Luvas na locação de imóveis

Muito se discute acerca da legalidade da cobrança das luvas em contrato locatício inicial inferior a cinco anos, uma vez que não estaria assegurado ao locatário o direito à renovatória.

A princípio, cumpre esclarecer que a palavra "luvas" tem sentido mercantil de vantagem, compensação ou garantia de um negócio determinado.

O termo luvas, existente no direito de locação, originou-se do fato de que o pretendente ou locatário sempre tinha que pagar ao proprietário, além do aluguel convencionado, certa importância em dinheiro para ter a preferência da locação (decreto 24.150, de 20.4.34)¹.

O referido decreto, no qual regulava os contratos de locação de imóveis destinados a fins comerciais e industriais, em seu art. 29, proibia expressamente a cobrança das luvas em quaisquer circunstâncias.

A lei 8.245/91 revogou o aludido decreto 24.150/34 e vedou expressamente a cobrança das luvas quando da renovação do contrato locatício, silenciando, contudo, no que se refere ao contrato inicial².

Sob esse prisma, entendeu o E. Superior Tribunal de Justiça que diante à ausência de vedação legal e a liberdade contratual, é válida a sua cobrança quando da contratação inicial³.

Ademais, inexiste vinculação da possibilidade de cobrança das luvas iniciais ao direito de renovação compulsória do contrato locatício.

O pagamento das luvas no início do contrato de locação implica exclusivamente na preferência para locar o imóvel, não assegurando sua renovação, que apenas é garantida pela Lei nº 8.245/91, se preenchidos os requisitos do art. 51.

Sobre o tema, leciona o Magistrado Cunha Cintra que "o pagamento de 'luvas' para se conseguir um contrato de locação - qualquer que seja o prazo -, mas nenhuma obrigação pecuniária pode ser imposta ao locatário para ele obter a renovação a que tem direito, quando o contrato preenche as condições do art. 51 da lei 8.245/91"⁴.

Diante da inexistência de respaldo legal, conclui-se válida a cobrança das luvas em contratos locatícios iniciais com prazo inferior a cinco anos.

O entendimento prevalecente dos Tribunais Pátrios caminha no sentido de não distinguir o prazo da locação para o pagamento das luvas⁵.

O locatário, ao pagá-las, deve se atentar aos requisitos do art. 51 da lei 8.245/91, caso almeje o direito à ação renovatória.

Porventura a locação seja por prazo inferior a cinco anos, deve o mesmo sopesar as vantagens de firmar ou não o contrato locatício que exija o pagamento das luvas, pois quando do seu término, pode ser despejado por denúncia vazia. 

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1 COSTA, Geraldo Gonçalves da. "A Lei de Luvas em face da Nova Lei do Inquilinato". In: Jornal Advogado , Distrito Federal: nov., dez. e jan. - 1979/80, pp. 4 e segs.

2 Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

3 REsp 1003581/RJ, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, Quinta Turma, J. em 2/2/9;

REsp 406934/RJ, Rel. Min. Felix Fischer, J. em 26/03/2002.

4 Enunciado 9 do Centro de Estudos do 2° Tribunal de Alçada Civil de São Paulo.

5 TJ-RJ - AI: 00373701320208190000, Relator: Des(a). EDUARDO GUSMAO ALVES DE BRITO NETO, Data de Julgamento: 8/9/20, DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/9/20;

TJSP; Apelação Cível 000495908.2015.8.26.0028; Relator (a): Sá Moreira de Oliveira; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro de Aparecida - 2ª Vara; Data do Julgamento: 26/3/18; Data de Registro: 27/3/18;

TJSP; Apelação Cível 1008472-67.2014.8.26.0006; Relator (a): Gilberto Leme; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VI - Penha de França - 4ª Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Décima Sexta Câmara Cível Vara Cível; Data do Julgamento: 14/8/17; Data de Registro: 15/8/17;

TJSP; Apelação Cível 0017267-78.2012.8.26.0223; Relator (a): Bonilha Filho; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado. Foro de Guarujá - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 17/12/2015; Data de Registro: 19/12/15.