Usucapião de área comum de condomínio edilício

Usucapião não é novidade para ninguém, mas com a evolução da sociedade e aumento da população nas zonas urbanas, intensificou-se a organização em condomínios edilícios, tipo de condomínio caracterizado pela existências de partes exclusivas e partes comuns.

Diante disto, começaram a surgir diversos questionamentos sobre a aplicabilidade do instituto da usucapião em áreas comuns de condomínios edilícios

Então, será possível usucapir as propriedades de uso comum? Existem duas correntes sobre o tema, uma entende ser juridicamente possível usucapir áreas comuns, mas somente nos casos em que a área objeto da usucapião tenha acesso restrito ao usucapiente e desde que não sirva aos demais. O STJ aprovou o enunciado 247 III Jornada de Direito Civil: "No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área "comum" que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao "uso comum" dos demais condôminos.".

Há dois precedentes nessa corte superior: um de 1999, em que o STJ julgou procedente o pedido de usucapião de corredor (Resp. 214680/SP¹) e outro de 2007, no qual o STJ novamente entendeu pela possibilidade de usucapião de área de uso comum (AgRg no Ag 731971/MS²).

A segunda corrente, predominante, entende que é impossível usucapir área comum, pois a mesma é insuscetível de posse exclusiva, e que qualquer posse exercida pelo usucapiente não passará de mera tolerância. Considera tal pedido juridicamente impossível, faltando interesse de agir do autor.

A esse respeito Francisco Eduardo Loureiro assevera que: "As áreas comuns, por norma cogente, são inalienáveis separadamente da unidade autônoma e não podem ser usadas com exclusividade por um dos condôminos, razão pela qual não podem ser usucapidas por um contra os demais (RTJ 80/851; RJTJSP 129/266, 180/43 e 204/15; RT 734/343 e 753/236)".

Outra dúvida comum é sobre quem irá atuar no polo passivo. Apesar do Art. 1.348, I, do Código Civil, instituir que o síndico é o responsável por representar o condomínio em ações judiciais, suas atribuições são apenas administrativas, quando se tratar de demanda que verse sobre usucapião de área comum, os tribunais têm entendido que os síndicos não são legítimos pra atuar no polo passivo, que se faz necessária, a citação de todos os condôminos, titulares de domínio. 

Dessa forma, podemos observar, que a possibilidade ou não de usucapião de áreas comuns em condomínios edilícios vai depender do caso concreto

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1- CONDOMÍNIO. Área comum. Prescrição. Boa-fé. Área destinada a corredor, que perdeu sua finalidade com a alteração do projeto e veio a ser ocupada com exclusividade por alguns condôminos, com a concordância dos demais. Consolidada a situação há mais de vinte anos sobre área não indispensável à existência do condomínio, é de ser mantido o status quo. Aplicação do princípio da boa-fé (supressivo).Recurso conhecido e provido. (STJ - Resp.: 214680 SP 1999/0042832-3, Relator: Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, Data de Julgamento: 10/08/1999, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJ 16/11/1999 p. 214)