Conceito geral de ações locatícias e eventuais impactos sofridos na pandemia

O artigo terá como prioridade a caracterização das ações locatícias, nas quais, representam umas das vias solucionadoras para relações litigiosas no ambiente locatício. Em um primeiro cenário, será discorrido as características principais dessas ações, e posteriormente, algumas consequências, de forma direta, ou até mesmo indireta, causadas a elas no período da pandemia.

Fundamentando-se nas disposições gerais da lei 8.245/91, conhecida como lei do Inquilinato, são reconhecidas como ações locatícias, as ações de despejo, ações de consignação em pagamento de aluguel e acessórios, ações revisionais de aluguel, e ações renovatórias de locações. Por conseguinte, é importante ressaltar que as ações de execução e cobrança não são consideradas ações locatícias, pelo simples fato de serem tramitadas pelo Código Civil/02, sendo assim consideradas ações comuns.

Prevista no art.5 da lei 8.245/91, as Ações de Despejo expressam a ideia de retomada do imóvel motivada pela relação litigiosa, na qual, tornou-se. O procedimento especial decursivo destas ações localiza-se nos arts.59 a 66 da lei em destaque.

A fundamentação na qual será motivada tal ação é variável, se tratar de falta de pagamento, ocorrendo assim a inadimplência por parte do locatário, será usado o procedimento especial da lei do Inquilinato nos arts.62 e 63, logo, se condizer com uma infração de qualquer outro tipo, o procedimento comum será utilizado, previsto no Novo Código de Processo Civil (NCPC/15) nos arts.318 e seguintes. Entretanto, é de suma importância destacar que, o tramite da concessão de liminar estará presente em qualquer ação de despejo.

Destarte, seguindo a ordem apresentada, no tocante a Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação, o principal objetivo é livrar o locatário de uma suposta obrigação de pagamento.

O Código Civil/02, prevê em seu art.335, duas situações, ou seja, dois casos em que há a possibilidade da implementação deste meio jurídico, um deles é quando ocorre a mora do credor, ou seja, o locador não se dispõe dos meios necessários para quitar a dívida do locatário, neste caso, o devedor. Outro caso, é a ocorrência de impedimentos causados por determinados acontecimentos, resultantes na impossibilidade de pagamento.

No quesito procedimentos, melhor dizendo, formas para a aplicação, a consignação se apoia a dois dispositivos legais, a própria lei do Inquilinato, como prevê o art.67, juntamente com o NCPC/15 nos arts.539 e subsequentes.

Já a hipótese das Ações Revisionais de Aluguel, fixadas no art.19 da lei 8.245/91, conceituam a possibilidade do processo de revisão judicial, nos casos em que a relação entre as partes se torna litigiosa, instigada pela insatisfação em torno do valor do aluguel.

Vale ressaltar que, o detentor deste direito é, tanto o locatário quanto o locador, e o principal requisito para a efetuação, é o contrato ou acordo tem vigência de no mínimo 3 anos, para que assim, uma suposta revisão judicial possa ser requerida.

Por sequência, os arts.68 a 70 da lei do Inquilinato aplicam o procedimento no qual é vinculado a esta ação, porém, frisando a expressão "terá o rito sumário" do art.68, na qual extinta pelo NCPC/15 e prevista pelo mesmo no art.1.049, faz com que ocorra a aplicação do procedimento comum e as eventuais modificações da lei especial caso houver.

Por fim, a lei 8.245/91, disciplina em seu art.51 a Ação Renovatória de aluguel, destinada propriamente aos contratos locatícios para imóveis não residências, sendo eles, destinados ao comércio. Este processo visa garantir ao locador proteção para a renovação, caso este tenha um contrato vigorado no prazo estipulado por lei e seja realizado de forma escrita.

Logo, a exigência é um contrato de no mínimo 5 anos, ou a soma deles de forma ininterrupta, além de, exigir o exercício da mesma função comercial no prazo mínimo de 3 anos de forma ininterrupta. O procedimento especial no qual discorre tais hipótese se localizam nos arts.71 a 75 da lei do Inquilinato.

Após a temática discorrida, agora dando ênfase ao momento atual em que o mundo se encontra, será colocado em questão as consequências trazidas pela pandemia de um modo geral, e em sequência, os impactos gerados relações locatícias durante o decurso da pandemia. 

Vale destacar que a pandemia da covid-19 é um fenômeno no qual, desde seu surgimento até os dias atuais, as consequências e os efeitos produzidos, são perfeitamente identificáveis e permanentes. Os reflexos causados são evidentes em diversos setores, tais como, político, econômico, social, e ainda, cultural. Indubitavelmente, a população de forma integral sofreu com todos esses prejuízos, de modo que, no dia a dia de cada cidadão, seja encontrado muitas mudanças e contratempos.

Nesta sequência, concedendo ênfase ao âmbito imobiliário, a crise financeira decursiva neste período afetou grande parte das relações jurídicas, na qual será tratada eventuais mudanças do percurso pertinente às ações locatícias. Vide, a economia é um fator fundamental para as relações de cunho imobiliário, é inevitável algumas mudanças em suas aplicações e em seu mecanismo.

É fato que, ocorreu um notável aumento do fluxo da propositura das ações discorridas, destacando-se as ações de despejo e revisionais de aluguel.

Nas ações de despejo, há uma grande contradição quanto ao resultado desta via de solução. Alguns juízes entendem que, pelo contrato ter sido firmado antes da pandemia, caberá sim a execução do despejo, já em contrapartida, ocorre também situações em que os outros juízes suspendam as ordens de despejo devido ao momento atual.

Caso haja uma negociação infrutífera entre as partes, a ação revisional de aluguel é utilizada embasada no descontentamento referente ao valor do aluguel, logo, em sua maioria, levando em conta a crise econômica, tendo o locatário como o maior beneficiado.

Portanto, após as considerações em tela, a sugestão será, sempre que possível, a realização de negociações frutíferas, ou seja, acordo amigável entre as partes, a fim de evitar um desgaste maior, ainda mais se tratando de um momento delicado para todos.

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BRASIL. lei 13.105, de 16 de março de 2015.

BRASIL. lei 8.245, de 18  de outubro de 1991.

BRASIL. lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002.