus Términus ou Termo, representado, nos marcos divisórios, como um velho sem braços e pernas para indicar que aquela divisa era antiga e não poderia ter sido deslocada. Era se chamava "ambitus", nas cidades (com 2,5 pés), e "iter limitare", no campo (com 5 pés). Foi na Idade, por causa da falta de espaço na cidade cingida pelas muralhas, que começou a aparecer a divisa entendida geometricamente como linha, tal como compreendemos hoje, e protegida pela lei civil e penal. Mas, naquela época, a linha era delimitada a partir do próprio solo, com marcos lançados ou existentes nele, e hoje isto é feito a partir de satélites de geoposicionamento.

No Brasil, a virada ocorreu por força da lei 10.267/01 e 11.052/09, que alteraram a lei geral dos registros públicos que é a Lei nº 6.015/73. Listando os requisitos da ficha de matrícula, o art. 176/§§ 3º a 5º passou a dispor (e, no final de 2021, o STF julgou tais normas constitucionais na ADI 4866²):

"§ 3o Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1o será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais. (Incluído pela lei 10.267/01)

§ 4o A identificação de que trata o § 3o tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo. (Incluído pela lei 10.267/01)

§ 5º Nas hipóteses do § 3o, caberá ao INCRA certificar que a poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas, conforme ato normativo próprio. (Incluído pela lei 11.952/09)."

Veja-se, assim, que tal tecnologia de delimitação territorial significou enorme avanço no aperfeiçoamento do princípio registral da especialidade objetiva (porque a subjetiva refere-se aos sucessivos titulares do bem). Este princípio estabelece a necessidade de que cada imóvel esteja precisamente delimitado e identificado no Sistema do Registro de Imóveis, de modo a dar segurança da área objeto da propriedade, evitando possíveis conflitos com proprietários lindeiros. A ideia básica é a do verbo "estremar"³, que significa dividir, balizar, "separar as coisas": cada imóvel é uma "individualidade autônoma" (Afrânio de Carvalho) no contexto maior do território. Então, a poligonal de um imóvel não pode se sobrepor, por suposto, com a poligonal de outro imóvel: geometricamente isto não é possível porque juridicamente implicará em possível litígio entre os proprietários dos imóveis correspondentes. A segurança dominial, ou seja, a segurança da porção do solo que pertence a cada um, constitui fator fundamental do sistema registral. 

Na verdade, a identificação do imóvel é feita em três "etapas" de aprimoramento, segundo decorre da lei registral. A cada bem imóvel, urbano ou rural, corresponde uma ficha de matrícula própria e tal ficha deve conter uma identificação do imóvel, como diz a lei de registros no art. 176/§ 1º, feita a partir de certos dados, que podem ser precários (como é o caso da confrontação⁴): a matrícula conterá a identificação do imóvel, que será feita com indicação:  "a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área; b - se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver". Em muitos municípios, de fato, pode nem haver designação cadastral em razão da própria inexistência de cadastro imobiliário.

Em segundo lugar, aparece o trabalho técnico de um profissional da agrimensura. Em se tratando de imóvel rural, a descrição dele, no memorial descrito, será feita mediante a tecnologia do georreferenciamento, ou seja, com os vértices do polígono amarrados ao Sistema Geodésico Brasileiro, sendo que tal trabalho há de ser feito por engenheiro cartógrafo e de agrimensura com a apresentação da ART - Anotação de Responsabilidade Técnica. A descrição será materializada numa série de coordenadas geodésicas, afastando a velha técnica topográfica do rumo e distância a definir a linha divisória⁵. Criada em 1977, esta anotação vincula o profissional à sua obra para todos os efeitos legais, ou seja, para implicação em todas as responsabilidades legais notadamente, no caso, quanto à exatidão de limites e às informações posicionais de todos os vértices de limite. O art. 1º da lei 6.496/77 diz que "todo contrato, escrito ou verbal, para a execução de obras ou prestação de quaisquer serviços profissionais referentes à Engenharia, à Arquitetura e à Agronomia fica sujeito à Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)" e o georreferenciamento decorre de um contrato profissional de prestação de serviço de engenharia.

