Fraude à execução e o dever de cautela nas aquisições imobiliárias

Fundamentação

De acordo com aquilo que se depreende do disposto na lei 13.097/15, em especial do seu artigo 54, todos os negócios jurídicos precedentes envolvendo a constituição, a modificação e a transferência de direitos reais, praticados em relação a determinado imóvel, somente serão oponíveis a terceiro, se estiverem devidamente registrados e averbados à margem da matrícula do respectivo imóvel, no que se incluem (I) o registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias; (II) a averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença; (III) a averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e (IV) a averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da lei 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil.

O ponto crucial do referido artigo se encontra em seu parágrafo único ao dispor que não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, ao terceiro de boa-fé que receber ou adquirir em garantia, direitos reais sobre imóvel, inclusive quando se tratar de evicção, com as ressalvas do disposto nos arts. 129 e 130 da lei 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

Por outro lado, de bom alvitre mencionar o artigo 792 do Código de Processo Civil¹, no mesmo sentido do supramencionado dispositivo legal, cujo qual se encarrega de enumerar as hipóteses de fraude à execução.

Pois bem, a fraude à execução refere-se ao ato do devedor insolvente que pretende desfazer-se de seu patrimônio para frustrar a execução e consequente penhora ou constrição que poderá recair sobre o imóvel ou bem móvel, não importando se o ato foi simulado ou não, já que a subtração de bens em detrimento do credor ocorre da mesma maneira.

Para ilustrar bem a temática, colaciona-se o entendimento do doutrinador Cândido Rangel Dinamarco, quando aponta que "a fraude de execução consiste na realização de um ato de disposição ou oneração de coisa ou direito depois de instaurado um processo cujo resultado poderá ser impossível sem lançar mão desse bem"²

A fraude à execução diferencia-se da fraude contra credores, posto que a primeira acaba sendo mais grave, uma vez que tem por característica a violação da própria atividade jurisdicional do Estado, o que, por via de consequência, torna despiciendo o ajuizamento de ação própria para desconstituir a fraude, que poderá ser alegada no bojo dos próprios autos da execução.

A despeito da alienação do imóvel em situação de fraude à execução não ser anulada, certo de que culminará com a perda da eficácia em relação ao credor na ação de execução, o que fatalmente poderá gerar consequências negativas na esfera patrimonial do adquirente do imóvel em decorrência do pagamento do preço pela sua aquisição.

Importante ainda trazer a súmula 375 do STJ que dispõe o seguinte: "o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova da má-fé do terceiro adquirente". Entrementes, analisando a súmula colacionada, juntamente ao inciso IV do art. 792, não restam dúvidas de que basta ação em curso contra o devedor que seja capaz de reduzi-lo à insolvência, para que se configure a fraude à execução.

Não obstante, cumpre trazer a jurisprudência pátria, e especialmente que, a depender do entendimento adotado pelo Tribunal, o adquirente poderá vir a suportar prejuízos caso não adote as cautelas necessárias durante a negociação

APELAÇÃO CIVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. FRAUDE A EXECUÇÃO NÃO RECONHECIDA. LEVANTAMENTO DE PENHORA. IMÓVEL ADQUIRIDO POR TERCEIRO DE BOA-FÉ. POSSIBILIDADE. SÚMULA 375 DO STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA RECURSAL. Ao terceiro cabe se valer de embargos de terceiro para levar à discussão matéria atinente a penhora de bem, que teria adquirido, mas que foi penhorado em processo de execução. Havendo prova de que a compra e venda foi firmada pela parte embargante em data anterior à constrição efetuada, deve ser reconhecida a boa-fé alegada pela embargante, o que culmina na procedência do pedido. A venda de imóvel para adquirente de boa-fé, antes do registro da penhora na matrícula do imóvel não evidencia fraude à execução, devendo, para a configuração do instituto, ser provado, satisfatoriamente, o consilium fraudis. No caso dos autos, restou demonstrado que a aquisição do bem pela embargante ocorreu em data anterior à penhora, ainda que o registro da constrição tenha sido posterior. Sentença de procedência dos embargos mantida. Em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os ônus de sucumbência (Súmula 303 do STJ). Sucumbência recursal reconhecida e honorários fixados em prol do procurador da parte embargante majorados (art. 85, § 11º do CPC/15). NEGARAM PROVIMENTO AO APELO.

