Lei que suspende despejos resguarda o equilíbrio contratual

A lei 14.216 entrou em vigor recentemente, pela qual fica proibido o despejo ou ordem de desocupação de imóveis até 31 de Dezembro de 2021, em virtude da pandemia.

Consubstanciado na lei em questão, o intuito foi "suspender o cumprimento de medida judicial, extrajudicial ou administrativa que resulte em desocupação ou remoção forçada coletiva em imóvel privado ou público, exclusivamente urbano, e a concessão de liminar em ação de despejo de que trata a lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, e para estimular a celebração de acordos nas relações locatícias.".

As medidas abrangidas englobam decisões judiciais em fase de execução, despejo coletivo, ordem de desocupação ou remoção promovida pelo poder público, atos extrajudiciais, despejo administrativo em locação e arrendamento em assentamentos, inclusive a autotutela da posse.

Para tanto, algumas regras deverão ser observadas, ou seja, o locatário somente obterá a suspensão se comprovar acerca da alteração da situação financeira decorrente do enfrentamento da pandemia que tenha ensejado em incapacidade temporária que inviabilizou o pagamento do aluguel e demais encargos, sem que houvesse prejuízo da subsistência familiar.

Ademais, a referida legislação se aplica aos contratos de locação para fins residenciais, cujo valor mensal do aluguel não seja superior a R$ 600,00 (seiscentos reais), em situações de atraso de aluguel, término do prazo de desocupação pactuado, demissão do locatário com vinculação de permanência no imóvel, dentre outros.

O intuito do legislador foi evitar maiores prejuízos aos que tiveram impactos diretos pela crise, desde o reconhecimento do estado de calamidade pública, viabilizando eventuais tratativas de acordo, aditivos contratuais para obtenção de abatimento, adiamento ou suspensão total do pagamento, afastando o risco de despejo e ordem de desocupação.

Em se tratando de locação de imóvel não residencial, o limite foi fixado em até R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), exigindo-se, para que tanto, a comprovação que a atividade tenha sido interrompida continuamente em razão da imposição de medidas de isolamento social, por prazo igual ou superior a 30 (trinta) dias.

Importante ressaltar que, a dispensa do pagamento da multa está condicionada à demonstração da frustração de tentativa de acordo em ambos (residencial ou não residencial).

Para tanto, as tratativas de composição entre as partes poderão ser realizadas por meio de e-mails eletrônicos ou de aplicativos de mensagens, obrigatoriamente por escrito, vez que o conteúdo terá valor de aditivo contratual com o aceite das partes e efeito de título executivo extrajudicial.

Ademais, as negociações também se prestarão como prova da frustração da tentativa de acordo, salvo quando "o imóvel objeto da locação for o único de propriedade do locador, excluído o utilizado para sua residência, desde que os aluguéis consistam na totalidade de sua renda.", segundo o artigo 5º, § 2º.

Segundo o artigo 7º, as referidas medidas, não se aplicam ainda "a ocupações ocorridas após 31 de março de 2021" e também "não alcançam as desocupações já perfectibilizadas na data da publicação desta lei".

Em síntese, se trata de legislação importante que visa resguardar o equilíbrio contratual, evitando-se a ocorrência de despejos, remoções e desocupações durante a pandemia, além de viabilizar as tratativas entre as partes e eventuais medidas judiciais para assegurar a aplicação da lei em rogo.