INTRODUÇÃO

Este artigo tem como objetivo, fazer uma análise acerca das possibilidades de interposição de adjudicação compulsória, à luz da legislação vigente, como forma de adimplir cláusula contratual. Visto que após cumprido todos os itens contratuais, deverá o promitente vendedor, passar a escritura para o nome do promitente comprador, caso não o faça, é dado a este a possibilidade de, judicialmente, vir a ser outorgada a escritura definitiva do imóvel adquirido. Salienta-se também, que, por diversas vezes, as partes do contrato não possuem mais vinculo algum, sendo este o único meio pelo qual possa vir a ter a escritura definitiva em seu nome. O que é algo bem comum em nossa sociedade, especialmente, após passado alguns anos.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Antes de adentramos na questão da adjudicação compulsória, propriamente dita, deveremos passar pela promessa de compra e venda, disposta nos artigos 462 a 466 do Código Civil além dos artigos 1.417 e 1.418.

Conforme nos ensina o artigo 1.417:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimentcelebrada p or instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o pro mitente comprador direito real à aquisição do imó vel.

Tal contrato, como o próprio nome indica, nada mais é do que um compromisso de compra e venda entre as partes envolvidas, nas quais pretendem que haja uma transação imobiliária. De acordo com a própria legislação, é um contrato preliminar, pactuado antes do contrato de compra e venda. Salienta-se que tal contrato não é obrigatória de ser pactuado, mas é muito comum. Visto que seu objetivo é proporcionar segurança jurídica entre as partes, ademais, o promitente vendedor utiliza-se de tal pratica, visando garantir o recebimento do valor integral por parte do promitente comprador, visto que caso não haja tal pagamento, o promitente vendedor poderá retomar o imóvel para si.

A promessa de compra e venda é, sem dúvidas, um contrato preliminar que objetiva a realização de um futuro contrato de compra e venda, embora parte da doutrina o também o chame de compromisso de compra e venda, pré- contrato, dentre outros.

A narrada modalidade contratual, quando celebrada validamente, produz efeito para todas as partes nela figurante, restando um obrigado a vender e o outro obrigado a comprar. É dentro deste contexto, que ORLANDO GOMES apresenta relevante distinção entre promessa e compromisso afirmando que: (GOMES, Orlando, op. cit., pág. 290)

"O contrato preliminar de compra e venda gera, para ambas as partes a obrigação de contrair o contrato definitivo. Contém, implicitamente, a faculdade de arrependimento, assim entendida, em sentido amplo, a de submeter-se a parte inadimplente às consequências normais da inexecução culposa de um contrato

De acordo com a legislação, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais do contrato principal a ser celebrado, sob pena de não possuir validade. Todavia, não significa que em tal contrato não possa haver lacunas, pois sabemos que na pratica, é o que ocorre, visto que tais lacunas serão, no contrato definitivo, ou até mesmo judicialmente, sanadas.

É necessário ainda observar, que com o passar do tempo, tanto a doutrina como a jurisprudência vêm abandonando a necessidade de registro do compromisso de compra e venda como requisito necessário para assegurar ao promitente comprador o direito de promover execução coativa do contrato, haja vista que o entendimento de que o promitente-vendedor assume uma obrigação de fazer frente ao promitente-comprador.

LEVAR OU NÃO A REGISTRO A PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Registrar a promessa de compra e venda não é situação sine qua non de ser válida ou não, visto que de acordo com a doutrina majoritária, temos que o registro de tal contrato, é apenas para a segurança contra terceiros.

Salienta-se que o registro do referido contrato, não é condição para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, visto que a pretensão que mantem tal procedimento jurídico, é a da relação inter partes e não do registro do ato.

Temos ainda que, a sentença de adjudicação valerá para levar a escritura pública a registro, logo, o registro da promessa de compra e venda não se mostra imprescritível.

Assim sendo, o previsto no artigo 466 A, é alternativa ao promitente comprador evitar a discussão acerca do cabimento ou não da ação de adjudicação em caso de contrato não registrado.

FORMA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

A promessa de compra e venda é espécie de contrato através qual uma pessoa, física ou jurídica, denominada promitente ou compromitente vendedora, se obriga a vender a outra, denominada promissária ou compromissária (ou promitente) compradora, bem imóvel por preço, condições e modos pactuados.

O contrato de promessa de compra e venda, deverá seguir o previsto no artigo 104 do Código Civil, podendo ser feito por instrumento público ou particular, cabendo a vontade das partes.

Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: I - agente capaz;

II  -   objeto   lícito, possível, determinado ou determinável;

III  - forma prescrita ou não defesa em lei.

DO ARREPENDIMENTO

Visando a segurança jurídica do promitente comprador, nosso ordenamento jurídico proíbe o direito de arrependimento em contratos de promessa de compra e venda.

