As locações e a pandemia

Em 12 de junho de 2020, quando ainda não conseguíamos visualizar o cenário completo do que seria o coronavírus no país, foi publicada a lei 14.010, que alterou as relações jurídicas de direito privado durante a crise e, com relação às locações, impediu a concessão de decisão liminar para desocupação de imóvel nas ações de despejo, até 30 de outubro de 2020.

Contudo, apesar do avanço da vacinação e da redução da taxa de mortalidade do vírus, a verdade é que a pandemia ainda não acabou, em especial na visão do legislador.

Recentemente, foi publicada a lei 14.216, de 7 de outubro de 2021, que suspendeu, até 31 de dezembro de 2021, os efeitos de decisões judiciais, extrajudiciais ou administrativas, proferidas desde a vigência do estado de calamidade pública (Decreto Legislativo 6 - 20 de março de 2020), até 1 ano após o seu término, que imponham a desocupação ou a remoção forçada de imóvel privado ou público, exclusivamente urbano, que sirva de moradia ou que represente área produtiva pelo trabalho individual ou familiar.

A lei também dispensa o locatário do pagamento de multa em caso de denúncia de locação de imóvel, decorrente de comprovada perda de capacidade econômica que inviabilize o cumprimento contratual, o que não será admitido caso o imóvel seja a única propriedade do locador e sua única fonte de renda.

Contudo, há algumas exceções.

Para desocupação de imóvel urbano nas ações dos incisos I, II, V, VII e IX do §1º do art. 59 da lei de Locações, por exemplo, a liminar não será concedida desde que o locatário demonstre a ocorrência de alteração da situação econômico-financeira, que resulte em incapacidade de pagamento do aluguel em razão da pandemia. Referida determinação se aplica aos contratos cujo valor mensal não seja superior a R$ 600,00 (residencial) e R$ 1.200,00 (não residencial).

É evidente que o Poder Legislativo, mais uma vez, busca flexibilizar as relações locatícias e evitar prejuízos aos inquilinos afetados pela crise pandêmica, de modo a estimular as negociações extrajudiciais entre locador/locatário. Não vamos aqui adentrar no mérito na justiça ou injustiça do dispositivo legal, nem de sua legitimidade, muito questionados.

O fato é que a lei determina, expressamente, que as tentativas de acordo para desconto, suspensão ou adiamento do pagamento do aluguel, ou que estabeleçam condições para garantir o equilíbrio contratual poderão ser realizadas por meio de correspondências eletrônicas, priorizando a celeridade e a simplicidade, de modo que seu conteúdo terá valor de aditivo contratual.

Segundo o artigo 7º da lei, as medidas determinadas nos artigos 2º e 3º (ou seja, a suspensão das liminares de despejo - regra geral - e remoção forçada coletiva) não se aplicam a ocupações corridas após 31 de março de 2021 e, também, não alcançam as desocupações já perfectibilizadas na data da publicação da lei (8 de outubro de 2021).

De todo modo, a premissa maior que norteia a lei é que o proprietário e o locatário deverão sempre tentar um acordo para reajustar o equilíbrio contratual ao novo cenário econômico das partes, atualizado ou parcelando valores, sem que haja prejuízo a ambos os interessados.