Orçamento condominial e os desafios de sua elaboração

O Condomínio Edilício é constituído, em linhas gerais, por pessoas com os mesmos interesses comuns quando falamos em direito de propriedade, uma vez que a aquisição de uma unidade condominial em determinada localidade sempre leva em conta não só o atendimento das necessidades de moradia, mas também de lazer e bem-estar da família como um todo.

Para que o condomínio possa ter sua funcionalidade plena se faz necessário que todos os condôminos contribuam financeiramente para o sustento da "máquina condominial", sendo referida contribuição uma obrigação imposta pelo artigo 1336, I do Código Civil Brasileiro.

Contudo, a contribuição de cada condômino para o sustento do condomínio deve ser previamente ajustada e aprovada através da assembleia geral ordinária realizada anualmente, conforme dispõe o artigo 1350.

Ocorre que muitos condomínios não se atentam que, para estabelecer um parâmetro de despesas e consequentemente fixar a contribuição dos condôminos, é imprescindível a elaboração do Orçamento Condominial.

O Orçamento Condominial é um instrumento de caráter administrativo financeiro que visa estabelecer parâmetros para a realização de gastos rotineiros e investimentos a serem efetivados durante um determinado ano. O artigo 1350 aduz que a assembleia geral ordinária aprovará anualmente o orçamento das despesas condominiais.

Através da elaboração do orçamento, a Administração Condominial poderá prever qual será a arrecadação necessária para suprir as despesas do condomínio, sejam referidas despesas de natureza ordinária e extraordinária.

Por outro lado, caberá aos condôminos a decisão final sobre a aprovação do orçamento das despesas.

A elaboração do Orçamento Condominial deve levar em consideração a criação previa de um plano de contas detalhado, no qual as despesas deverão estar divididas e classificadas de acordo com sua natureza. O objetivo do plano de contas é trazer aos condôminos um panorama mais amplo de todas as despesas do condomínio de modo que os próprios condôminos possam estabelecer em quais áreas dentro do condomínio gostariam que fossem aplicados seus recursos.

Sabemos que todos os condomínios possuem despesas fixas e constantes, as quais dificilmente haverá possibilidade de exclusão, porém o Orçamento Condominial pode abrir horizontes para uma gestão financeira mais adequada, de modo a trazer maior otimização dos gastos e transparência de gestão.

O artigo 1348, VI do Código Civil impõe ao síndico a responsabilidade da elaboração do orçamento da receita e despesa relativa a cada ano, porém, em algumas situações, o síndico deixa de apresentar um orçamento adequado, seja por falta de conhecimento em sua elaboração ou simplesmente pela cultura do "rateio puro" de despesas mensais existentes em muitos condomínios.

Muitas vezes por comodismo, a Administração Condominial estabelece o critério de rateio mensal das despesas, ou seja, divide-se exatamente entre os condôminos as despesas referentes ao mês, contudo referida forma de administração financeira pode colocar em risco o planejamento orçamentário pessoal de cada condômino, na medida em que não há estipulação da contribuição mensal a ser imposta, abrindo margem para discrepâncias entre os valores cobrados entre um mês e outro.

Ademais, o rateio mensal das despesas não traz o condomínio para a sua realidade econômico-financeira, pois a arrecadação sempre será realizada de acordo com a efetiva despesa realizada, abrindo margem para um aumento significativo do valor mensal a ser pago por cada condômino e consequentemente da inadimplência condominial.

Por este motivo, a elaboração do Orçamento Condominial se apresenta como peça-chave para uma gestão condominial eficiente e transparente, haja vista que todas as despesas, mesmo que de forma aproximada, serão apresentadas a todos os condôminos.

Outro ponto que merece destaque dentro do Orçamento Condominial é a criação das chamadas "dotações orçamentárias". Muito conhecidas nos orçamentos públicos, as dotações orçamentárias são previsões de despesas dentro de uma determinada finalidade.

Transportando para a esfera condominial, as dotações orçamentárias são importantes para a mensuração das despesas médias em cada área de atuação no condomínio, dessa forma, a Administração Condominial poderá estabelecer um teto de gastos nas determinadas áreas do condomínio, de modo que o síndico deverá faz o bom uso da arrecadação de receitas.

Ao se determinar previamente as despesas médias para um determinado ano através de dotações orçamentárias dentro do Orçamento Condominial, a fixação da contribuição dos condôminos, prevista no artigo 1350 do Código Civil, poderá ser aprovada de forma mais objetiva, uma vez que sempre haverá uma previsão de arrecadação mensal com valores fixos, podendo ocorrer variação de valores apenas nas despesas relacionadas ao consumo individual das unidades, como por exemplo, água e gás, quando cobradas pelo próprio condomínio.

Derradeiramente, destacamos que a idealização do Orçamento Condominial através do sistema de dotação orçamentário facilitará a fiscalização das contas da Administração Condominial não só pelo Conselho Fiscal, mas também por todos os condôminos, uma vez que todos os recursos arrecadados pelo condomínio deverão ter destinação prévia determinada junto ao Orçamento Condominial.

Posto isto, o desafio dos síndicos na elaboração do Orçamento Condominial deve ser superado através da abertura de um diálogo direto com os condôminos, buscando entender melhor quais áreas do condomínio carece da aplicação efetiva de recursos, sempre visando o bem comum de toda coletividade condominial.

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*Arthur Henrique de Pontes Rodrigues, Advogado e Consultor Jurídico do SECOVI/PR; Especialista em Direito Imobiliário, Processo Civil e Tributário; Membro da Comissão de Direito Imobiliário e da Construção da OAB/PR; Membro das Comissões de Direito Condominial e Tributário do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário - IBRADIM; Membro da Comissão Municipal de Urbanismo de Curitiba/PR; Professor de Direito Condominial da Universidade Livre do Mercado Imobiliário - UNIHAB.