Você conhece as "vantagens" de adquirir um imóvel em leilão?

O cenário econômico atualmente vivenciado em nosso país impactou diretamente o mercado de leilões, seja pelo significativo aumento da inadimplência e o consequentemente aumento do número de imóveis levados a leilão pelos credores, seja pelos valores exorbitantes praticados no mercado imobiliário. Assim, a aquisição de imóveis para moradia ou para investimento através de leilões, em que os descontos podem chegar a 60%, se torna uma opção muito mais atraente.
Tal como em qualquer outra compra e venda imobiliária, ao adquirir um imóvel em leilão o arrematante deve pagar o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ao município onde o imóvel estiver localizado. Na cidade de São Paulo a alíquota é de 3%.

A base de cálculo do ITBI, segundo o artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN), é o valor venal do imóvel ou direitos transmitidos, ou seja, o valor de venda. Na prática de muitos municípios é o valor da compra e venda consignado na escritura pública ou do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), dos dois o maior.

A Prefeitura de São Paulo, no entanto, vem praticando duas ilegalidades no cálculo do ITBI no caso de imóveis adquiridos em leilão. A primeira delas é exigir o recolhimento do ITBI com base no valor referência, que é um valor estabelecido pela própria Prefeitura, quase sempre superior ao valor venal, e não sobre o valor da arrematação. E a segunda ao cobrar multa se o arrematante não efetuar o pagamento do ITBI quando da expedição da carta de arrematação, sendo que, na verdade, o pagamento só é exigível com o registro da carta de arrematação na matrícula do imóvel.
Contrariando as ilegais exigências da Prefeitura de São Paulo, a firme jurisprudência da Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é no sentido de que, na arrematação, a base de cálculo do ITBI deve considerar o valor efetivamente pago pelo arrematante e não o valor de referência inventado pela Prefeitura paulistana.

É sabido que os preços pagos pelos bens levados a leilão são notoriamente menores que aqueles praticados na compras e vendas a mercado.
Para se ter uma ideia, em um dos casos recentemente analisados pelo STJ, o arrematante teve confirmado o direito de recolher o ITBI com base no valor de arrematação, que foi de R$160.000,00, e não com base com no valor de referência estabelecido Prefeitura, de R$1.210.601,00.

Contudo, para evitar o pagamento do ITBI a maior e com eventual cobrança de multa e juros por atraso no recolhimento, é necessária a propositura da competente medida judicial, para que o Juiz autorize o recolhimento com base no valor da arrematação e somente quando do registro na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

Aqui é bom deixar claro que a diferença a maior entre o valor da arrematação e o indevidamente estabelecido pela Prefeitura Paulistana recolhida nos últimos 5 anos poderá ser recuperada mediante a propositura de medida judicial.
Por fim, importante ressaltar que a aquisição (arrematação) por meio de leilão é segura e que todas as informações e condições sobre o imóvel estarão descritas no respectivo edital. Dessa forma, assim como em um contrato de compra e venda usual, o interessado na aquisição via leilão deve analisar detalhadamente o edital e as condições em que o imóvel será leiloado, para que possa usufruir dos benefícios sem nenhuma surpresa.