Da desnecessidade de quitação dos débitos pretéritos para transferência da titularidade das faturas de água e de energia elétrica

É comum encontrar nos contratos de locação uma cláusula prevendo a necessidade de transferência para o inquilino da titularidade das faturas de água e de energia elétrica. Tal situação se concretiza tanto por autorização legal (art. 23, VIII ¹, da lei de Locação Urbana) como por garantia de que o nome do locador não terá pendências caso o locatário venha a ser devedor perante as concessionárias responsáveis pela prestação dos serviços.

Contudo, não raro, após a saída do imóvel por parte do locatário, o proprietário se depara com faturas em aberto, enfrentando dificuldades - impostas pela concessionária - para transferir novamente a titularidade das contas para si. O fundamento utilizado é que somente após a quitação dos débitos pretéritos a modificação poderia se concretizar. Tal óbice gera dificuldades de ordem prática, vez que, permanecendo o inadimplemento, há um sério risco de suspensão no fornecimento do serviço, o que impossibilitaria a relocação do imóvel.

Todavia, ao contrário do que as concessionárias sustentam, na realidade, a responsabilidade pelo adimplemento das faturas de água e de energia elétrica é personalíssima, ou seja, o adimplemento deverá ocorrer por quem efetivamente utilizou o serviço prestado, não se tratando, portanto, de uma obrigação propter rem (que decorre propriedade da coisa). Neste seguimento, ao contrário de dívidas condominiais, por exemplo, que seguem a sorte do bem principal, por decorrerem de obrigações reais, os débitos de água e energia elétrica somente podem ser cobrados dos consumidores que efetivamente os utilizaram e que possuem seu nome registrado na fatura, diante de sua indiscutível natureza pessoal, sendo que a negativa de transferência pautada na necessidade de quitação dos débitos se mostra abusiva e inviável do ponto de vista jurídico.

Dito isto, tem-se que a exigência de quitação por parte de terceira pessoa se configura em abuso de direito, sendo que, ao procederem com a cobrança das pendências de quem não possui responsabilidade sobre a utilização anterior dos serviços, as concessionárias acabam por violar diretamente o que dispõe o art. 42, parágrafo único ², do Código de Defesa do Consumidor, ensejando, em caso de pagamento, a repetição em dobro do indébito.

De tais disposições, também se extrai que, caso a negativa persista, mostra-se viável o ajuizamento da competente ação de obrigação de fazer, com pedido de urgência, a fim de concretizar a transferência da unidade consumidora. De mais a mais, mostra-se possível pleitear, inclusive, o arbitramento de indenização por dano moral, cujo respaldo se encontra no fato de se tratar de um serviço essencial, e que, portanto, deve ser prestado de forma eficiente, adequada e segura ao consumidor (art. 22 ³ do Código de Defesa do Consumidor), sendo que a privação de acesso aos serviços essenciais possui o condão de atrair o dever de indenizar ⁴.  

Caso o proprietário demonstre que, diante da exigência indevida de quitação prévia dos débitos para transferência de titularidade das faturas, resultaram prejuízos, como a frustração da formalização de um novo contrato de locação, nada impede a cobrança de perdas e danos, a fim de buscar ressarcimento pelo que deixou de ganhar e demais prejuízos demonstrados por conta da conduta ilegal da concessionária.

Sendo assim, não existe razão para a negativa de transferência da titularidade da unidade, ainda que existam débitos pendentes de adimplemento, pois a pessoa que deu causa ao inadimplemento ainda continuará na condição de devedora, devendo ela ser cobrada por meio da devida ação, não se mostrando possível proceder com a cobrança em face de terceiros alheios à relação contratual.

É importante frisar que o entendimento dos Tribunais tem sido no mesmo sentido exposto, de que a responsabilidade pelo pagamento é de quem se utilizou do serviço, não vinculando ao proprietário do imóvel ou ao terceiro o pagamento, pelo que, consequentemente, não há impedimento à transferência, conforme se vê:

ADMINISTRATIVO. AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. SERVIÇO DE FORNECIMENTO DE ÁGUA E COLETA DE ESGOTO. AÇÃO DE COBRANÇA. DÉBITO DE TERCEIRO. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PESSOAL. RESPONSABILIDADE DO CONSUMIDOR QUE EFETIVAMENTE SE UTILIZOU DO SERVIÇO.
1. De acordo com a jurisprudência desta Corte, a obrigação de pagar o débito referente ao serviço de fornecimento de água e coleta de esgoto se reveste de natureza pessoal e não propter rem, não se vinculando, portanto, à titularidade do imóvel. Assim, o atual usuário do serviço ou o proprietário do imóvel não podem ser responsabilizados por débitos de terceiro que efetivamente tenha-se utilizado do serviço.
2. Agravo regimental a que se nega provimento.

(AgRg no REsp 1444530/SP, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 08/05/2014, DJe 16/05/2014). 

Assim, é totalmente ilegal a negativa de transferência da titularidade de titularidade das faturas de água/luz/gás sob a alegação de existência de dívidas pretéritas, pois se está diante de uma obrigação pessoal e não derivada do imóvel ou da propriedade sobre a unidade, sendo possível a mudança de titularidade independentemente da existência ou não de dívidas dos inquilinos anteriores, os quais, conforme ressaltado, por disposição legal expressa (art. 23, VIII ⁵, da lei de Locação Urbana), são pessoal e diretamente responsáveis pelo pagamento dos serviços que usufruírem durante a vigência do contrato de locação.