A tributação dos fundos de investimento imobiliário

 

A fim de fomentar o mercado imobiliário, foram criados diversos instrumentos de investimentos nos últimos 50 anos. Tendo como referência a figura do Real Estate Investment Trust (REITs)¹, instrumento de investimento norte-americano, em 1993, mediante a edição da Lei n. 8.668, foram criados no Brasil os Fundos de Investimento Imobiliário ("FIIs").

Os fundos de investimento imobiliário foram instituídos com o intuito de possibilitar o acesso de investidores de todos os portes ao mercado imobiliário. Os fundos são constituídos na forma de condomínio fechado, vedado o resgate de cotas, com duração de prazo determinado ou indeterminado, sendo administrados por instituições financeiras e regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários ("CVM").

A remuneração de seus cotistas advém do recebimento de renda de locação, arrendamento ou alienação das unidades de empreendimentos imobiliários que são adquiridos pelo fundo. Um fundo de investimento imobiliário nada mais é do que "uma comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários"².

Os FIIs foram introduzidos no ordenamento jurídico com a edição da lei 8.668/93 e, atualmente, são regulamentados pela Instrução 472/08 da CVM. A tributação destes fundos é regida pela Lei n. 9.779/99 e a tributação dos cotistas dos fundos pela lei 11.033/04. Além destas leis, há a lei de Inquilinato (lei 12.112/09) que também contém disposições sobre os fundos de investimento imobiliário.

O fundo de investimento imobiliário deve necessariamente ser administrado por uma empresa financeira, conforme determinação do artigo 5º da lei 8.668/93, que terá o dever de elaborar um regulamento de funcionamento do fundo imobiliário. O regulamento deverá ainda ser aprovado e registrado na Comissão de Valores Mobiliários. Assim, a instituição financeira torna-se proprietária fiduciária dos bens e direitos integrantes do patrimônio do fundo.

Os investidores, por sua vez, adquirem cotas dos fundos e recebem o respectivo retorno do capital investido mediante a distribuição de resultados do fundo ou pela venda da cota, negociada em bolsa de valores ou mercado de balcão. Com os recursos aportados pelos investidores, os fundos podem adquirir, por exemplo, imóveis, partes de imóveis, direitos relativos à imóveis. Além disso, pode o fundo ter participação indireta empreendimentos imobiliários e adquirir cotas de outros FIIs.

A grande vantagem na utilização deste instrumento de investimento, sem sombra de dúvidas, refere-se aos benefícios tributários concedidos aos fundos, sobretudo em estruturas nas quais os cotistas sejam pessoas físicas. São isentos de imposto de renda os rendimentos distribuídos pelo fundo de investimento imobiliário desde que: i) a venda das cotas seja feita exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão; ii) o fundo possua no mínimo 50 cotistas; e iii) o cotista beneficiado possuir menos de 10% das cotas do fundo (no caso de descumprimento deste requisito, a isenção prejudica somente o cotista que possuir mais de 10% das cotas do FII, sem influenciar a isenção dos demais cotistas).

Vale dizer que tal isenção aplica-se também às pessoas físicas residentes no exterior, inclusive, aqueles residentes em país com tributação favorecida, conforme disposições contidas na Instrução Normativa RFB n. 1.585/2015.

Quanto aos cotistas não abarcados pela isenção de imposto de renda, ao distribuir os lucros auferidos, o FII deverá reter o respectivo imposto de renda à alíquota de 20% sobre as distribuições realizadas. Sobre a distribuição dos lucros auferidos pelo fundo, a lei 8.668/93 estabeleceu que o fundo deverá distribuir, no mínimo 95% dos lucros auferidos, apurados de acordo com o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano. 

Os rendimentos e ganhos líquidos auferidos pela carteira do FII, em aplicações financeiras de renda fixa ou variável, estão sujeitos à incidência de imposto de renda na fonte ("IRRF"), observadas as mesmas normas aplicáveis às demais pessoas jurídicas. No entanto, o IRRF não incide sobre: i) as aplicações realizadas pelo fundo em letras hipotecárias, certificados de recebíveis imobiliários, letras de crédito imobiliário e em outros FIIs cujas cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsas de valores ou mercado de balcão; e ii) demais rendimentos e ganhos auferidos por seu portifólio, inclusive aqueles resultantes de atividade imobiliária que o fundo empreenda diretamente.

