Considerações e aspectos gerais da Ação Renovatória

A Ação Renovatória tem previsão no artigo 51 e seguintes da lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e, em suma, consiste num mecanismo processual para compelir e obrigar o locador de imóvel não residencial a renovar sua locação comercial com o locatário.

Muito embora o instituto possa parecer um "injusto" ao locador chancelado pela lei, o fato é que, na verdade, a Ação Renovatória foi criada justamente devido a conduta pretérita de locadores que, no intuito de se enriquecerem indevidamente em proveito do esforço do locatário empresário, promoviam a retomada do imóvel após o termo final do contrato locatício e passavam a exercer a mesma atividade comercial exercida anteriormente pelo inquilino, captando sua clientela.

Isto não significa dizer que o locador não possua meios de reaver o imóvel. Isto ainda é assegurado pela Lei do Inquilinato. Todavia, mediante preenchimento de requisitos mais rigorosos em comparação à locação comum.

É bem verdade, igualmente, que a Lei do Inquilinato impõe o preenchimento de consideráveis requisitos ao locatário que pretender renovar a locação não residencial.

O primeiro desses requisitos é a vigência de contrato com prazo determinado de no mínimo 05 (cinco) anos e celebrado por escrito (não se admite o contrato verbal).

E se o contrato tiver prazo indeterminado? Em tese, não haveria sentido em ajuizar ação renovatória a um contrato sem previsão de termo final.

Contudo, subsiste a possibilidade de se aditar o instrumento, para prever a vigência da locação por prazo determinado, com o objetivo de permitir o manejo de Ação Renovatória. É necessário que o prazo determinado seja de 05 (cinco) anos?

A resposta é negativa. É preciso que o prazo somado dos dois contratos - prazo indeterminado e prazo determinado - alcance ao menos 05 (cinco) anos para preencher o requisito legal. Assim, caso o contrato por prazo indeterminado tenha durado 04 (quatro anos), basta que o contrato seguinte possua 01 (um) ano de duração, para atingir os 05 (cinco) anos e, assim, viabilize o manejo da Ação Renovatória.

No entanto, é recomendável que o prazo do novo contrato seja o mais extenso possível, diante do entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ - Resp 1.521.663/DF 2015/0062409-5, relator: ministro Luis Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 1/10/19) no sentido de que o prazo da prorrogação da locação obtida com a Ação Renovatória será o mesmo do contrato até então vigente (o mais recente).

No exemplo anterior, esse prazo seria de 01 (um ano), o que exigiria do locatário o ajuizamento de sucessivas ações renovatórias todo ano para proteger seu ponto comercial, o que se mostra excessivamente árduo. Recomenda-se ao locatário sempre a pactuação de prazo igual ou superior a 05 (cinco) anos.

O segundo requisito legal exigido do locatário é o de que esteja exercendo no imóvel a mesma atividade comercial por pelo menos 03 (três) anos. Ou seja, tomando por base um prazo de 05 (cinco) anos, é possível que nos primeiros 02 (dois) anos o locatário exercesse a atividade de floricultura e, nos últimos 03 (três) anos, tenha exercido a atividade comercial de restaurante.

A mens legis da Lei do Inquilinato foi o de permitir a renovação compulsória da locação quando o locatário empresário for referência aos consumidores com seu estabelecimento, e o tempo mínimo para que isso ocorra, segundo ponderado legislador, é de 03 (três) anos de exercício da mesma atividade.

Ademais, a Lei do Inquilinato prevê o requisito de que o locatário ajuize a Ação Renovatória no prazo decadencial de 01 (um) ano a 06 (seis) meses antes do término da locação, prazo esse que não pode ser antecipado, prorrogado, suspenso ou interrompido e, após transcorrido, inviabiliza o manejo de Ação Renovatória.

Quanto à possibilidade de retomada do imóvel pelo locador, a Lei do Inquilinato prevê as seguintes hipóteses:

(a) necessidade de realizar obras no imóvel, por exigência do Poder Público, que transformem radicalmente sua natureza;

(b) necessidade de reformas de interesse do locador no imóvel, que o valorizem;

(c) a proposta do locatário quanto ao valor dos aluguéis, na Ação Renovatória, seja insuficiente em comparação ao valor que o mercado pagaria na locação deste imóvel;

(d) existência de melhor proposta de terceiros para a locação do imóvel;

(e) cônjuge, ascendente ou ascendente do locador, ou sociedade por este controlada, precise transferir para o imóvel em questão seu estabelecimento comercial, desde que existente há mais de 01 (um) ano; e

(f) uso próprio do locador.

Há que se destacar, contudo, que o locador que lograr êxito em reaver o imóvel não poderá exercer a mesma atividade comercial do então locatário e, outrossim, poderá ser compelido a indenizar o locatário pela perda do ponto comercial, caso este tenha ajuizado ação renovatória dentro do prazo decadencial e tenha exercido atividade empresarial no imóvel, desde que uma das hipóteses abaixo tenha se configurado:

(a) hipótese melhor de terceiro;

(b) locador demorou mais de 03 (três) meses, após a retomada do imóvel, para lhe conferir a destinação alegada quando da retomada;

(c) passe a explorar, no imóvel, a mesma atividade comercial exercida pelo então locatário; e

(d) a motivação de retomada do imóvel não tenha sido sincera.

Ressalte-se que a indenização a ser paga pelo locador deverá suprir os prejuízos e lucros cessantes suportados pelo locatário.

São essas as principais considerações e aspectos gerais a serem abordados acerca do instituto da Ação Renovatória.

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COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito comercial, volume 3: direito de empresa [livro eletrônico]: contratos, falência e recuperação de empresas/Fábio Ulhoa Coelho. - 3. ed. - São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2020.