Responsabilidade do Proprietário de Imóvel que cede sua propriedade em Troca de Unidades Futuras

INTRODUÇÃO

O presente artigo trata da incorporação e dos aspectos necessários para a configuração de um incorporador. E, nesse contexto, surge a figura do proprietário do imóvel que busca ceder seu terreno mediante troca para aquisição de unidades futuras.

Com efeito, pretendeu-se abordar as situações que são passiveis de configurar atos de incorporação e quais seriam os requisitos autorizadores da responsabilidade do proprietário cedente do imóvel. Por fim, por meio de um método investigativo, busca-se trazer uma possível solução para se afastar da imputação de responsabilidade para estes proprietários.

1. CONCEITO DE INCORPORAÇÃO

Conforme o seu sentido geral, incorporar, no direito civil em si, significa agregar uma acessão ao solo, formando um só bem. Por outro lado, no direito imobiliário significa movimentar os fatores de produção para construir e vender unidades imobiliários em construção de um imóvel coletivo.

Rizzardo¹ conceitua a incorporação como sendo:

Há uma atividade de coordenação e consecução de edificações, visando à venda das unidades que as compõem, que se faz no curso da construção, dando-se a entrega depois de concluídas. No terreno, criam-se frações ideais, que ficam vinculadas às unidades imobiliárias que são construídas, tudo vindo a formar tantas novas propriedades quantas forem as unidades vinculadas a uma parcela do terreno, tanto que é procedida a averbação da construção e unidade receberá a individuação e a respectiva matrícula no Registro de Imóveis.

Conforme artigo 29 da lei 4.591/64, incorporador seria qualquer pessoa física ou jurídica, seja comerciante ou não, mesmo que não tenha efetuado a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, a depender do caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Com esta definição e a extensão promovida pelo artigo 30 da lei 4.591/64², qualquer pessoa plenamente capaz e com disponibilidade de bens pode ser considerado incorporador.

2. PRINCIPAIS CARACTERISTICAS DA INCORPORAÇÃO

A atividade de construir pode ou não estar presente na figura do incorporador, tendo em vista que o mesmo pode delegar esta função. O traço fundamental desta atividade é, em verdade, a alienação de frações ideais, objetivando sua vinculação a futuras unidades imobiliárias.

Nesse sentido, de acordo com Chalhub³, a incorporação imobiliária é atividade naturalmente atribuível ao proprietário do terreno, pois se trata de uma atividade caracterizada pela transmissão da propriedade, mediante venda.

3. RESPONSABILIDADE DOS PROPRIETARIOS QUE CEDEM SUA PROPRIEDADE EM TROCA DE UNIDADES FUTURAS

Com efeito, a incorporação pode se dar em casos que a mesma é realizada por construtor ou por corretor. Neste caso, quando o proprietário do terreno tenha permutado por unidades imobiliárias a serem construídas no local, sem atuação na atividade de incorporação, não poderá ser responsabilizado por atos de incorporação, tendo em vista que o mesmo não teve participação.

A jurisprudência atual vem se posicionando neste sentido, uma vez que o proprietário do imóvel que apenas permutou o terreno não pode ser solidariamente responsável pela incorporação, tendo em vista que ele não praticou os atos necessários para configurar esta atividade. Abaixo um julgado do STJ sobre o tema:

PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. INCORPORAC¸A~O IMOBILIA'RIA. INEXECUC¸A~O CONTRATUAL. AUSE^NCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDA'RIA DO PROPRIETA'RIO DO TERRENO. INAPLICABILIDADE DO DIREITO DO CONSUMIDOR. VIOLAC¸A~O DO ART. 535 DO CPC NA~O CONFIGURADA. 1. O art. 535 do CPC permanece inco'lume quando o Tribunal de origem manifesta-se suficientemente sobre a questa~o controvertida, apenas adotando fundamento diverso daquele perquirido pela parte. 2. A Lei de Incorporac¸o~es (lei 4.591/64) equipara o proprieta'rio do terreno ao incorporador, desde que aquele pratique alguma atividade condizente com a relac¸a~o juri'dica incorporativa, atribuindo-lhe, nessa hipo'tese, responsabilidade solida'ria pelo empreendimento imobilia'rio. 3. No caso concreto, a caracterizac¸a~o dos promitentes vendedores como incorporadores adveio principalmente da imputac¸a~o que lhes foi feita, pelo Tribunal a quo, dos deveres i'nsitos a` figura do incorporador (art. 32 da lei 4.591/64), denotando que, em momento algum, sua convicc¸a~o teve como fundamento a legislac¸a~o regente da mate'ria, que exige, como causa da equiparac¸a~o, a pra'tica de alguma atividade condizente com a relac¸a~o juri'dica incorporativa, ou seja, da promoc¸a~o da construc¸a~o da edificac¸a~o condominial (art. 29 e 30 da lei 4.591/64). 4. A impossibilidade de equiparac¸a~o dos recorrentes, promitentes vendedores, a` figura do incorporador demonstra a inexiste^ncia de relac¸a~o juri'dica consumerista entre esses e os compradores das unidades do empreendimento malogrado. 5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1065132 RS 2008/0122349-9, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMA~O, Data de Julgamento: 06/06/2013, T4 - QUARTA TURMA)

CONCLUSÃO

Ante o exposto, conclui-se que, apesar da incorporação esta intimamente ligada a propriedade do imóvel, nos casos em que o proprietário não desenvolver os atos pertinentes a incorporação, o mesmo não pode ser responsabilizado por isso. Neste sentido, cabe ao proprietário responsabilizado de forma equivocada demonstrar que não se encaixa nos requisitos para configurar um incorporador. 

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1- RIZZARDO. Arnaldo. Condomínio Edilício e incorporação imobiliária, 8ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2021, p. 281.

Brasil. Lei 4.591, Dispõe sôbre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Disponivel aqui.

Incorporação Imobiliária. CHALHUB, Melhim Namem. 5. Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019.

RIZZARDO. Arnaldo. Condomínio Edilício e incorporação imobiliária, 8ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2021

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça, Jurisprudência. Disponível aqui. Acesso em abr.2021.

CASTRO FILHO, H. P. Breve estudo sobre a atividade de incorporação imobiliária. Jus Navegandi, 2011. Disponível aqui. Acesso em: abr. 2021.