Ação de divisão e o dever de igualdade material na individualização de terras em condomínio partilhado

A ação de divisão de terras decorre do direito potestativo do interessado que deseja retirar-se do condomínio, conforme disposto no art. 1.320 do Código Civil¹, restando, pois, incontroverso o direito de dissolução do condomínio ao interessado, devendo-se considerar sobretudo, que a sua ocorrência deve se dar da forma mais justa e equânime possível, observando-se sempre a obrigatoriedade de que os litigantes sejam condôminos.

O objetivo da ação em tela, consiste na divisão da coisa comum e divisível, que culminará com a extinção da comunhão existente e individualização do quinhão de cada um, cabendo ser exigida a divisão pelo condômino, proprietário ou titulares de outros direitos reais, bem como pelo possuidor, a qualquer tempo, independente da opinião da maioria ou da extensão da sua cota parte, sendo necessária a citação de todos os condôminos para figurarem no polo passivo da ação².

Por sua vez, quando tratamos de direitos sucessórios, a divisão de bem imóvel não deve ser considerada somente em seus termos formais, mas também, materiais, sendo, pois, imprescindível ao deslinde do feito, durante o procedimento divisório, a formação de provas mediante a realização de perícia judicial, a requerimento da parte interessada, buscando-se a justa divisão do bem em todos os seus termos, considerando-se diversos critérios técnicos e mercadológicos na individualização das terras, para que ao fim, o quinhão de cada um dos herdeiros seja justo e se apresente em consonância com as condições de fato das áreas passíveis de individualização, a serem devidamente aferidas pelo juízo.

O direito de individualização decorre do caráter de exclusividade e absolutismo do domínio, sem embargos das tendências restritivas e socializantes do direito moderno, inserindo e mantendo nos poderes do proprietário a possibilidade de forçar a demarcação do seu prédio ou a divisão do prédio comum, pois, tanto a incerteza dos limites como a comunhão criam embaraços sérios e indesejáveis ao exercício completo das faculdades inerentes ao direito de propriedade que não podem persistir quando o proprietário se dispuser a usufruir plenamente os seus direitos subjetivos sobre o imóvel³.

Nesse sentido, a legislação brasileira ampara o desejo do requerente de individualizar sua cota parte, todavia, de forma justa, conforme os seguintes dispositivos

"Artigo 1.320 Código Civil. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão."

"Artigo 569, inciso II do Código de Processo Civil: Cabe: II - ao condômino a ação de divisão, para obrigar os demais consortes a estremar os quinhões"

O escopo da ação de divisão, de acordo com aquilo que se depreende do art. 569, II, do CPC⁴ consiste em obrigar os demais consortes, a partilhar a coisa comum, transformando a cota parte de cada um em uma parte concreta, determinada e individualizada, tendo assim o condão de extinguir a comunhão existente, de modo a tornar certo o quinhão individual.

No entanto, não são raras as vezes que um ou mais condôminos não concordam com a divisão almejada pelos demais condôminos, o que normalmente ocorre quando esses buscam se beneficiar com as melhores partes do bem, deixando para o interessado, áreas de qualidade inferior, podendo culminar, inclusive, na impossibilidade de utilização efetiva do imóvel, ou ainda, em prejuízos ao interessado pelo baixo valor de mercado de sua cota parte, em hipóteses como (I) infertilidade do solo; (II) condições topográficas desfavoráveis; (III) existência de áreas de preservação, mata nativa, cursos de rios; (IV) áreas alagadiças, dentre outras condições que afetem o uso do solo para produção, algo que, invariavelmente, contribuirá para a redução do valor de mercado daquela área do imóvel.

Portanto, são diversos os fatores a serem considerados em uma propriedade de grandes dimensões, que podem influenciar na justa divisão, tornando a postura de se exigir a mera divisão formal do bem, um contrassenso ao disposto no Código Civil Brasileiro, além de ferir a regra expressa prevista no Código de Processo Civil, concebida como princípio para a realização de partilha, como podemos observar

"Art. 2.017 do Código Civil: No partilhar os bens, observar-se-á, quanto ao seu valor, natureza e qualidade, a maior igualdade possível."

