O que é necessário saber antes de adquirir um imóvel?

A compra de um imóvel está relacionada na maioria das vezes a sonhos e objetivos de vida, por isso é necessário obter alguns cuidados a fim de evitar imprevistos futuros.

Quando se tem interesse em adquirir um imóvel, grande parte das pessoas normalmente analisam a sua localização, estrutura visual e valor. Porém, antes de tomar qualquer decisão, há aspectos que devem ser observados previamente, evitando assim complicações a longo prazo.

Além da qualidade da edificação, o principal aspecto que deve ser analisado é a situação legal do imóvel e do titular. Essa etapa é mais burocrática e estritamente necessária, pois exige um conhecimento técnico e legal na análise de toda documentação existente.

Deve ser verificado se as documentações disponibilizadas de fato condizem com a realidade do imóvel. O que acontece em muitos casos, é o imóvel estar em condições divergentes das constantes nas documentações.

Por esse motivo, essa análise prévia é primordial para identificar qualquer irregularidade que possa comprometer a venda ou mesmo gerar dívidas para o novo proprietário.

Dentre as principais divergências normalmente encontradas, as mais comuns são:

• Edificação em situação irregular junto aos Órgãos Públicos;
• Ausência de alvarás autorizando eventuais reformas ou a construção de nova edificação;
• Ausência de Certificado de Conclusão (habite-se);
• Matrículas desatualizadas e não registradas no nome do atual proprietário;
• Matrículas com áreas divergentes da área real da edificação;
• Débitos tributários;
• Imóveis penhorados, sendo utilizados muitas vezes como garantia de dívidas de antigos proprietários e entre outros;

Essas são as principais irregularidades encontradas em imóveis residenciais ou comerciais. No caso de empreendimentos comerciais esse rol é ainda maior, visto que muitos estabelecimentos não atendem as legislações vigentes e as normas de segurança e acessibilidade, não possuindo documentações básicas como:

• Certificado de Conclusão (habite-se);
• Auto ou Alvará de Licença de Funcionamento;
• Certificado de Acessibilidade;
• Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros ou Certificado de Licença do Corpo de Bombeiros, dependendo da área da edificação;
• Licença Sanitária, dependendo do tipo de uso do imóvel, sendo documento obrigatório em farmácias, hospitais, supermercados, restaurantes, etc.;
• Licença de Publicidade e Anúncio, entre outros;

Quando se tratar de um imóvel ainda não construído, que será adquirido na planta, deverá ser analisado toda a documentação que comprove a transparência e regularidade da obra, sendo necessário a participação da incorporadora ou construtora responsável pelo empreendimento, com comprovação e apresentação de documentos como:

• Registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis;
• Projeto arquitetônico e estrutural aprovado pela Prefeitura Municipal;
• Memorial descritivo com as especificações da obra projetada;
• Cálculo das áreas das edificações;
• Documentações que comprovem que o terreno pertence a construtora;
• Certidão de instrumento público de mandato;
• Alvará de Aprovação e Execução de Edificação Nova expedido pela Prefeitura Municipal e entre outros;

Além da análise das documentações pertinentes, é importante consultar o histórico da construtora e prazos de início e entrega da obra, evitando possíveis fraudes ou atrasos.

Quando se tratar de imóveis rurais, deve ser verificado a Certidão Negativa de Débito do Imposto Territorial Rural (ITR) e o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR).

Nota-se que realizar um planejamento e entender a atual situação do imóvel, além de ser fundamental para uma aquisição segura, traz maior poder de negociação com os proprietários.

Logo, antes de qualquer aquisição tanto de imóveis novos como antigos, o ideal é realizar a contratação de um especialista em regularização imobiliária para análise das documentações, bem como realizar um Estudo de Viabilidade Técnica e Legal - EVTL do imóvel e em alguns casos o Estudo de Impacto de Vizinhança, este último quando se tratar de empreendimentos comerciais.

O Estudo de Viabilidade Técnica e Legal - EVTL facilita a análise estrutural e legal do imóvel, apontando divergências e apresentando soluções.

Através desse estudo é possível identificar a situação atual do imóvel, identificar se as documentações condizem com a realidade e analisar as possibilidades entre reformar, regularizar ou ampliar o imóvel dentro das legislações vigentes, como se fosse o "raio-x" do imóvel.

Outro ponto que deve ser observado é que se for necessário realizar uma reforma ou ampliação, o profissional analisará as possibilidades em seu estudo técnico, bem como orientará o novo proprietário quanto as providências que devem ser tomadas para regularizar a edificação. Para reformas, por exemplo, é necessário protocolar uma solicitação na Prefeitura Municipal, que deverá obrigatoriamente ter um responsável técnico habilitado, além de outras obrigações legais que devem ser cumpridas.

Embora muitos não saibam, o direito de construir possui limitações e é proibido iniciar uma obra para reforma ou construção de edificação nova sem prévia autorização da Prefeitura Municipal, sob pena de aplicação de multas e obrigatoriedade de paralisação das obras.

Conforme preceitua o artigo 1.299 do Código Civil, "o proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos".

Isso significa dizer que embora seja um direito que decorre do direito de propriedade, sendo este uma garantia constitucional e inviolável conforme disposto no artigo 5º, inciso XXII da Constituição Federal, ele está limitado ao direito de vizinhança e as demais legislações vigentes.

Por esse motivo, é imprescindível a contratação de um profissional qualificado para que toda a análise do imóvel seja realizada conforme a legislação local, observando-se as principais legislações municipais como o Plano Diretor Estratégico, Código de Obras e Edificações, Lei de Zoneamento, Lei de Operação Urbana, caso o imóvel esteja localizado em área de operação urbana, decretos, portarias, etc.

Antes de fechar qualquer negócio, contate um profissional especializado em regularização imobiliária para obter orientações relativas aos riscos e viabilidades. Se tudo estiver dentro das exigências legais, os trâmites podem seguir.

Importante salientar que após a realização da compra, há alguns procedimentos que devem ser realizados, pelo qual abordarei detalhadamente em um artigo a parte.