Condomínio residencial pode impedir o aluguel por meio de plataformas digitais como o AirBnb. Entenda

Em recentíssimo e inédito julgamento, o Superior Tribunal de Justiça se posicionou sobre palpitante assunto: podem os condomínios residenciais proibir o aluguel de suas unidades autônomas por meio de aplicativos e plataformas digitais como o Airbnb?

De antemão, vale ressaltar que apesar de não ser vinculante (não se estender de forma obrigatória a outros casos similares), tal julgamento é de extrema importância por servir de parâmetro a Tribunais Estaduais e Juízos singulares em todo o país e, principalmente, por demonstrar o posicionamento de um Tribunal Superior acerca de matéria tão nova, tendo em vista que a sociedade evolui, e tanto o Direito como o Poder Judiciário devem buscar acompanhá-la.

No caso, a 4ª Turma do STJ determinou, em julgamento não unânime, que condomínios podem proibir aluguel de imóveis por meio de plataformas digitais, como o Airbnb.

A nosso entender, a controvérsia gira sob dois aspectos.

O primeiro, de compreender se as locações de imóveis, ou de parte dele (quarto), via aplicativo ou plataforma digital configura atividade comercial.

O segundo, se esse tipo de locação, em não sendo comercial, automaticamente se enquadraria como residencial.

Atividade comercial ou empresarial, segundo o artigo 966 do Código Civil, é toda atividade econômica organizada para a produção ou circulação de bens ou serviços. Por sua vez, atividade organizada, segundo a Teoria da Empresa e o jurista italiano Alberto Asquini, é aquela que conjuga os fatores de produção: capital, mão de obra, insumo e tecnologia.

Em se compreendendo as locações por temporada via aplicativo como sendo atividade comercial, estar-se-ia diante de conduta semelhante a contrato de hospedagem ou hostel, a ponto de se distanciar do objetivo do condomínio residencial.

Sob o prisma imobiliário, argumenta-se que o curto período locado é o traço distintivo do Airbnb. A alta rotatividade de pessoas acrescentaria o caráter hoteleiro do uso do imóvel, principalmente se oferecidos serviços como lavanderia. Essas circunstâncias alterariam a rotina do condomínio e comprometeriam sua segurança.  

A 4ª Turma do STJ caminhou nessa esteira. Reconheceu a licitude do contrato firmado via aplicativo, mas o classificou como um contrato de hospedagem atípico. Entendeu que o termo "residencial" previsto em convenção seria suficiente para tornar incompatível a destinação da unidade condominial para uso via Airbnb.

No entanto, o debate se acentua pela corrente jurídica que qualifica a proibição uma violação ao direito de propriedade, consagrado no art. 5º, XXII da Constituição Federal.

Nessa ótica, o curto período de locação não desnaturaria a finalidade residencial do condomínio. Há ainda previsão expressa do art. 48 da lei 8.245/91 (lei do Inquilinato), sobre locação residencial por temporada e estipulação apenas de prazo máximo (de 90 dias) ao contrato, sem qualquer prazo mínimo. Quanto à segurança, medidas práticas de cadastro de pessoas e treinamento de portaria seriam suficientes, sob pena de responsabilização conforme legislação já posta sobre a matéria.

Quanto à formalização da proibição do Airbnb, há também divergências.

Há quem entenda que basta deliberação em assembleia por maioria simples, outros por maioria qualificada de (2/3) dos condôminos e ainda, segundo respeitado posicionamento de Luiz Antonio Scavone Junior, deve-se exigir voto da unanimidade dos condôminos presentes em assembleia especialmente convocada a esse fim, mediante alteração na convenção de condomínio.

Diante de tantas incertezas, um fator é certo; uma sociedade organizada se orienta pelo senso de segurança jurídica.

Enquanto não houver decisão de órgão vinculante do STJ, haverá premente risco de a controvérsia acirrar, sendo recomendável que proprietários e administradores de condomínios estejam propensos ao diálogo, mediante adequada orientação jurídica à realidade e história daquele ambiente.

Esforços à democrática estipulação de regras claras e específicas sobre o tema em convenções condominiais poupam anos de desgaste no foro e certamente evitarão o aumento da litigiosidade nos já sobrecarregados tribunais e, especialmente, nos lares brasileiros.