(TJ-RS - AC: 70082001694 RS, relator: Eduardo João Lima Costa, data de julgamento: 3/10/19, 19ª Câmara Cível, Data de Publicação: 8/10/19)

Em outro julgado, encontra-se o afastamento da boa-fé, ante o entendimento do julgador acerca da ciência do adquirente do bem sobre a existência de ação em curso contra o vendedor

APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS DE TERCEIRO - VENDA DE IMÓVEL APÓS O AJUIZAMENTO DE EXECUÇÃO - INEXISTÊNCIA DE OUTROS BENS CAPAZES DE GARANTIR O PAGAMENTO DA DÍVIDA - CONHECIMENTO DO TERCEIRO SOBRE A EXISTÊNCIA DE AÇÕES JUDICIAIS EM DESFAVOR DO EXECUTADO - FATO CONSIGNADO NA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA - BOA-FÉ AFASTADA - FRAUDE À EXECUÇÃO: OCORRÊNCIA - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ: NÃO CONFIGURADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ/PR - 6ª C. Cível - 0000903-48.2019.8.16.0131 - Pato Branco - rel.: desembargador Horácio Ribas Teixeira - J. 10/2/20)

(TJ/PR - APL: 00009034820198160131 PR 0000903-48.2019.8.16.0131 (Acórdão), relator: desembargador Horácio Ribas Teixeira, data de julgamento: 10/2/20, 6ª Câmara Cível, data de publicação: 14/2/20)

Quanto a ciência acerca da ações judiciais em curso, por certo que se dará através do levantamento das certidões indispensáveis, tanto envolvendo o imóvel, quanto a pessoa do seu proprietário, a fim de que seja evitada qualquer frustração e prejuízos financeiros, no que devem ser incluídas as certidões de débitos com a União (incluindo Previdência Social), Estado e do Município (negativa de IPTU do imóvel e negativa de quaisquer outros débitos em nome do proprietário); a Certidão da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens; a Certidão de processos judiciais da Justiça Estadual Comum; a Certidão de processos judiciais da Justiça Federal; a Certidão de Execuções Fiscais; a Certidão de Reclamatórias Trabalhistas; a Certidão Nacional de Débitos Trabalhistas; a Certidão de ações criminais, e claro, a Matrícula atualizada do imóvel com certidão negativa de ônus.

Até se poderia questionar, eventualmente, a necessidade de requerer, inclusive, as certidões da pessoa do proprietário alienante do imóvel, todavia, quando se está no tráfego jurídico da negociação imobiliária, o excesso acaba sendo sempre o maior aliado, especialmente do advogado contratado para a realização do trabalho de assessoria, pois, conforme demonstrado, não são raras as vezes em que os bens são alienados posteriormente ao ajuizamento de ações e quando o vendedor já se encontra insolvente, ou seja, quando os demais bens de seu patrimônio se revelam incapazes de fazer frente ao adimplemento das dívidas contraídas.

Tecidas as considerações acima, certo que, uma vez realizadas as diligências mencionadas anteriormente à aquisição do imóvel, grandes surpresas poderão ser evitadas no decorrer da negociação, ou mesmo, após a efetivação da compra, visto que a despeito da necessidade de que todos os atos estejam concentrados na matrícula do imóvel, nos moldes do artigo 54 da lei 13.097/15, sabe-se que em decorrência lógica do disposto no art. 792, IV do CPC e da própria morosidade do registro e da averbação dos atos, muitas situações ignoradas por não terem sido averbadas ou registradas, poderão ser conhecidas caso sejam realizadas as buscas das certidões visando aferir a inexistência de ocorrência apta a levar o proprietário à insolvência, afastando assim prejuízos ao adquirente do imóvel decorrentes da possibilidade de ser invocado o instituto da fraude à execução.

Por fim, na esteira da súmula 375 do STJ, tem-se que o entendimento adotado em nosso ordenamento jurídico se apresenta no sentido de que a boa-fé se presume e a má-fé se comprova, de modo que, uma vez demonstrada a adoção de todas as cautelas por parte do adquirente do imóvel, improvável se tornará a comprovação da má-fé capaz de tornar ineficaz a negociação imobiliária, evitando-se por sua vez, o prejuízo financeiro que dela poderia decorrer.

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1 Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução: I - quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver; II - quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma do art. 828; III - quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude; IV - quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência; V - nos demais casos expressos em lei. § 1º A alienação em fraude à execução é ineficaz em relação ao exequente. § 2º No caso de aquisição de bem não sujeito a registro, o terceiro adquirente tem o ônus de provar que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição das certidões pertinentes, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra o bem. § 3º Nos casos de desconsideração da personalidade jurídica, a fraude à execução verifica-se a partir da citação da parte cuja personalidade: e se pretende desconsiderar. § 4º Antes de declarar a fraude à execução, o juiz deverá intimar o terceiro adquirente, que, se quiser, poderá opor embargos de terceiro, no prazo de 15 (quinze) dias.

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*Debora Cristina de Castro da Rocha é advogada fundadora do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso.

*Camila Bertapelli Pinheiro é advogada no escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso.