IPTU 2021, como funciona?

No começo do ano o IPTU causa inúmeros questionamentos ao contribuinte, destacam-se às indagações a respeito da responsabilidade, apuração dos valores e isenções, contudo coexistem questões mais aprofundadas como no caso de imóveis da União cedidos a particulares e imóveis urbanos em rodovias federais.

Estão me cobrando o valor correto? O que é progressividade?

O custo dos impostos depende de um valor de referência, chamado base de cálculo. A base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel, que por sua vez, é calculado a partir de uma metodologia prevista na lei. Acontece que os impostos podem ser federais, estaduais ou municipais e como o IPTU é um imposto municipal, o cálculo do valor venal depende da lei do município do imóvel.

Outra questão importante é a progressividade das alíquotas. O valor cobrado pode aumentar progressivamente tanto em função do valor venal quanto em função do tempo. O adicional das alíquotas em função do valor venal não pode levar em consideração o número de imóveis do contribuinte, enquanto a progressividade temporal tem o propósito de combater a especulação imobiliária, coagindo o proprietário a utilizar o terreno com algum propósito social, de modo que, é ilegal sua aplicação aos imóveis que se destinem a um uso adequado.

Uma última questão é a dos incentivos fiscais, existem situações que ocasionam uma redução no valor do IPTU, como no caso daquele proprietário que além de cumprir a função da social de sua propriedade também contribui para com a gestão ambiental destas áreas municipais. O chamado IPTU verde é uma das razões pelas quais é possível ver várias empresas adotando medidas amigáveis ao meio ambiente, é a moda dos shoppings verdes etc.  

Podem cobrar IPTU de imóvel localizado em rodovia federal?

A questão causa dúvidas pois em muitas dessas área existem restrições ao aproveitamento da propriedade, são as chamadas áreas non aedificandi. Como o poder público pode me cobrar uma alíquota progressiva pelo não aproveitamento se por lei sou impedido de edificar a área?

Os tribunais superiores são unanimes no sentido de que tais restrições não isentam o contribuinte do dever de pagar o IPTU, pois é possível cumprir a função social da área com restrição por outras maneiras além da edificação. Contudo se das restrições resultar a total impossibilidade do uso da área restrita, cabe a restituição baseada no ajuste do valor venal.

A prefeitura pode aumentar o IPTU nos últimos dias do ano?

Sim, no Direito Tributário existe o princípio da Anterioridade Nonagesimal que proíbe o Estado de cobrar tributos antes de decorridos 90 dias da lei que o aumentou ou instituiu. Por expressa exceção prevista na Constituição Federal, o princípio da anterioridade nonagesimal não atinge a base de cálculo do IPTU.

Contudo, o reajuste não pode exceder o índice oficial de correção monetária, sendo direito do contribuinte a restituição dos valores excedentes pagos nos últimos 5 anos, conforme a súmula 160 do STJ.

Quem deve pagar IPTU?

O proprietário, titular do domínio, o possuidor e o espólio. Por esta razão até o inquilino ou mesmo o invasor podem ser responsabilizados pelo pagamento do IPTU do imóvel.

Uma hipótese comum e interessante é quando o contrato de locação estipula a responsabilidade do inquilino. O locador confia, e quando recebe o imóvel ganha de brinde uma execução fiscal. No Direito Tributário, contratos particulares não tem qualquer efeito contra o Fisco, por isso é plenamente possível a responsabilização do proprietário que de boa-fé esperava que seu inquilino assumisse o IPTU.

É preciso ter muito cuidado com contratos de locação, o ideal é que o contrato seja escrito por um advogado disposto a redigi-lo analisando todas as particularidades do caso, e não que vá simplesmente copiar e colar um modelo da internet e mudar os nomes e valores.

Para aquele que compra um imóvel, outro ponto importante, conforme o art. 132 do CTN, é a necessidade de se juntar a certidão negativa de débitos, no ato do registro da escritura, ao adquirir o imóvel. Caso contrário, o adquirente pode ser responsabilizado pelos débitos pretéritos do IPTU.  

Quem não deve pagar IPTU?

As imunidades, previstas no inciso VI do art. 150 da CF, não dependem da lei municipal, mas por outro lado não são uteis a maior parte dos contribuintes, são as imunidades para os imóveis do Estado, das Igrejas e dos partidos políticos.

Interessante que a imunidade se aplica inclusive no caso dos cemitérios ligados a entidades religiosas e imóveis que abrigam os emissários destas entidades, por isto presenciamos muitas mansões registradas como propriedade de determinada entidade religiosa e não em nome dos ditos, clérigos, que de fato as utilizam. 

