Contrato de locação e pandemia

Em 11.03.2020 a Organização Mundial da Saúde - OMS, declarou à pandemia. Nesse cenário, há quase 2 (dois), foram/vem sendo adotadas medidas extremas de restrição de pessoas, em combate a circulação do vírus, o que, sem dúvida, impactou diretamente na vida da população mundial, assim como, nos rendimentos dos comerciantes e lojistas de rua e de shopping centers, seja na pessoa física ou jurídica, de pequenas e grandes empresas, ou marcas.  

Sem adentrar às nuances da lei locação, informalmente conhecida como lei do Inquilinato, muito menos ainda, à legislação de shopping, o presente texto tem como escopo, aventar possibilidades jurídicas de prorrogação/manutenção do contrato, frente à situação de caso fortuito e força maior, em decorrência do panorama pandêmico, em relação aos contratos de locação com prazo certo e determinado.    

É sabido que nos contratos privados de forma geral, aplica-se o instituto do - pacta sunt servanda - que significa que os acordos devem ser cumpridos, ou seja, representa o princípio da força obrigatória dos contratos. Em palavreado mais simples, significa que as regras estabelecidas pelas partes contratantes devem ser obedecidas, por elas, como se lei fosse, atendendo-se por certo, à justeza, e à vontade livre da relação contratual.

Assim sendo, no cotidiano das relações interpessoais, acerca do objeto daquele contrato negocial, em que predomina a autonomia da vontade, uma parte não pode alegar, que não sabia daquela cláusula, negando cumprimento, por exemplo.

Porém, insurge-se dizer, que os contraentes, embora livres, para estipular às cláusulas, estas podem ser revisadas, no âmbito das relações privadas, decorrente de fato superveniente, que ocasiona a onerosidade excessiva, por eventos imprevisíveis e extraordinários diante da aplicação do fundamento da teoria da imprevisão.

Sem dúvida, que à pandemia é classificada como extraordinária, e nos termos do Código Civil Brasileiro, quando por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação, comportando, inclusive aplicação das medidas da tutela de urgência antecipada, desde que demonstrado o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

Até porque, na legislação civilista, igualmente, aplica-se, o princípio do - venire contra factum proprium -  que veda o comportamento contraditório, inesperado, que causa surpresa na outra parte.

Nesse cotejo, muitos locatários tiveram os seus contratos de locação suspensos/interrompidos, por motivos alheios à sua vontade, em insurgência às medidas de contenção do avanço do coronavírus, com o fechamento dos estabelecimentos, no sentido da tomada de medidas urgentes e protetivas, de restrição e circulação de pessoas, de isolamento social e de confinamento horizontal, e a reabertura aconteceu de forma parcial, com diversos controles de horários e acesso ao público, no período mais crítico da pandemia,  evento esse que não foi considerado por alguns locadores, ao término da previsão contratual, o que sem dúvida, causou inúmeros prejuízos aos empresários e comerciantes.

Então, sem hesitação, faz mister haver por parte daqueles que ditam os "contratos prontos", os de adesão, esclarece, uma relativização/mitigação, por causa do momento extraordinário que se vive, ainda mais, porque o Estado que se predomina, é o Democrático de Direito, em que prospera a fecundação dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, que são princípios de terrenos constitucionais.

Em continuidade, prospera ainda, que os contratantes são obrigados guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Por fim, no entender dessa que subscreve, é possível juridicamente, a prorrogação contratual para a normalização daquele que perdeu receita, em decorrência dos fechamentos dos ambientes, por ordem dos gestores públicos, Estadual e Municipal, por causa da pandemia, baseados nos princípios dos lucros cessantes e danos emergentes, não descartando, inclusive, indenização de danos morais em função de ato arbitrário, por encerramento de contratos, sem à mitigação dita alhures, por causa do quadro atual.

Logicamente, que pelo princípio da equidade todos precisam de atenção, mas não, necessariamente, dos mesmos atendimentos, vez que, cada caso é um caso, sendo, necessário, portanto, qualquer deles, ser analisado individualmente pelos profissionais habilitados.