Antes do decreto 58/37, não existia tal segurança ao promitente comprador, o que acabou ocasionando diversas praticas desonestas. Por isso, tal decreto foi criado.

Ademais, as próprias justificativas do Decreto-lei, há registro expresso que sua finalidade é afastar a desonesta prática dos loteadores de se arrepender da venda, após o pagamento do preço do bem.

De acordo com o que nos ensinou Pontes de Miranda:

O direito de arrependimento tem de ser exercido, na dúvida, antes de se cumprir o contrato ou pré-contrato (arrha pacto imperfecto data) ou de se haver iniciado o cumprimento. Se um dos interessados pede a execução, voluntária ou forçada, o outro tem de exercer o direito de arrependimento, perdendo as arras ou restituindo-as em dobro, ou deixar que o direito formativo precluso. O direito de arrependimento do interessado que pediu o cumprimento já precluíra com o pedido mesmo. Também preclui o direito de arrependimento de quem iniciou o cumprimento (não bastam, porém, simples atos de aprontamento do cumprimento), ou exigir do credor a prática do ato, positivo ou negativo, necessário ao adimplemento. (MIRANDA, Pontes de Tratado de Direito Civil, v. 24, § 2.928, 2.)

Desta feita, havendo a fixação de arras penitenciais, é possível o exercício do direito de arrependimento até o início da execução do contrato. Uma vez iniciada a execução contratual, o compromisso assume caráter irretratável e irrevogável.

Cumpre trazer à baila que, tratando-se de compromisso particular onde restou pactuada cláusula de arrependimento, oportuno é o registro de que o Supremo Tribunal Federal sumulou entendimento de que:

No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui indenização maior a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo. (Súmula 412 do STF)

Para concluir, temos que a cláusula que prevê o arrependimento, deve ser expressa, logo, no silencio, não é permitido a nenhuma das partes o direito ao arrependimento.

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E SEUS REQUISITOS

Por todo o exposto sobre a promessa de compra e venda, percebemos que a mesma se trata de uma obrigação de fazer, senão vejamos, o promitente vendedor, obriga-se a, após o pagamento acordado, outorgar a escritura pública definitiva e, por outra parte, o promitente comprador obriga-se a realizar o pagamento acordado.

Ou seja, caso haja recusa por parte do proveniente vendedor de, outorgar escritura pública em nome do comprador, este poderá, mediante ação de adjudicação compulsória, fazer com que o juiz de direito, mediante sentença, que virá sob forma de carta de adjudicação, que substitui a lavratura de escritura pública, do bem em questão.

Imprescindível que o promitente comprador faça prova de ter efetuado o pagamento integral do preço e que o promitente vendedor esteja em mora na realização de sua obrigação.

Temos que a ação de adjudicação é uma ação que visa uma execução específica, ou seja, a obtenção de decisão judicial que substitua a outorga da escritura definitiva do bem imóvel, ante a recusa do promitente vendedor.

Em nosso ordenamento jurídico, mais precisamente, no artigo 1.418, consta:

O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Temos que a adjudicação compulsória se trata de um remédio processual.

Assim,    as    circunstâncias    em     que     cabe     a     ação     estão     previstas     nos  artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. Nesses artigos, a legislação brasileira estipula dois critérios para formação de um direito real relativo ao imóvel:

• Que seja firmada uma promessa de compra e venda de bem imóvel, quer por meio de um instrumento público ou particular;

• Que não haja pactuarão entre as partes de um arrependimento em relação à promessa.

A lei também estipula um terceiro critério: que se registre a promessa em Cartório de Registro de Imóveis. Contudo, a súmula 239 do STJ revisou essa determinação, de modo que "o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis".

Após formado o direito real, seu titular poderá exigir a outorga da escritura definitiva. Finalmente, se a escritura não for outorgada, é a hora de entrar com uma ação de adjudicação compulsória, que vai garantir ao titular do direito real a passagem do bem imóvel para seu nome.

Todavia, há aqui uma exceção a tal regra. Visto que em caso de imóveis vendidos por lotes, e não individualizados no Registro de Imóveis, a ação de adjudicação não é o meio processual adequado, conforme vemos na jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul

NATUREZA JURIDICA

Para a maioria da doutrina brasileira, temos que a natureza jurídica da ação de adjudicação é pessoal.

É o caso de Ricardo Arcoverde Credie, que nos ensina que a adjudicação compulsória

é:

Ação pessoal que pertence ao compromissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel - (que tenha prometido vendê-lo através do contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à escritura definitiva) - tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato não praticado".

Logo, temos que tal ação é pessoal, haja vista que as obrigações assumidas no contrato de promessa de compra e venda, advém da relação pessoal existentes entre elas, que possuem desde o início da negociação, a intenção de concluir o negócio principal.

