O que será do mercado locatício?

Após mais de um ano da confirmação do primeiro caso de covid-19 em território brasileiro, diversos projetos de lei e medidas provisórias buscaram de alguma maneira minimizar os impactos causados pela pandemia à população em geral e aos empresários.

É evidente que as relações de trabalho, consumo e até mesmo assistenciais - pensando nos benefícios que foram concedidos pelo Governo Federal, foram duramente abaladas nos últimos 14 meses.

O vírus não é novo e já estamos mais acostumados com a nova rotina social (home office e distanciamento), bem como com o uso de máscara, álcool em gel e etc. É verdade.

Ocorre que os impactos econômicos seguem atingindo as relações de direito privado, principalmente diante de um cenário com tanta insegurança e imprevisibilidade. Contudo, é importante destacar que parte de problema acaba sendo gerado por aqueles que deveriam ser os pacificadores: Poderes Judiciário e Legislativo.

Nesse sentido, oportuno destacar o Projeto de lei 827/20¹, que suspende até 31/12/21 a execução das ordens de despejo de locações de imóveis residenciais e comerciais, e, ainda, o parecer apresentado por Augusto Aras (Procurador Geral da República - PGR) nos autos do Recurso Extraordinário 1.307.334/SP, com voto favorável à impenhorabilidade do único imóvel do fiador dado em garantia de locação comercial, fixando a prevalência do direito à moradia frente aos princípios da autonomia contratual e livre iniciativa.

Ora, é inegável que a situação econômica de muitos foi agravada em virtude da pandemia, todavia, as medidas recentemente sugeridas pelo Legislativo e Judiciário poderão ter o efeito exatamente contrário, uma vez que trazem ainda mais insegurança jurídica especificamente, neste caso, ao mercado locatício.

O PL 827/20, enviado no último dia 20/5/21 para apreciação do Senado Federal, dá carta branca ao inadimplemento contratual nas locações, postergando o enfrentamento do problema para o próximo ano, mas, ao mesmo tempo, deixa de pensar nos locadores e, ainda, nas graves consequências e impactos que atingirão de imediato o mercado locatício.

Paralelamente, o parecer de Augusto Aras apresentado no último dia 14/5/21, por sua vez, reforça a tendência de o STF rever sua posição² e implica na ampliação da insegurança do locador, uma vez que praticamente inviabiliza a figura do fiador com apenas um imóvel para as locações comerciais, além de ferir frontalmente a expressa exceção à impenhorabilidade de bem de família prevista na lei 8.009/90 (art. 3º, inciso VII).

Em outras palavras, é nítida a tentativa (afobada) da criação de direitos em virtude dos impactos causados pela pandemia, contudo, ainda mais nítida é a ausência de cautela, na medida em que a suposta proteção acaba por gerar consequências e custos ainda mais severos e que parecem ser ignorados.

Em que pese tais medidas reduzirem a importância da autonomia e livre iniciativa das partes, fato é que o mercado é independente e certamente criará mecanismos de compensação para ao menos potencializar a proteção dos locadores e se autorregular.

É inquestionável que os três Poderes (Executivo, Legislativo e Judiciário) possuem papel central na elaboração das medidas que minimizarão os efeitos do caos em que estamos vivendo. Mas a que preço? A criação de direitos tem um alto custo, ainda mais quando feita de maneira desarrazoada. Se o PL 827/20 for convertido em lei e o STF ratificar o entendimento agora também defendido por Augusto Aras, o mercado certamente cobrará seu preço. Resta saber qual será o tamanho da conta. Quem pagará nós já sabemos.

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1. Disponível aqui. acessado em 25/5/21 às 17h02m.

2. Inovação trazida pelo julgamento do RE 605.709/SP, julgado em 12/6/18.