Quanto as isenções, dependem da lei de cada município, mas em geral estão ligadas ao tamanho do imóvel, seu valor venal, destinação social ou educacional, localização em área de baixa renda e em alguns casos até mesmo a renda do contribuinte.

Outra causa de isenção, presentes em vários municípios, mas que muitos desconhecem é quando o imóvel faz parte de um REURB, área de regularização fundiária urbana, até porque como existe um interesse em urbanizar aquela área muitas prefeituras concedem vários tipos de isenções, inclusive para empreendimentos.

Estão cobrando IPTU e ITR, pode?

Não, a bitributação de IPTU e ITR é ilícita. Existem 2 critérios que diferenciam o IPTU e o ITR e a partir destes é possível resolver a dúvida sobre pagar um imposto ou outro.

O primeiro critério, mais evidente, é o critério territorial, o ITR incide sobre a propriedade fora de zona urbana do município (art. 29, CTN) enquanto o IPTU incide sobre o imóvel localizado na zona urbana do município.

O que é zona urbana?

O conceito de zona urbana depende da lei de cada município, contudo deve cumprir ao menos dois requisitos previstos no art. 32 do CTN:

"I - Meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;

II - Abastecimento de água;

III - Sistema de esgotos sanitários;

IV - Rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;

V - Escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado."

Contudo existe ainda uma excepcionalidade no caso de áreas definidas como urbanizáveis, sobre estas recai o IPTU ainda que não tenham os requisitos do art. 32.

Um segundo critério se relaciona a destinação do imóvel e se sobrepõe ao critério territorial, de modo que, nada que foi falado anteriormente importa caso a propriedade tenha destinação rural, pois isso basta para que incida o ITR e seja excluída a incidência do IPTU.

O decreto lei 57/66 exclui a incidência do IPTU ao imóvel que comprovadamente, seja utilizado em "exploração extrativa vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial" recaindo o ITR. Exemplo:

Senhor João, proprietário de um imóvel destinado a criação de ovelhas, localizado bem no centro da cidade, deve pagar ITR e não IPTU, ainda que utilize uma salinha para vender suas manufaturas produzidas a partir da lã de seu rebanho pois a destinação de sua propriedade é comprovadamente pecuária.  

O que fazer quando cobram IPTU e ITR?

O melhor é rebater o abacaxi para o próprio poder público, isto se dá através da Ação de Consignação em Pagamento. O contribuinte deposita em juízo o valor em favor de um dos entes e cita ambos para que disputem o crédito tributário. É necessária a participação de um advogado.

O que é protesto de imóvel? Meu imóvel foi protestado por débito do IPTU sem ordem judicial, pode isso?  

Protesto é um ato formal, realizado no cartório, pelo qual se prova a inadimplência com base em um título executivo, no Direito Tributário a CDA, Certidão de Dívida Ativa. O protesto significa a publicidade da dívida, assim gerando restrições de acesso ao crédito, financiamentos, restrição de serviços bancários, restrições a transferência, alienação e outros negócios jurídicos. O STF e o STJ já pacificaram o entendimento de é que é lícito ao município protestar extrajudicialmente a CDA dos imóveis inadimplentes, ainda que antes da execução fiscal.   

Contudo, por força do art. 174 do CTN, o protesto extrajudicial não interrompe o prazo prescricional para a cobrança do crédito tributário, de modo que, em caso de prescrição do título o apresentante pode responder por danos morais caso não levante o protesto.

Existem diversos motivos que podem ensejar na anulação da CDA possibilitando o levantamento do protesto, inclusive por ordem judicial. É fundamental que o contribuinte protestado busque um advogado para que este determine qual a ação adequada ao caso, muitos municípios utilizam o protesto de forma desarrazoada pois é um método de recuperação de crédito que tem se mostrado efetivo e menos custoso que a execução fiscal e nisso acabam cometendo algumas injustiças fiscais, aí, quando o cidadão precisa buscar um financiamento é surpreendido com a informação de que sua propriedade está protestada.  

Devo quitar o IPTU atrasado de uma imóvel comprado em leilão?

Na arrematação em hasta pública, leilão, os débitos tributários precisam estar inclusos no preço. Como o proprietário já pagou, a cobrança é ilícita. Situação peculiar é a da previsão explicita da cobrança dos débitos no edital, onde existe jurisprudência consolidada em desfavor do novo proprietário contudo não existe um consenso entre os operadores do direito, uma vez que a lei responsável pelo assunto, o art. 130 do CTN, não deixa brechas para interpretações diversas.

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IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano

ITR - Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural

CTN - Código Tributário Nacional

CDA - Certidão de Dívida Ativa.

STJ - Superior Tribunal de Justiça

STF - Supremo Tribunal Federal

CF - Constituição Federal

REURB - Regularização Fundiária Urbana.