A ascensão do mercado imobilário e os contratos de construção

Como consabido, mesmo em tempos pandêmicos, a construção civil se mantém operante no território nacional.

Para demonstrar a veracidade de tal assertiva, cumpre destacar que, em 2020, o ramo refalado cresceu 10,7% (dez inteiros e sete décimos por cento), segundo dados divulgados pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística - IBGE.¹

Inclusive, ante tamanha prosperidade, no primeiro semestre de 2021, foram gerados, em média, 178.000 (cento e setenta e oito mil) empregos com carteira assinada no setor.²

Ademais, muitos especialistas acreditam que o mercado imobiliário seguirá em regular ascensão até 2025, apesar de alguns pontos negativos atingirem a categoria ora tratada, a saber: a porcentagem da taxa Selic e os vultosos custos das matérias-primas.³⁴

Em verdade, o isolamento social, orquestrado pelo coronavírus e suas subsequentes variações, por imposição estatal ou não, aproximou incontáveis indivíduos dos seus imóveis, agregando valor às propriedades; e, para outra vasta parcela da população, sobreveio a urgência de adquirir um novo domicílio, mais adequado às necessidades contemporâneas.

Além disto, por determinado lapso temporal, as condições para laborar na construção civil foram favoráveis aos construtores e empreiteiros, elevando, consequentemente, o número de empreendimentos.

Resumidamente, com o breve contexto acima narrado, quer-se dizer: a construção civil, embora lutando com os contratempos da crise econômica, resta firme e ativa, por conta de uma demanda, inesperada e atualíssima, que originou a valorização da moradia no sentido amplo.

A título de curiosidade, o Sicovi⁵ constatou que o número de lançamentos de apartamentos na planta quase triplicou em São Paulo, porquanto foram inauguradas 41.797 (quarenta e uma mil setecentos e noventa e sete) unidades de janeiro a agosto de 2021, ocasionando uma alta de 106,5% (cento e seis inteiros e cinco décimos por cento) em relação ao mesmo período do ano de 2020.⁶

Por este ângulo, considerando a grande produção de empreendimentos, situados em toda a extensão nacional, impende proferir um alerta quanto aos tipos de contratos de construção.

Isto porque, em conformidade com a legislação pátria, existem três espécies contratuais "principais", por assim dizer, tradicionalmente aplicadas, para regular as obrigações e os deveres das partes envolvidas nas edificações, quais sejam: construção a preço fechado, construção por administração e construção por preço máximo garantido.

Deste modo, advém trazer à tona sucintos esclarecimentos acerca destas modalidades.

A construção executada mediante preço fechado, também denominada como "empreitada", pode contemplar somente a mão de obra ou abarcar todos os materiais e lavor.

Em todos os casos, "há a transferência da responsabilidade da obra pelo dono da obra ao construtor, ou seja, a obrigação contraída pelo empreiteiro é de realizar a obra de acordo com o preço e o prazo ajustados no contrato".⁷

Hely Lopes Meirelles clarifica este modelo contratual com exatidão: "é o ajuste pelo qual o construtor-empreiteiro, pessoa física ou jurídica habilitada a construir, se obriga a executar determinada obra, com autonomia na condução dos trabalhos, assumindo todos os encargos econômicos do empreendimento, e o proprietário ou comitente-empreitador se compromete a pagar um preço fixo, ainda que reajustável, unitário ou global, e a receber a obra concluída, nas condições convencionadas."⁸

Por sua vez, na construção por administração, popularmente conhecida como construção "a preço de custo", o encarregado de custear a obra é o próprio dono.

Concisamente, "os condôminos se obrigam ao pagamento de toda e qualquer despesa que se fizerem necessárias à construção, exceto aquelas decorridas de culpa da construtora/ incorporadora".⁹

Novamente, deve-se referência ao jurista Hely Lopes Meirelles que, da maneira certeira, distingue os contratos de empreitada e administração, aduzindo que este último "é aquele em que o construtor se encarrega da execução de um projeto, mediante renumeração fixa ou percentual sobre o custo da obra, correndo por conta e ordem do proprietário todos os encargos econômicos do empreendimento".¹⁰

Aqui, o ponto fulcral é que "na construção por administração o orçamento é estimado e o preço poderá ser reajustado conforme as necessidades, já que o pagamento é efetuado considerando a medição mensal da evolução da obra".¹¹

Há, por conseguinte, a exigência de prestação de contas, por parte da contratada à contratante, almejando a devida transparência no negócio jurídico.

Finalmente, uma formatação negocial manejada corriqueiramente na esfera imobiliária, a qual detém características das duas modalidades sobreditas, concerne ao contrato firmado mediante o preço máximo garantido - PMG.

Em síntese, este modelo contratual assenta que a responsabilidade do construtor é em relação à entrega do produto final, logo, ele precisa apresentar o pertinente resultado (a conclusão dos trabalhos definidos no contrato).¹²

De outro lado, as obrigações são constituídas em nome do dono da obra e pagas por esse, por intermédio de reembolso ao construtor, havendo, sempre, prestação de contas.¹³

Conclui-se, portanto, que no presente cenário de forte progresso, desenvolvimento e vasta produção na construção civil, a cautela, ao firmar contratos, é uma aliada indispensável, a fim de constituir o regime contratual mais adequado ao empreendimento e, assim, evitar litígios e prejuízos às partes.

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