CASOS PRÁTICOS

Trazemos agora, alguns dos casos práticos que ensejam o ajuizamento de ação de adjudicação compulsória:

• Se o vendedor se recusar a providenciar lavratura da escritura transferindo o imóvel, mesmo diante do cumprimento da contraprestação pelo comprador;
• Se o vendedor falecer sem realizar a outorga da escritura definitiva;
• Se o vendedor não puder ser localizado para realizar a outorga;
• Se o comprador, mesmo tendo realizado a aquisição do bem, não cooperar para a lavratura da escritura, causando transtornos ao vendedor, pois este permanece sendo responsável pelo imóvel (por exemplo, em relação às obrigações tributárias) enquanto sua propriedade não for formalmente transferida.

Podemos verificar que tanto o vendedor quanto o comprador, podem ajuizar tal ação, caso seus interesses de compra e venda estejam ameaçados.

Todavia, a quitação integral do preço é pressuposto indispensável para a ação poder prosperar, pois, sem a prova do pagamento, carece o autor da execução específica, logo, enquanto não houver integralizado o pagamento, não estará adimplida a obrigação do comprador que, não poderá exigir a escritura.

Com isso, temos que, quando um lado colocar obstáculos para a lavratura da escritura, é porque está violando o princípio da boa-fé.

COMPETÊNCIA

Existem algumas ações em que colocam em cheque a competência para ajuizamento da ação de adjudicação, todavia, de acordo com o julgado em diversos tribunais estaduais do país, temos que a competência para tal demanda é da Vara Cível.

Irei elencar alguns casos de incompetência para julgamento de tal litigio:

-  Juízo da Vara de Registro Público, pois o objeto da ação é o direito real ao bem imóvel, e não o seu registro;

-  Juízo da Vara de Sucessões, pois a ação abarca somente de maneira indireta questões relativas ao Direito Sucessório.

Quanto ao local competente para tal julgamento, temos que é o foro da situação da coisa, por se tratar de ação real imobiliária e, sendo incompetência absoluta, pode ser declinada de oficio.

Quanto ao rito a ser seguido, as ações de adjudicação compulsória fundadas em contratos de promessa de compra e venda de imóveis adota-se o rito sumário, independentemente do valor atribuído à causa. Aplicação dos artigos 16 e 22 do Decreto lei, de 1937 c/c os artigos 1.418 do vigente Código Civil e 275, II, alínea h do CPC .

DO PRAZO PRESCRICIONAL

Consoante o artigo 189 do Código Civil, violado o direito, nasce a pretensão para o seu titular, a qual é extinta, entre outras razões, pelo decurso de certo período de tempo. Esse lapso é denominado prescrição ou prazo prescricional. A pretensão, nada mais é do que o poder de exigir certa prestação de outrem.

O prazo prescricional existe, para que haja segurança jurídica nas relações.

Todavia, em algumas situações excepcionais o exercício do direito de ação não se encontra subordinado a qualquer lapso prescricional. É dizer, há ações que são imprescritíveis, como, v. g., aquelas que têm por objeto os direitos da personalidade, bem como as denominadas

ações de estado da pessoa (por exemplo: investigação de paternidade); e, ainda, as ações de ressarcimento ao erário por ato doloso de improbidade administrativa (artigo 37, parágrafo 5º, da CF).

Entre essas exceções encontra-se a denominada ação de adjudicação compulsória, que tem natureza constitutiva, visto que objetiva a consolidação de um direito real, que emerge do compromisso de compra e venda, cujo preço tenha sido integralmente quitado pelo promitente comprador.

Em meados de 2015, após votar um Recurso Especial, a quarta turma do STJ, por unanimidade, votou que a ação de adjudicação compulsória é imprescritível e, não sujeita a prazo decadencial.

Portanto, no ordenamento jurídico brasileiro, está sendo adotado tal entendimento até os dias atuais, tendo em vista ausência de previsão legal para tanto.

Logo, temos que a ação de adjudicação compulsória é imprescritível, todavia, o advogado deve permanecer atento, após o ajuizamento da mesma, visto que estará sujeito aos prazos previstos no Código de Processo Civil, para cada rito processual, afim de que não haja prejuízo para o seu cliente.

FORMALIZAÇÃO

Proferida a sentença em favor do requerente da ação de adjudicação compulsória, o juiz fará também a lavratura e assinatura da carta de adjudicação. Essa carta, então, deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis. Lá dará andamento aos procedimentos para outorga da escritura pública definitiva.

AJUDICAÇÃO OU USUCAPIÃO

Por haver muita semelhança entre as ações de usucapião e de adjudicação, qual ajuizar pode causar dúvidas.