"Art. 648, inciso I do CPC: Na partilha, serão observadas as seguintes regras: I - a máxima igualdade possível quanto ao valor, à natureza e à qualidade dos bens."

Certo pois que, a legislação permite aos condôminos a divisão da área comum quando uma das partes não tiver interesse na manutenção do estado condominial, consoante a hipótese de o condomínio decorrer de sucessão, havendo que se considerar o disposto no art. 648, do CPC, que determina a observação na partilha, de uma das seguintes regras: "I - a máxima igualdade possível quanto ao valor, à natureza e à qualidade dos bens.

O referido dispositivo evidencia, portanto, que não basta a divisão formal do bem, pois se considerada a simples divisão por área de bem imóvel rural, a situação se torna desigual, pois não basta a mera divisão do imóvel em áreas de dimensões equivalentes, sendo necessário atentar-se, por exemplo, à produtividade da parte a ser individualizada do imóvel e o seu valor de mercado, de acordo com os critérios mercadológicos e técnicos que definem o valor da unidade métrica das terras.

No mesmo sentido do ordenamento, a doutrina em relação a matéria é pacífica, como ensina o ilustre professor Sílvio de Salvo Venosa⁵:

"Não se pode privilegiar um herdeiro com um bem de alta valorização e prejudicar outro com bem de fácil deterioração. Todos os herdeiros devem concorrer no bom e no ruim."

Seguindo o mesmo pensamento, Flávio Tartuce⁶ discorre o seguinte acerca do assunto e sobre o exposto no art. 648 do CPC/15⁷:

"A primeira regra a ser considerada (em relação a divisão de bens) é a de máxima igualdade possível na divisão, seja quanto ao valor, seja quanto à natureza e à qualidade dos bens. Na verdade, essa premissa já constava no art. 2017 do Código Civil de 2002, segundo o qual - no partilhar os bens, observar-se-á, quanto ao seu valor, natureza e qualidade, a maior igualdade possível"

Sendo assim, se inconformado o interessado, na continuidade do estado de comunhão, potestativamente, lhe cabe a promoção do direito à obtenção da divisão geodésica do imóvel, devendo-se, pois, se considerar para a justa divisão, dentre outros, as benfeitorias, a produtividade das áreas a serem divididas, bem como, outros critérios relevantes no caso concreto.

Por essa perspectiva, se revela completamente temerária a divisão da área em partes iguais sem a devida avaliação prévia das partes individualizadas das terras. Assim, para a correta obtenção do direito do interessado, deve ser devidamente considerada para ação de divisão de terras particulares, as suas características e requisitos para que em conjunto a um trabalho pericial acerca das condições do imóvel, seja encontrado o melhor resultado possível.

Em relação ao procedimento, após expostas as razões de fato e direito, devem ser citados os Réus, para, querendo, formularem os seus pedidos sobre suas pretensões dentro dos seus quinhões (CPC, art. 591)⁸:

Citados os demais condôminos e não havendo consenso quanto à justa divisão do imóvel, poderá a requerimento da parte interessada, ser determinada pelo juízo, a realização de prova pericial, nos termos do art. 593 e segs. do CPC, momento em será facultada às partes, a apresentação de quesitos e a nomeação de assistentes técnicos (CPC, arts. 579⁹ e 580¹⁰).

Efetivado o procedimento pericial deverá ser proferida a sentença determinando-se a justa divisão do imóvel, nos termos do Art. 2.017 do Código Civil e Art. 648, inciso I do CPC, para que ao fim, mediante expedição de ofício ao Cartório do Registro de Imóveis, seja determinada a individualização das matrículas distintas e independentes para cada parte do imóvel.

Do exposto, se revela possível claramente observar a importância da ação de divisão de terras particulares para o sistema jurídico brasileiro, uma vez que consiste em instrumento processual fundado no direito material do condômino de exigir a individualização de seu imóvel, em virtude da característica de exclusividade do seu direito de propriedade, extinguindo a comunhão existente, uma vez que ninguém pode ser obrigado a viver em comunhão contra sua própria vontade¹¹.

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