Estruturas de alienação de imóvel no âmbito sucessório

A temática da alienação imobiliária no âmbito sucessório é suscetível de provocar dor de cabeça nos herdeiros, visto que, além da necessária elaboração do luto por conta da perda do ente querido, o processo de inventário e partilha pode ser mais moroso, burocrático e custoso do que se pensava. Os percalços, a título ilustrativo, podem estar na regularização de imóveis, na fase de avaliação dos bens, no momento de quitação de possíveis dívidas e pagamento de impostos, entre outras questões.

De outro lado, pode existir a premência de venda para não arruinar o patrimônio em razão dos custos de manutenção, assim como nas hipóteses em que há a necessidade de alienação emergencial em função de dívidas, ou da própria subsistência dos herdeiros. À vista disso, a proposta é discorrer brevemente sobre as estruturas mais utilizadas na venda de imóvel no campo da sucessão hereditária.

Nesse passo, segundo o artigo 1.784 do CC, que positivou o droit de saisine na nossa legislação, uma vez aberta a sucessão, a herança é transmitida, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários. É possível extrair de tal dispositivo que, havendo o óbito, o conjunto de bens deixado, por meio de uma "ficção jurídica", passa à titularidade dos sucessores, independentemente de qualquer ato ou formalidade. A herança, tida como universalidade de direito, estimada em sua unidade, inclusive detendo características de bem imóvel, perdura com tais qualidades até que seja efetivado o inventário, seja judicial ou extrajudicial, necessário para a regularização da situação sucessória e divisão do monte hereditário líquido. Ou seja: enquanto o espólio existir, o direito dos sucessores quanto à propriedade e à posse será indivisível.

Num primeiro plano, não obstante dito cenário, os direitos hereditários podem ser cedidos a terceiros, conforme artigo 1.793 do CC. Essa alienação, sob a forma de escritura pública, dar-se-á de modo gratuito ou oneroso, respeitado o direito de preferência dos demais sucessores, sem a necessidade de autorização judicial, salvo nos casos que envolva absolutamente incapaz. Contudo, uma restrição é digna de nota: tendo em vista o princípio da indivisibilidade da herança, a cessão de direitos hereditários sobre bem singularmente considerado será ineficaz, somente produzindo efeitos se o bem tocar ao herdeiro cedente quando da partilha.

Ainda que o tema esteja submetido à controvérsia, a questão relacionada ao plano da eficácia, observado o viés prático, é passível de superação. A cessão de direitos hereditários, mesmo nas situações de disposição individualizada, será válida e eficaz se firmada por todos os sucessores da herança. Tal posicionamento não é uníssono, mas é de grande valia no deslinde do inventário.

Em segundo lugar, exsurge a promessa de compra e venda, cujo conteúdo costuma dar início ao acordo de vontades. A composição, geralmente feita por instrumento particular, permite às partes o estabelecimento de condições essenciais, tais como preço, forma de pagamento, outorga da posse e da escritura e demais condicionantes. Além disso, caso firmada por um único herdeiro, deve contemplar condição suspensiva ou resolutiva, com base na restrição do artigo 1.793 do CC, sendo ideal, para fins de segurança, que a efetivação conte com todos os sucessores universais.

Por último, é relevante sublinhar a alternativa de alienação via alvará judicial. O artigo 619, I, do CPC prevê que o inventariante deve buscar a chancela judicial para fins de alienação de bens de qualquer espécie, sob pena de invalidade. Em tais casos, o alvará pode ser solicitado de forma incidental no processo de inventário já aberto, ou em ação independente de alvará judicial, a depender do modelo fático.

A prática, no entanto, mostra que tais pleitos devem ser fundamentados de forma robusta, pois invariavelmente são vistos exemplos de decisões pouco equilibradas. É dizer: há um certo excesso de cautela do Poder Judiciário no deferimento de alvarás para venda de imóveis, circunstância que, ao nosso sentir, mais prejudica o sistema do que ajuda, porquanto os herdeiros sofrem perdas importantes com a privação do patrimônio, revestida em exigências judiciais que nem sempre são razoáveis.

Feitas essas considerações, cumpre elencar as estruturas que podem ser utilizadas para alienação de imóvel: (i) cessão de direitos hereditários contemplando específico bem imóvel, a ser instrumentalizada por escritura pública, desde que presente o consenso de todos os herdeiros; (ii) contrato de promessa de compra e venda, com a representação formalizada pelo administrador provisório ou inventariante, observada, necessariamente, a anuência de todos os sucessores; (iii) alienação mediante alvará judicial, ouvidos todos os interessados e assumido o compromisso de prestação de contas, registrada a opinião de que tais alienações devem ser olhadas de maneira mais finalística e menos receosa.