Em terceiro lugar, como etapa final do processo de depuração da "individualidade autônoma do imóvel", o INCRA, uma autarquia federal, ainda deve proceder à certificação da poligonal objeto do memorial descritivo do engenheiro para verificar a "consistência dos dados prestados pelo profissional credenciado e a eventual sobreposição com outras existentes no cadastro georreferenciado do INCRA". Esta análise é automática ou automatizada⁶ (cf. Instrução Normativa INCRA 77/13, que disciplina o comando do art. 176/§ 5º, v. supra), fazendo com que o SIGEF - Sistema de Gestão Fundiária rejeite inconsistências ou sobreposições: cada imóvel há de ter descrição única, representada por poligonal própria. Portanto, por intermédio dessas três etapas de aprimoramento e aperfeiçoamento do princípio da especialidade objetiva, chega-se à perfeita delimitação do bem imóvel que o sistema registral e dominial exige.

Importa registrar que o Poder Judiciário, com base na lei, tem exigido o georreferenciamento, salvo em casos excepcionais de beneficiários da justiça gratuita. Assim, por exemplo, na Ap. 1000075-91.2020.8.26.0302, j. em novembro de 2020, o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo rejeitou o registro de um inventário exatamente porque o imóvel inventariado, com área superior a 100 ha, não havia sido georreferenciado na escritura pública de inventário e partilha. Logo, o documento não continha "os elementos indispensáveis à caracterização do imóvel por georreferenciamento certificado pelo INCRA". E averbou: "O georreferenciamento pelo sistema geodésico brasileiro consiste em método descritivo introduzido pela lei 10.267/01 [regulamentada pelo decreto 4.449/02, alterado posteriormente várias vezes], com fulcro a individualizar os bens imóveis rurais de modo a separá-los de qualquer outro, aperfeiçoando, assim, o princípio da especialidade objetiva".

Há muitas outras decisões no mesmo sentido de determinar o georreferenciamento, mormente depois do julgamento da ADI 4866 pelo STF. Averbou o relator, Ministro Gilmar Mendes, nesse julgamento: "Apenas se valendo de uma ferramenta bastante precisa (o georreferenciamento) é que se pode identificar com clareza os limites do imóvel rural; comparando-se, antes do registro, esses limites com os de outros imóveis (certificação), evita-se conflitos agrários decorrentes da sobreposição de áreas. Os ganhos, em termos de segurança jurídica, para toda a sociedade (e para os próprios interessados no negócio) são maiores do que possíveis prejuízos decorrentes de atrasos no processo registral".

Portanto, em conclusão do que foi exposto brevemente, (a) o solo, uma vez singularizado na forma da lei civil, é objeto do direito de propriedade, que a Constituição garante no art. 5º, inciso XXII, o que constitui a base do sistema econômico capitalista; (b) porém, para que a propriedade imobiliária se constitua, torna-se necessária sua identificação - parcelando-a, individualizando-a -, o que é feito perante o serviço registral imobiliário cujo coração é a matrícula; (c) em se tratando de imóveis rurais, o sistema brasileiro se aperfeiçoou consideravelmente, em 2001, com a introdução da tecnologia do georreferenciamento que garante maior segurança aos domínios na medida em que sua descrição, via coordenadas geodésicas, o torna inconfundível com qualquer outro.

De outra parte, o solo contextualizado, sendo parte do espaço territorial, torna-se preocupação de interesse público e deve ter o destino determinado pelas normas urbanísticas (Direito Urbanístico) e pelas normas ambientais (Direito Ambiental). Assim, diz o referido art. 1.228 do CC/02 em plena consonância com a Constituição: "o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais" - e daí as múltiplas limitações, restrições, condicionantes aos poderes do proprietário. Portanto, pode-se fazer o seguinte quadro distintivo:

Quadro 1 - Enfoques do solo

Solo singularizado (estremado):	Solo contextualizado (territorializado):
Objeto do direito de propriedade imobiliária	Objeto de normas urbanísticas e ambientais