O que a decisão do STJ sobre locação de unidades residenciais pelo Airbnb significa?

A economia do compartilhamento, exponencializada pelo Uber e Airbnb, já não é mais novidade em nossas vidas, no entanto ainda não tivemos tempo para que o número expressivo de demandas chegasse aos tribunais superiores e fossem analisadas pelos ministros com efeitos vinculantes ou mesmo fossem objeto de legislação federal específica para o regramento do que o STJ, no último dia 20 de abril inferiu ser uma nova modalidade de contrato (REsp 1.819.075/RS).

Durante o julgamento mencionado acima, o STJ buscou definir a possibilidade de os condomínios estabelecerem regras que visem impedir a locação por "curtíssima" temporada, como denominou, associada ou não, a serviços. Tendo a corrente liderada pelo Ministro Luis Felipe Salomão apontado que por se tratar de contrato por temporada, modalidade prevista na lei 8.245/91, não poderia existir qualquer vedação ou limitação dos direitos de propriedade, com a imposição do condomínio em impossibilitar a locação através de plataformas como o Airbnb.

Vale destacar que a Lei do Inquilinato (8.245/91), estabelece em seu artigo 48: "Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel."

Ou seja, configura-se locação por temporada aquela que não ultrapasse 90 (noventa) dias, no entanto não estabelece prazo mínimo. A divergência da Quarta Turma do STJ reside justamente na determinação do que seria uma locação de "curtíssima" temporada, mais similar a um contrato de serviço de hospedagem do que um contrato de locação típico.

Entendido que o contrato originário do Airbnb se encontraria sem regramento próprio, entre as margens das definições de contrato de locação por temporada e de contrato de um serviço de hospedagem, o STJ decidiu, para o caso analisado, que o condomínio com destinação exclusivamente residencial poderia estabelecer em assembleia, se aceitaria ou não esta modalidade de destinação aos imóveis que o compõem.

Como principais argumentos do lado que propõe a impossibilidade de vedação do condomínio sobre a referida matéria estão a valorização da liberdade do direito de contratar e do direito de dispor da propriedade privada; já, dentre os que argumentam pela possibilidade de vedação estão os que defendem que a contratação pelo Airbnb trata-se de atividade comercial, não afeita à destinação exclusivamente residencial do condomínio, bem como os riscos para a segurança dos demais condôminos e dos custos excedentes arcados pelo condomínio.

Nos posicionamos sempre em defesa da liberdade de contratar e do direito ao uso da propriedade privada com respeito à sua função social e aos direitos difusos e coletivos. Neste caso entendo que o exagero no uso da propriedade por alguns não pode prejudicar toda a coletividade de condôminos, ao passo que acredito ser difícil mensurar objetivamente o que seria este abuso de direitos. Sendo assim, opino que por regra geral os contratos via Airbnb deveriam sim ser considerados contrato de locação por temporada, se e somente se, não houver serviços adicionais vinculados que o façam se assemelhar aos serviços de hotelaria e, assim, ficar caracterizada a desvirtuação da destinação exclusivamente residencial do condomínio.

A questão está longe de ser resolvida na jurisprudência, a decisão REsp 1.819.075/RS que comentamos aqui foi definida com os votos de 3 ministros a favor da imposição de limites pela convenção de condomínio e 2 contrários a esta determinação, isto tendo em vista que o caso analisado tinha algumas características que são incomuns na maioria dos casos de ofertas de imóveis através do Airbnb, temos, assim, indicativo de que a decisão em comento não deve configurar precedente para situações que, embora parecidas e referentes ao Airbnb, não possuam as mesmas particularidades concretas.

De toda sorte, estamos diante de um ponto de atenção para as incorporadoras que comercialização imóveis com forte apelo turístico para investidores que buscaram a rentabilização dos seus apartamentos através da locação através de plataformas digitais, o ideal é que já aprovem os referidos empreendimentos com destinação mista (comercial e residencial), bem como estimulem que os adquirentes estabeleçam regras de convivência específicas para esses casos, no regimento interno e convenção do condomínio.