Possibilidade de revisão dos índices de reajuste em contratos de locação em face do aumento expressivo do IGP-M e IGP-DI

Os contratos de locação utilizam usualmente para fins de reajuste de preço os índices IGP-M ou o IGP-DI. O cálculo do IGP-M, assim como do IGP-DI¹, leva em conta a variação de preços de bens e serviços, bem como de matérias-primas da produção agrícola, industrial e construção civil, de forma que o IGP-M é composto 60% pelo Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), 30% pelo Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e 10% pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC)².

Conforme amplamente noticiado, o IGP-M e o IGP-DI tiveram alta histórica no último ano, em meio à pandemia de covid-19. Considerando que o IPA representa a maior parte da composição do IGP-M, o aumento deste último está atrelado, dentre outros fatores, principalmente à alta do preço das commodities ligadas ao setor industrial e agrícola, cotadas em dólar, face à desvalorização cambial e aliada ao aumento da demanda interna durante a pandemia, o que acaba pressionando o IGP-M. Conforme as informações divulgadas pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), no mês de fevereiro de 2021 ambos os índices beiraram 30% de acúmulo de alta em relação aos últimos 12 meses³, o maior avanço desde 2002.

Em contrapartida à alta histórica de tais índices, a economia brasileira passa por severa retração: em 2020 o PIB teve queda de 4,1%, maior recuo registrado em 30 anos⁴ e o desemprego aliado à perda de renda reduziram o consumo das famílias, que recuou 5,5%, segundo dados divulgados pelo IBGE⁵. Por sua vez, os comerciantes amargam um 2020 de péssimos resultados, ao passo que precisam se recuperar dos impactos econômicos da crise sanitária enquanto tudo indica que o ano de 2021 ainda será de restrições de funcionamento ao comércio.

Neste cenário, a possibilidade de revisão dos índices estabelecidos para reajuste dos contratos de locação comercial se mostra uma alternativa viável e quiçá imprescindível para a superação da crise econômico-financeira por muitas empresas que tiveram seu faturamento sensivelmente afetado durante a pandemia.

Recentemente foi proferida decisão liminar por magistrado da 16ª Vara Cível do Foro da Comarca de Porto Alegre em Ação Coletiva movida pelo Sindicato dos Lojistas do Comércio de Porto Alegre (SINDILOJAS) em face dos três principais shoppings centers da cidade, na qual foi deferida tutela de urgência "para determinar aos réus que procedam, no prazo de cinco dias, a modificação do índice de reajuste dos contratos de locação celebrado pelos shoppings centers demandados, de IGP-M/IPG-DI para o IPC-A". A decisão foi fundamentada no art. 478 do Código Civil⁶, que vem sendo aplicado para possibilitar a revisão de contratos que se prolongam no tempo em situações nas quais ocorram mudanças supervenientes nas circunstâncias iniciais vigentes à época da realização do negócio, oriundas de eventos imprevisíveis. Da mesma forma, no TJSP também começam a aportar demandas desta natureza, com decisões em sede de tutela de urgência deferindo a substituição do IGP-M pelo IPCA no reajuste dos contratos de locação⁷. 

Com efeito, a alta excepcional dos índices IGP-M e IGP-DI como reflexo econômico da pandemia de covid-19 certamente caracteriza a imprevisibilidade referida no dispositivo legal, a possibilitar a revisão do contrato com base na teoria da onerosidade excessiva, a fim de adaptá-lo à realidade, inclusive como medida para permitir o adimplemento contratual. Observa-se que a situação guarda semelhança com o conhecido caso dos contratos de leasing com cláusula de reajuste pela variação cambial quando ocorreu aumento repentino e substancial do dólar no ano de 1999, oportunidade na qual o STJ firmou jurisprudência no sentido de permitir a revisão desses contratos, reconhecendo que a prestação contratual havia se tornado excessivamente onerosa⁸. Veja-se que, tal qual naquela situação, em que as partes firmaram contratos em uma circunstância de câmbio estável na qual mesmo podendo sofrer variações não se esperava tamanha desvalorização do real, da mesma forma atualmente não se previa um aumento de 30% em relação ao índices IGP-M e IGP-DI, o maior nos últimos 19 anos.

Há que se considerar, ainda, que a função do índice de reajuste no contrato de locação é meramente recompor o valor da moeda no tempo e não propiciar ao locador uma rentabilidade exagerada. Nesse sentido, acrescenta-se que, ao contrário do que se verifica na inflação dos alimentos no período, ao aumento expressivo do IGP-M não corresponde um aumento nos custos dos locadores que justifique tal repasse ao locatário - inclusive durante a pandemia muitos aluguéis foram renegociados com concessão de desconto pelos locadores.

Assim, os Tribunais têm entendido que o reajuste de 30% se mostra discrepante, na medida em que não acarreta a mera atualização do valor da moeda, mas sim em desequilíbrio contratual, com ônus excessivo aos locatários. Por tal motivo, tem-se admitido a substituição do índice pelo IPC-A, cujo acumulado dos últimos 12 meses está em 5,20%⁹, a fim de reestabelecer o equilíbrio sinalagmático do contrato.

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