No entanto, sofrerá a incidência de imposto de renda retido na fonte os recursos advindos de empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, cotista que possua mais de 25% das cotas do fundo, de forma isolada ou em conjunto com pessoa a ele ligada. Sofrerá incidência de imposto de renda também os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação ou no resgate de cotas do fundo por qualquer cotista. 

Conclui-se, assim, que os fundos de investimento imobiliário figuram como meios atrativos para investimento no mercado imobiliário, sobretudo, quando se trata de cotistas pessoas físicas, haja vista as benesses tributárias previstas para a distribuição dos resultados obtidos pelos fundos.

Ciente deste regime tributário favorável ao contribuinte, os fundos de investimento imobiliário foram alvos da reforma tributária apresentada pelo governo federal (Projeto de Lei n. 2.337/2021). De acordo com o texto original do PL, a isenção de imposto de renda para pessoas físicas na distribuição dos lucros dos FIIs teria seu fim. Os rendimentos distribuídos pelos fundos passariam a se sujeitar ao imposto de renda retido na fonte à alíquota única de 15%.

No entanto, para a sorte dos contribuintes, a alteração na tributação dos FIIs não foi aprovada na Câmara dos Deputados. No dia 02 de setembro desse ano, a Câmara dos Deputados discutiu sobre a aprovação (ou não) do PL n. 2.337/2021. Foi aprovado o substitutivo apresentado pelo Deputado Celso Sabino cujo texto não abarcou as alterações na tributação dos fundos de investimento imobiliário. Inclusive, o texto aprovado ressalta que as novas normas sobre as aplicações em fundos de investimento fechados não se aplicam aos fundos de investimento imobiliário.

Vale destacar ainda que, de acordo com as informações disponibilizadas pela B3, em julho de 2021 haviam 634 fundos imobiliários cadastrados na CVM, dos quais apenas 368 estão listados na B3. E tais fundos listados na B3 são compostos por aproximadamente 72% de negociadores pessoas físicas³. Ainda de acordo com o boletim mensal disponibilizado pela B3, os fundos imobiliários mais rentáveis foram: i) TOUR 11- FII Tour II (gerido pela Vortx); ii) BZLI11 - FII Brrealty (administrado pela Foco); e iii) CXTL11 - FII Cx TRX (administrado pela Caixa Econômica Federal).

Dessa forma, caso seja mantida esse nível de eficiência tributária e de rentabilidade dos fundos de investimento imobiliário, não há dúvidas de que os FIIs seguirão uma curva cada vez mais crescente de adesões dos investidores brasileiros, sobretudo, os investidores pessoas físicas.

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1 - O Real Estate Investment Trust é uma companhia (não um fundo imobiliário) que investe no mercado imobiliário mediante duas vertentes. A primeira vertente opera com um portfólio de imóveis para renda. Já a segunda, está ligada ao investimento de imóveis mediante financiamento de hipotecas ou securitização de títulos hipotecários, gerando receita de juros.

2 - Artigo 2º da Instrução Normativa n. 472/2008 da CVM.

3 - Boletim Fundos de Investimentos Imobiliários de agosto de 2021, Disponível neste link.

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Referências bibliográficas

BRASIL. Lei n. 8.668 de 25 de junho de 1993. Brasília, 25 de junho de 1993. Disponível neste link. Acesso em: ago. 2021.

BRASIL. Lei n. 11.033 de 21 de dezembro de 2004. Brasília, 21 de dezembro de 2004. Disponível neste link. Acesso em: ago. 2021.

BRASIL. Lei n. 9.779 de 19 de janeiro de 1999. Disponível neste link. Acesso em: ago. 2021.

BRASIL. Comissão de Valores Mobiliários. Instrução Normativa n. 472 de 31 de outubro de 2008. Disponível em neste link. Acesso em: set. 2021.

BRASIL. Receita Federal do Brasil. Instrução Normativa n. 1.585 de 02 de setembro de 2015. Disponível neste link. Acesso em: set. 2021.

BRASIL. Câmara dos Deputados. Projeto de Lei n. 2.337 de 2021. Disponível neste link. Acesso em: set. 2021.

B3. Boletim mensal dos fundos de investimento imobiliários (mês de agostos de 2021). Disponível neste link. Acesso em: set. 2021.

SOLA, Luis Felipe; PORTOL, Paola. Condições para estruturação de fundos imobiliários com renda proveniente de locações residenciais. Monografia (MBA em Economia Setorial e Mercados, com ênfase em Real Estate), Universidade de São Paulo. São Paulo, 2014. Disponível neste link. Acesso em: set. 2021.