Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) - Breves comentários sobre o cadastro que será administrado pela Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil
A IN 2030/2021 determina que compete à Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil administrar o CIB, devendo ser observada a legislação aplicável e, em especial, o disposto na novel normativa.
segunda-feira, 5 de julho de 2021
Atualizado às 17:30
"Cuando se va a vender uma cosa hay que poner la misma cara com que se va a comprar" Gabriel García Marques1.
Recentemente foi publicada a Instrução Normativa RFB nº 2030, de 24 de junho de 2021 ("IN 2030/21"), que institui o Cadastro Imobiliário Brasileiro ("CIB"), que integrará o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter).
A IN 2030/21 entrou em vigor em 1º de julho de 2021
Trata-se de salutar medida, na sequência de inúmeras medidas que o Governo Federal vem adotando para melhorar o ambiente regulatório e de negócios no país, com destaque para medidas de desburocratização, privatizações e a própria Lei de Liberdade Econômica do final de 2019. Neste sentido, recentemente o secretário-executivo do Ministério da Economia, Marcelo Guaranys destacou que "há ainda muito a ser feito para melhorar a realidade regulatória do país, de maneira a estimular a concorrência, aprofundar a liberdade econômica e oferecer serviços e produtos de mais qualidade e menores custos à população - mas o dever de casa está sendo feito"2 e que "é preciso destravar o setor privado para permitir que possam investir, para que possam contratar e gerar riqueza. Nesse sentido, a agenda de regulação é extremamente importante"3. No mesmo sentido, o Professor Roberto Augusto Castellanos Pfeiffer cita o economista Douglass North, que destaca "a importância de uma eficiente matriz institucional para minimizar os custos de transação típicos da contratação em massa."4. E para tanto, destaca-se a necessidade de uma regulação eficaz. Segundo Renê Garcia Jr., "A regulação pode ser entendida como um conjunto de contratos, leis, regulamentos e ações de fiscalização e supervisão que impõem incentivos (custos e benefícios) para os agentes regulados (firmas, consumidores), de forma a ajustar suas ações e comportamentos diante de situações ou avaliações de risco, inclusive o monitoramento do seu próprio sistema de avaliação e gerenciamento de risco."5.
A IN 2030/21 determina que compete à Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil ("RFB") administrar o CIB, devendo ser observada a legislação aplicável e, em especial, o disposto na novel normativa. O CIB deverá agregar informações cadastrais das unidades imobiliárias, tanto urbana quanto rurais, de titularidade pública ou privada, que deverão estar inscritas nos respectivos cadastros de origem, localizadas no território nacional, em seu subsolo, no mar territorial ou em zona econômica exclusivao6.
Segundo determinado pela instrução normativa, o código CIB substitui o Número do Imóvel na Receita Federal (Nirf) atribuído aos imóveis rurais, sendo que durante o prazo de 1 (um) ano, contado a partir de 1º de julho de 2021, quando a normativa entrou em vigor, o código CIB poderá, excepcionalmente, ser emitido para imóveis rurais sem localização georreferenciada7.
Para fins do cadastro CIB, a normativao8 traz diversas definições e unificações de conceitos relacionados a a) imóvel como sendo o solo e tudo o que a este for incorporado natural ou artificialmente; b) dado georreferenciado; c) cadastro de origem; d) geometria; e) unidade imobiliária; f) remembramento; g) desmembramento; h) loteamento; i) desdobro; e j) incorporação imobiliária.
De forma prática, a inscrição no CIB consiste na atribuição, a cada unidade imobiliária, de um código identificador unívoco, gerado e disponibilizado aos cadastros de origem pelo Sinter, denominado "código CIB", formado por 7 (sete) caracteres alfanuméricos e um dígito verificador, com a estrutura "AAAAAAA-D", e terá validade em âmbito nacional. A norma prevê que para os cadastros de origem, que são os cadastros de imóveis que contém dados georreferenciados produzidos pela União, pelos estados, pelo Distrito Federal e pelos municípios, estes poderão enviar ao CIB dados históricos da unidade imobiliária, ocorridos antes da inscrição do imóvel no CIB9.
O cadastro instituído pela normativa contemplará a realização de determinados registros e eventos, a saber: a) alteração; b) extinção; c) anulação; e d) restabelecimento. Todos os referidos atos cadastrais relacionados ao CIB relativos a unidades imobiliárias serão realizados exclusivamente no cadastro de origem, pelos respectivos órgãos gestores. Tais órgãos gestores do cadastro de origem devem transmitir ao CIB o resultado dos atos realizados, para fins de atualização da inscrição correspondente10. Isso porque segundo determinado pela IN 2030/21, os dados da inscrição no CIB serão alterados quando o cadastro de origem informar atributo da unidade imobiliária diferente do informado anteriormente, merecendo destaque a regra de que a vinculação da unidade imobiliária a geometria diferente da anteriormente informada não caracteriza alteração, mas irá requer a inscrição sob novo código CIB11.
Importante ressaltar que a inscrição no CIB, assim como os efeitos dela decorrentes, não geram qualquer direito de propriedade, domínio útil ou posse a quem estiver em posse do imóvel, sendo que o código CIB será atribuído à unidade imobiliária independentemente de esta estar matriculada no registro de imóveis da respectiva circunscrição e do título de domínio exercido pelo titular da unidade12.
Segundo a IN 2030/21, o CIB poderá apresentar as seguintes situações cadastrais da unidade imobiliária: a) ativa; b) irregular; c) extinta; e d) nula (art. 12). De forma pormenorizada, a situação cadastral somente será considerada ativa quando não houver pendência, inconsistência ou qualquer motivo que possa classificá-la na situação irregular, extinta ou nula (art. 13). Será considerada irregular quando for constatada: a) inconsistência na identificação do proprietário, titular do domínio útil ou possuidor a qualquer título; b) sobreposição de geometrias; c) ausência de dados georreferenciados; ou d) outras inconsistências nos dados cadastrais (art. 14). Visando regularização, a situação irregular da unidade imobiliária passará à situação ativa quando o cadastro de origem informar ao CIB a correção da inconsistência ou irregularidade verificada, dado que a inconsistência ou irregularidade verificada, e que gerou a situação cadastral irregular da unidade imobiliária, deve ser corrigida exclusivamente no cadastro de origem. Será considerada extinta a inscrição no CIB quando esta for excluída do cadastro de origem (art. 15). Será considerada nula a inscrição quando a anulação se der por inscrição indevida decorrentes de erro ou de qualquer outro vício (art. 16)13.
A IN 2030/2021 estabelece que o código CIB será atribuído à unidade imobiliária informada pelos órgãos gestores dos cadastros de origem quando: a) a geometria vinculada à unidade imobiliária não for coincidente com a de unidade imobiliária inscrita no CIB em situação cadastral ativa ou irregular; b) a situação cadastral da unidade imobiliária constar do CIB como extinta e for informada novamente pelo cadastro de origem; ou c) embora a unidade imobiliária tenha código CIB, este esteja associado a geometria diferente da anteriormente informada14. Contudo, não será inscrita no CIB a unidade imobiliária que estiver: a) associada a geometria fora do limite do território nacional; b) situada na área urbana e associada a geometria fora do perímetro urbano; ou c) associada a geometrias em sobreposição15.
No tocante à modificação de resulte necessidade de extinção da inscrição da unidade imobiliária no CIB, esta será realizada quando for excluída do cadastro de origem, sendo causas de exclusão de unidade imobiliária no CIB a junção de 2 (duas) ou mais geometrias ou a divisão de uma geometria em 2 (duas) ou mais, decorrentes de: a) remembramento; b) desmembramento; c) loteamento; d) desdobro; ou e) incorporação16.
Segundo a normativa17, a situação cadastral da unidade imobiliária com localização georreferenciada no CIB é verificada no Extrato da Consulta Descritiva e Gráfica do CIB ("e-CIB"), emitido por meio do website da RFB na Internet, no endereço eletrônico, ou do Portal Único do Governo Federal (gov.br), conforme o modelo constante do Anexo Único da IN 2030/2118.
Vemos como bastante salutar a medida, desde que efetivamente venha a contribuir com a redução da burocracia estatal para o segmento fiscal e imobiliário, contribuindo para redução dos custos transacionais do mercado. Neste sentido, lembramos apontamento de Renê Garcia Jr., para quem "a constatação da existência de agentes com conteúdos informacionais não-homogêneos, ou a configuração da assimetria informacional, é a peça fundamental para compreendermos a razão do enfoque sobre a apropriação dos conceitos da economia das informações, (Ackerloff, Stiglitz e outros teóricos da teoria da regulação voltados para mercado de capitais em processo de globalização)."19. O advento de marcos regulatórios que tragam eficiência ao mercado certamente tem a tendência de "mudar o comportamento dos agentes regulados, do mesmo modo que a imposição de regras e as restrições de conduta e ações criam estímulos diferenciados entre os entes regulados e combinações de incentivos e restrições que implicam a distribuição de custos de forma não uniforme entre os diversos atores objetos da regulação, afetando o comportamento destes diante de uma situação de risco"20.
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1- MARQUES, Gabriel García. El Coronel no Tiene Quien le Escriba. Bogotá : Grupo Editorial Norma, 2012, pág. 53
2- Secretário-executivo do Ministério da Economia destaca avanços para aprimorar a realidade regulatória e ambiente de negócios do país - Marcelo Guaranys participou nesta terça-feira (1º/6) do Fórum de Investimentos Brasil 2021 - Matéria publicada em 01/06/2021. Disponível aqui. Acesso em 01.jul.2021
3- Ibidem
4- NORTH, Douglas. Instituições, mudança institucional e desempenho econômico. São Paulo: Três Estrelas, 2018, apud PFEIFFER, Roberto Augusto Castellanos. Lei da Liberdade Econômica é bem vinda, mas não aplicável ás relações de consumo. Publicado na Revista Consultor Jurídico, 30 de dezembro de 2019. Disponível aqui. Acesso em 01.jul.2021.
5- GARCIA JR., Renê. Os Fundamentos Econômicos para Uma Teoria da Regulação em Mercado de Capitais em Processo de Globalização. Revista da CVM, n.34, p.13-25, jan.2002, Rio de Janeiro: RJ, 2002, pág. 17
6- Instrução Normativa RFB nº 2030, de 24 de junho de 2021. "Art. 1º Esta Instrução Normativa institui o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que integrará o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). Parágrafo único. O CIB agrega informações cadastrais das unidades imobiliárias rurais e urbanas, públicas ou privadas, inscritas nos respectivos cadastros de origem, localizadas no território nacional, em seu subsolo, no mar territorial ou em zona econômica exclusiva." Disponível aqui. Acesso em 01.jul.2021
7- Instrução Normativa RFB nº 2030, de 24 de junho de 2021. "Art. 18. O código CIB substitui o Número do Imóvel na Receita Federal (Nirf) atribuído aos imóveis rurais. Parágrafo único. Durante o prazo de 1 (um) ano, contado a partir da data de entrada em vigor desta Instrução Normativa, o código CIB poderá, excepcionalmente, ser emitido para imóveis rurais sem localização georreferenciada". Disponível aqui. Acesso em 01.jul.2021
8- Instrução Normativa RFB nº 2030, de 24 de junho de 2021. "Art. 3º Para os fins desta Instrução Normativa, considera-se: I - imóvel, o solo e tudo o que a este for incorporado natural ou artificialmente; II - dado georreferenciado, o que se distingue essencialmente pela componente espacial que associa a cada entidade ou fenômeno uma localização na terra, traduzida por sistema geodésico de referência, em dado momento ou durante um período; III - cadastro de origem, o cadastro de imóveis que contém dados georreferenciados produzidos pela União, pelos estados, pelo Distrito Federal e pelos municípios; IV - geometria, a representação gráfica de um ponto, uma linha ou um polígono do território, georreferenciada ao Sistema Geodésico Brasileiro (SGB) e identificada por uma codificação específica; V - unidade imobiliária, imóvel situado na área urbana ou rural, inscrito em cadastro de imóveis urbanos, rurais ou públicos, associado a uma ou mais geometrias; VI - remembramento, o procedimento administrativo de junção de 2 (dois) ou mais terrenos vizinhos que formarão 1 (um) terreno único cuja área corresponderá à soma das áreas dos terrenos juntados; VII - desmembramento, a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique abertura de novas vias ou logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes; VIII - loteamento, a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação ou de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes; IX - desdobro, a divisão de lote em 2 (duas) ou mais partes autônomas e distintas; e X - incorporação imobiliária, a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas." Disponível aqui. Acesso em 01.jul.2021
9- Instrução Normativa RFB nº 2030, de 24 de junho de 2021. "Art. 4º A inscrição no CIB consiste na atribuição, a cada unidade imobiliária, de um código identificador unívoco, denominado código CIB, formado por 7 (sete) caracteres alfanuméricos e um dígito verificador, com a estrutura "AAAAAAA-D", válido em âmbito nacional. § 1º O código CIB será gerado e disponibilizado aos cadastros de origem pelo Sinter. § 2º Os cadastros de origem poderão enviar ao CIB dados históricos da unidade imobiliária, ocorridos antes da inscrição do imóvel no CIB." Disponível aqui. Acesso em 01.jul.2021
10- Instrução Normativa RFB nº 2030, de 24 de junho de 2021. "Art. 8º São realizados no CIB os seguintes eventos:I - alteração; II - extinção; III - anulação; e IV - restabelecimento. § 1º Os atos cadastrais relativos a unidades imobiliárias serão realizados exclusivamente no cadastro de origem, pelos respectivos órgãos gestores. § 2º Os órgãos gestores do cadastro de origem devem transmitir ao CIB o resultado dos atos realizados, para fins de atualização da inscrição correspondente." Disponível aqui. Acesso em 01.jul.2021
11- Instrução Normativa RFB nº 2030, de 24 de junho de 2021. "Art. 9º Os dados da inscrição no CIB serão alterados quando o cadastro de origem informar atributo da unidade imobiliária diferente do informado anteriormente. Parágrafo único. A vinculação da unidade imobiliária a geometria diferente da anteriormente informada não caracteriza alteração, mas requer a inscrição sob novo código CIB, nos termos do inciso III do art. 6º." Disponível aqui. Acesso em 01.jul.2021
12- Instrução Normativa RFB nº 2030, de 24 de junho de 2021. "Art. 5º O código CIB será atribuído a unidade imobiliária independentemente de esta estar matriculada no registro de imóveis da respectiva circunscrição e do título de domínio exercido pelo titular da unidade. Parágrafo único. A inscrição no CIB e os efeitos dela decorrentes não geram qualquer direito de propriedade, domínio útil ou posse." Disponível aqui. Acesso em 01.jul.2021
