Vícios construtivos: aspectos da responsabilidade civil

A aquisição de imóveis e/ou a fruição, bem como a construção, são atividades comerciais recorrentes, traduzindo-se em uma perspectiva alta de crescimento dos setores da engenharia civil em 2021¹. Em contraponto, o aumento de ações judiciais por vícios construtivos também apresenta grande escalada, em especial em imóveis populares, com cerca de cinquenta e uma mil ações tramitando na Justiça Federal, conforme levantamento realizado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção².

Por sua vez, de acordo com a norma técnica da ABNT NBR 13752 (Perícias de engenharia na construção civil), define-se que os vícios construtivos são os decorrentes de erros na elaboração do projeto, na execução ou, ainda, informação insuficiente sobre a utilização ou a manutenção do bem que afeta diretamente o uso e finalidade do imóvel. Em exemplo, os mais comuns são rachaduras, infiltrações, problemas de tubulações e elétricos.

Acerca de quem será o responsável, há diversas hipóteses e o caso concreto deve ser sempre analisado, contudo, em regra, deve-se buscar a construtora, pois este responde pela solidez dos empreendimentos (art. 618 do Código Civil) e, ainda, o incorporador e seus equivalentes, conforme disposto nos arts. 30 e 31 da lei 4.591/64, além de responderem de maneira solidária, isto é, podendo o lesado demandar quaisquer delas, se for o caso. No mais, em caso de existência de cobertura de seguro, a seguradora também figurará no polo passivo.

Veja-se que quem poderá pleitear a reparação do problema, rescisão contratual ou indenização é o proprietário do imóvel, independente de ser o primeiro a ter adquirido, portanto, não é necessário que o imóvel seja novo, mas que os prazos de reclamação sejam observados. E em caso de serem vícios nas áreas comuns, por exemplo de edifícios, entende-se que a legitimidade será do condomínio representado pelo síndico. Há outras possibilidades como do mutuário ou cessionário, porém é necessário analisar o caso e a jurisprudência de maneira específica.

As normas que permitem o pleito estão contidas no Código Civil (lei 10.496/02) e, principalmente no art. 12 e 18 do Código de Defesa do Consumidor (lei 8.078/90) e estas serão balizadoras para a análise do tipo de responsabilidade, prazo e demais pormenores.

Em hipótese de ser uma relação consumerista, ou seja, regida pelo Código de Defesa do Consumidor, em que está presente a figura do fornecedor e do consumidor, este último como destinatário final do serviço (art. 2°, CDC), é possível extrair o caráter objetivo da responsabilidade, ou seja, sem análise de culpa do demandado, bastando a conduta e o nexo causal. Contudo, caso se trate de profissional liberal, a responsabilidade será subjetiva e necessário a comprovação da culpa, consubstanciada em imperícia, negligência e imprudência (art. 14, §4°, CDC)

Nesse caso, é importante tecer considerações sobre a possibilidade de inversão do ônus da prova (art. 6°, IV, CDC), mecanismo previsto no Código de Defesa do Consumidor e que possibilita que construtor/incorporador tenha que realizar a prova de que não foi o causador do dano. Porém, a inversão apenas ocorrerá mediante comprovação condição da hipossuficiência do consumidor na relação, porque está em situação de vulnerabilidade por não possuir paridade com o fornecedor, tanto técnica quanto financeira, ou, ainda, se existirem indícios de que as alegações do consumidor são verossímeis, isto é, em análise superficial dos fatos e eventuais provas é possível verificar que os danos são decorrentes de suposto vício na construção.

Antes de adentrar no prazo para reclamar os defeitos e vícios construtivos, é salutar frisar que estes se dividem-se em aparentes e ocultos, em que os primeiros são facilmente verificáveis, como por exemplo piso não nivelado e/ou azulejo quebrado, e os segundo são aqueles que apenas se desenvolvem durante o transcurso do tempo ou só são perceptíveis por meio de uma análise técnica e profissional, como os defeitos em fios elétricos e na estrutura do imóvel.

Nesse sentido, sobre o prazo para realizar eventuais reclamações, em caso de defeitos aparentes ou de fácil constatação o prazo será de 90 (noventa) dias, a partir da entrega do imóvel, como prevê o artigo 26, II do Código de Defesa do Consumidor, em que deverá ser sanado o vício em 30 (trinta) dias. 

Assim, a título exemplificativo, se o imóvel foi recebido em 06/02/2021 e verificou-se a existência de uma pintura mal feita, o consumidor terá até 06/05/2021 para reclamar ao responsável e este, por sua vez, deverá solucionar até 30 (trinta) dias após a comunicação. E, caso não cumprido, poderá reclamar a substituição, a restituição imediata da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço (art. 18, CDC).

Entretanto, quando se tratar de vício oculto, como na maioria dos casos, existem dois tipos de prazos diferentes a serem observados, o de garantia previsto no art. 618 do Código Civil e o para demandar as perdas e danos. Assim, existem duas possibilidades ao se deparar com o vício:

(i)  se ocorrer no período de 5 (cinco) anos da entrega da obra, em atenção ao art. 618 do Código Civil, é possível responsabilizar o empreiteiro, porém, essa busca deve ocorrer em no máximo 180 (cento e oitenta dias) após a descoberta do vício para desfazimento do contrato (ação redibitória) ou abatimento do valor (ação estimatória ou quanti minoris);

(ii)  se ultrapassado os prazos mencionados anteriormente, só será possível a indenização pelos danos, sem rescisão contratual ou abatimento do valor, sendo que o prazo será de 10 (dez) anos, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça³.

Então, se houve entrega do imóvel em 06/02/2021, o defeito, como por exemplo uma infiltração, deve ser verificado até 06/02/2026. Assim, se o vício foi detectado em 15/07/2023, o consumidor deve requerer o desfazimento ou abatimento do valor até 15/11/2023. No caso, se superados os prazos, é possível buscar indenização pelos danos até 06/02/2031.

Desta feita, é essencial guardar todos os documentos e se atentar ao aparecimento de problemas que decorrem da construção do imóvel, bem como tentar solucionar extrajudicialmente em conjunto com construtora, além de que, caso necessário, é possível elaborar um parecer com um profissional da área para atestar a existência dos vícios e, eventualmente, buscar a via judicial.

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1 Disponível aqui. Acesso em 29 set. 2021.

2 Disponível aqui. Acesso em 25 set. 2021.

3 À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do Código Civil de 1916 ("Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra").