MP reduz exigência de documentos em auditoria imobiliária

A recente Medida Provisória 1.085, de 28 de dezembro de 2021, que dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos, incluiu novo §2º no artigo 54 da lei 13.097, de 19 de janeiro de 2015, para reforçar a segurança jurídica decorrente do princípio da concentração dos atos nas matrículas dos imóveis, simplificando as auditorias imobiliárias.

A lei 13.097/15 já tinha o objetivo de limitar a documentação em due diligence sobre risco de fraude contra credores ou fraude à execução por parte do alienante de imóvel. Todavia, os Tribunais ainda vacilam sobre o nível de diligência exigido do adquirente para evidenciação de sua boa-fé, especialmente por conta do artigo 792, IV, do Código de Processo Civil, segundo o qual há fraude à execução "quando ao tempo da alienação ou oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo a insolvência".

Como forma de consolidar os efeitos práticos do princípio da concentração dos atos na matrícula, o novo §2° do artigo 54 da lei 13.097/15 é expresso ao dispor que, tanto para validade das transações imobiliárias como, em sentido amplo, para caracterização da boa-fé do adquirente ou beneficiário de direito real, não se exigirá (i) a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além do recibo de pagamento do ITBI, das certidões fiscais e das certidões de propriedade e de ônus reais, nem (ii) a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais. 

Note-se que não se trata de presunção de boa-fé do adquirente. Trata-se de um direito deste de não ter sua boa-fé questionada se deixar de levantar qualquer documento além daqueles mencionados supra. O ônus é todo dos credores do alienante de tomarem as providências de fazer constar seus créditos na matrícula do imóvel, sob pena de sucumbirem ao dormientibus non succurrit jus.