13- Instrução Normativa RFB nº 2030, de 24 de junho de 2021. "Art. 12. São situações cadastrais da unidade imobiliária no CIB: I - ativa; II - irregular; III - extinta; e IV - nula. Art. 13. A situação cadastral somente será considerada ativa quando não houver pendência, inconsistência ou qualquer motivo que possa classificá-la na situação irregular, extinta ou nula. Art. 14. A inscrição no CIB será considerada irregular quando for constatada: I - inconsistência na identificação do proprietário, titular do domínio útil ou possuidor a qualquer título; II - sobreposição de geometrias; III - ausência de dados georreferenciados; ou IV - outras inconsistências nos dados cadastrais. § 1º A situação irregular da unidade imobiliária passará à situação ativa quando o cadastro de origem informar ao CIB a correção da inconsistência ou irregularidade verificada. § 2º A inconsistência ou irregularidade em decorrência da qual ficou configurada a situação cadastral irregular da unidade imobiliária deve ser corrigida exclusivamente no cadastro de origem. Art. 15. A inscrição da unidade imobiliária no CIB será considerada extinta quando a extinção se der na forma prevista no art. 10. Art. 16. A inscrição da unidade imobiliária no CIB será considerada nula quando a anulação se der na forma prevista no art. 11. Art. 11. A inscrição no CIB será anulada nos casos de inscrição indevida decorrentes de erro ou de qualquer outro vício no procedimento de inscrição no cadastro de origem. Parágrafo único. O restabelecimento da inscrição da unidade imobiliária no CIB somente será possível se o erro ou o vício forem sanados no cadastro de origem." Disponível aqui. Acesso em 01.jul.2021
14- Instrução Normativa RFB nº 2030, de 24 de junho de 2021. "Art. 6º Será atribuído código CIB à unidade imobiliária informada pelos órgãos gestores dos cadastros de origem quando: I - a geometria vinculada à unidade imobiliária não for coincidente com a de unidade imobiliária inscrita no CIB em situação cadastral ativa ou irregular; II - a situação cadastral da unidade imobiliária constar do CIB como extinta e for informada novamente pelo cadastro de origem; ou III - embora a unidade imobiliária tenha código CIB, este esteja associado a geometria diferente da anteriormente informada." Disponível aqui. Acesso em 01.jul.2021
15- Instrução Normativa RFB nº 2030, de 24 de junho de 2021. "Art. 7º Não será inscrita no CIB a unidade imobiliária que estiver: I - associada a geometria fora do limite do território nacional; II - situada na área urbana e associada a geometria fora do perímetro urbano; ou III - associada a geometrias em sobreposição." Disponível aqui. Acesso em 01.jul.2021
16- Instrução Normativa RFB nº 2030, de 24 de junho de 2021. "Art. 10. A inscrição da unidade imobiliária no CIB será extinta quando esta for excluída do cadastro de origem. Parágrafo único. São causas de exclusão de unidade imobiliária no CIB a junção de 2 (duas) ou mais geometrias ou a divisão de uma geometria em 2 (duas) ou mais, decorrentes de: I - remembramento; II - desmembramento; III - loteamento; IV - desdobro; ou V - incorporação." Disponível aqui. Acesso em 01.jul.2021
17- Instrução Normativa RFB nº 2030, de 24 de junho de 2021. "Art. 17. A situação cadastral da unidade imobiliária com localização georreferenciada no CIB é verificada no Extrato da Consulta Descritiva e Gráfica do CIB (e-CIB), emitido por meio do site da RFB na Internet, no endereço eletrônico, ou do Portal Único do Governo Federal (gov.br), conforme o modelo constante do Anexo Único desta Instrução Normativa." Disponível aqui. Acesso em 01.jul.2021
18- Instrução Normativa RFB nº 2030, de 24 de junho de 2021. Anexo Único - Modelo de Consulta Descritiva e Gráfica da Indicação do CIB - e-CIB. Disponível aqui. Acesso em 01.jul.2021
19- GARCIA JR., Renê. op. cit., pág. 15
20- GARCIA JR., Renê. op. cit., pág. 17
Luís Rodolfo Cruz e Creuz
Advogado. Sócio de Cruz & Creuz Advogados. Doutor em Direito Comercial pela USP (2019); Certificate Program in Advanced Topics in Business Strategy University of La Verne - Califórnia (2018); Mestre em Relações Internacionais pelo Programa Santiago Dantas UNESP/UNICAMP/PUC-SP (2010); Mestre em Direito e Integração da América Latina pelo PROLAM/USP (2010); LLM - Direito Societário, do INSPER (São Paulo) (2005); Bacharel em Direito pela PUC/SP. Autor do livro "Acordo de Quotistas - IOB-Thomson, 2007
