A MP 1.085/21 e a due diligence imobiliária

A Medida Provisória 1.085/21, publicada em 28 de dezembro de 2021, dentre diversas alterações e modernizações na seara imobiliária e registral, modificou a norma legal prevista no artigo 54 da então lei 13.097/15, passando a prever que:

Alteração da lei 13.097, de 2015

Art. 16. A lei 13.097, de 19 de janeiro de 2015, passa a vigorar com as seguintes alterações

"Art. 54. ...............................................................................................................

§ 1º  Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos art. 129 e art. 130 da lei 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel. 

§ 2º Não serão exigidos, para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real:

I - a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do disposto no § 2º do art. 1º da lei 7.433, de 18 de dezembro de 1985; e

II - a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais." (NR)

Vê-se que o texto da medida provisória acrescentou os parágrafos 1º e 2º ao artigo 54 da lei 13.097/15, estipulando que as situações jurídicas que não constem da matrícula no registro de imóvel, ou seja, os atos que não estejam concentrados na matrícula no momento da alienação dos imóveis ou da sua outorga em garantia, não poderão ser opostos ao terceiro de boa-fé que os adquirir.

Em um segundo momento, a medida provisória também dispensou, para fins da caracterização da boa-fé do terceiro adquirente do imóvel ou beneficiário de direito real, a obtenção prévia de quaisquer documentos além das informações indicadas no parágrafo segundo do artigo primeiro da lei 7.433/85:

Art. 1º: ............................................................................................................

§ 2º O Tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, ficando dispensada sua transcrição.

E, por fim, e não menos importante, dispensou a apresentação das certidões dos distribuidores judiciais, reforçando a presunção de boa-fé do adquirente do imóvel, frente as hipóteses de fraude à execução previstas no Código de Processo Civil.

Contudo, em que pese tais disposições, a referida Medida Provisória para manter seus efeitos jurídicos necessariamente deverá ser convertida em lei federal no Congresso Nacional, sendo que a orientação jurídica mais assertiva é no sentido de manter-se a em todos os atos que impliquem em aquisição, alienação e/ou transferência de imóveis, bem como na outorga de imóveis em garantia a terceiros, ainda que haja o reconhecimento da sua boa-fé, da obtenção de todas as certidões hábeis e necessárias a fim de se evitar discussões desnecessárias na seara judicial, como as alegações de fraude a execução.

Os aspectos da due diligence imobiliária passam por análises minuciosas e de grande relevância de cunho judicial, registral e fiscal, haja vista os possíveis impactos que uma certidão não analisada, posto que não apresentada por um alienante, possa vir a ter sobre um ato jurídico registral (que, de acordo com a medida provisória, poderá dispensar as certidões dos distribuidores cíveis), impactando sobremaneira os negócios imobiliários. 

No mais, a medida provisória é importante pois traz consigo avanços pertinentes e modernizações de grande impacto, como a disposição do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos - SERP, que, dentre outros, prevê: (i) a interconexão das serventias dos registros públicos; (ii) o intercâmbio de documentos eletrônicos e de informações entre as serventias dos registros públicos; e (iii) a visualização eletrônica dos atos transcritos, registrados ou averbados nas serventias dos registros públicos. (artigo 3º).