Caso haja o requerente cumprir os requisitos necessários para ter direito a mover qualquer uma das duas ações, deve-se considerar os seguintes fatores para decidir em qual dessas fundamentar seu pedido legal:

 Ação de usucapião é mais demorada e burocrática. Entretanto, é necessário comprovar apenas a existência de área usucapível, a vontade de ser dono e o lapso temporal transcorrido;

A ação de adjudicação compulsória é mais rápida. Todavia, é necessário comprovar a aquisição do bem imóvel. Isso pode ser difícil se o requerente não tiver em ordem toda a documentação de compra e venda, especialmente se há transcorrido um lapso temporal muito extenso.

A primeira coisa a analisar, será o estado da documentação de compra e venda do adquirente, isto porque dependendo de como esteja, pode ser bastante caro e trabalhoso obter a propriedade do imóvel pela adjudicação.

A adjudicação compulsória, tem o condão de obrigar um promitente vendedor a realizar a assinatura da escritura definitiva de um imóvel, documento este necessário para que o adquirente possa efetivamente se tornar proprietário daquele bem, uma vez que legalmente é considerado proprietário aquele que tem seu nome devidamente registrado no cartório de registro geral de imóveis.

Este ato perfeito, o de ter o nome no registro de imóveis, muitas vezes não acontece pois em certos casos, a parte acaba comprando um imóvel, paga as prestações avençadas na promessa de compra e venda e acaba não realizado o registro dele, seja por dificuldades financeiras ou porque o vendedor simplesmente sumiu ou faleceu, neste ponto temos que aquele "proprietário" por hora tem apenas a posse do bem.

Vender um imóvel em estado de posse, desvaloriza o próprio bem, uma vez que não garante que terceiros possam reclamar qualquer direito que alegue ter sobre aquele.

Quando o promitente vendedor não é mais vivo, geralmente isto acontece, pois, a promessa de compra e venda foi assinada a muitos anos e justamente por prever um parcelamento do valor em um longo período, é compreensível que uma das partes já não esteja mais viva quando todas aquelas parcelas forem quitadas.

Nesta hipótese, na impossibilidade de se realizar o registro do imóvel por ausência da escritura definitiva, deve-se ingressar com a adjudicação compulsória em face dos herdeiros do falecido, sendo ele parte legítima para figurar na ação.

Mesmo que muitas vezes os procedimentos possam acabar se confundindo, existem grandes diferenças entre os dois tipos: Enquanto a Adjudicação Compulsória exige provas da aquisição legitima do imóvel, por contrato compra e venda, dação em pagamento ou qualquer outro tipo de instrumento, além da comprovação da quitação do preço, que muitas vezes não é tão fácil de se obter, o procedimento de Usucapião, não é obrigatório ter a existência de provas de todos os elos dessa corrente, bastando estarem cumpridos os requisitos de tempo de posse, que variam de 5 a 15 anos, dependendo da modalidade de Usucapião eleita, e de situações que demonstrem que o interessado é de fato é dono do imóvel "animus domini"..

Procedimentos de Adjudicação Compulsória são feitos exclusivamente por via judicial, diferentemente do procedimento de Usucapião que poderá ser realizado tanto judicial quanto extrajudicial.

Logo, podemos vislumbrar cabe ao advogado, a aconselhar seu cliente com o que seja mais vantajoso.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Nesse artigo, observamos que o contrato de promessa de compra e venda é um contrato muito usado na atualidade, além de ser um contrato preliminar que tem como objetivo a realização de um contrato futuro.

Tal contrato, caso cumprido todas as formalidades, produz efeito para todas as partes envolvidas, restando um obrigado a vender e o outro a comprar.

Conforme menciona o dicionário da língua portuguesa, adjudicação é o ato judicial mediante o qual se declara e se estabelece que a propriedade de uma coisa (bem móvel ou bem imóvel) se transfere de seu primitivo dono (transmitente) para o credor (adquirente), que então assume sobre a mesma todos os direitos de domínio e posse inerentes a toda e qualquer alienação.

Os elementos capitais para identificarmos tal modalidade contratual são os atributos de irretratabilidade e a constituição de direito real em benefício do promitente comprador.

Observamos também, que o compromisso de compra e venda deve seguir, os requisitos de validade previstos para formação do negócio jurídico (artigo 104 do Código Civil), podendo, ser celebrado por instrumento público ou instrumento particular, cabendo à vontade das partes adotar o modelo mais conveniente ao ato.

Caso não seja cumprida a obrigação de outorgar a escritura pública, poderá a parte lesada, promover ação de adjudicação compulsória em face de compromissário comprador, que tramitará pelo rito sumário, que na hipótese de procedência, o Juiz por sentença, outorgará escritura definitiva do imóvel ao compromissário comprador, conforme orienta a dicção do artigo 275, II, g, do Código de Processo Civil.

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