A natureza jurídica da convenção de condomínio

"A convenção de condomínio está distante de qualquer modelo contratual, aperfeiçoando-se, portanto, com a natureza jurídica normativista, tanto pelo fato de que as suas disposições vão além das pessoas de seus legítimos signatários, alcançando todos aqueles que ingressem ou possam ingressar no ambiente condominial, tanto pela razão que até mesmo aqueles condôminos, seus sucessores e sub-rogados, e até mesmo os futuros adquirentes a qualquer título, ainda que não tenham se posicionado como "partes" na avença originária que demandou a instituição do condomínio, haverão de se submeter ao comando de suas regras, sujeitando-se ao espectro de sua força normativa".

Para que se possa compreender e aplicar os princípios e regras próprios e peculiares da Ciência do Direito, torna-se imprescindível perscrutar, muitas vezes, e ab initio, o instituto que se encontra em evidência, para que se possa estabelecer a sua respectiva natureza jurídica.

Deve-se conceber um "instituto jurídico¹" como uma fórmula genérica de expressão empregada juridicamente para determinar um fato, uma condição, uma medida ou uma situação; assim é que, à guisa de exemplificação, devem ser entendidos como institutos², a posse, a propriedade, o domicílio, o condomínio edilício, dentre tantas outras hipóteses que demandam, de um lado, especial tutela e proteção, e de outro, singular e específico tratamento normativo, assim como delineado pelo ordenamento jurídico. 

Já a "natureza jurídica" de um determinado instituto significa dizer o local em que o mesmo ocupa no universo do Direito, que haverá de precisar, inclusive, a sua categoria jurídica³, localização esta que haverá de contar com expressiva e importante contribuição da doutrina e da jurisprudência, para a sua mais precisa e objetiva delimitação espacial.

A convenção de condomínio é, portanto, um instituto jurídico que, em razão de sua relevância, particularidade e especificidade, impõe ser correta e adequadamente posicionada, em meio às diversas plataformas que integram o mundo jurídico.

Contudo, tal tarefa, a de precisar sua especial e particular natureza jurídica não parece ser tão fácil, na medida em que existem divergências doutrinárias, ora a classificá-la com natureza contratual, ora com a de conformá-la ao perfil de um ato-norma, ou até mesmo a de emoldurá-la sob as balizas de um negócio jurídico sui generis.  

Assim, se costumeiramente se faz referência ao condomínio edilício como uma "cidade" a ser gerida, tendo o síndico como um verdadeiro, "prefeito", na mesma esteira desse raciocínio metafórico podemos afirmar que a convenção de condomínio é, por assim dizer, a "Lei Orgânica", ou a "Constituição" do condomínio, visto que a ela incumbe definir a finalidade comercial, residencial ou multimodal do condomínio, sua denominação, assim como a estrutura básica das unidades autônomas e das áreas comuns, a fração ideal dos coproprietários, os direitos e deveres do dirigente, dos órgãos colegiados de apoio, as prerrogativas e obrigações dos condôminos, as condutas proibidas e o procedimento para penalização dos infratores, dentre outros importantes temas da vida condominial.

Três são as teorias que tentam conformar estabelecer, em meio à ciência jurídica, a natureza jurídica da convenção condominial; são elas a teoria contratual, a teoria normativista e a teoria eclética ou mista.

Segundo a visão dos defensores da teoria contratualista, como Orlando Gomes⁴, tal entendimento encontra guarida na concepção de que a convenção de condomínio se apresenta como um elemento necessário e indispensável ao complemento da estrutura organizacional do edifício, devendo discorrer sobre comandos ou regras que deixaram de serem previstos na lei de regência, sendo certo que o seu caráter obrigacional haverá de depender, de um lado, de sua aprovação pelo quorum em lei previsto, e de outro, pelo seu registro no cartório de registro de imóveis.

Na mesma esteira, a posição de Kollet⁵:

"O elemento fundante (do condomínio) nasce a partir de um contrato social, representado pela convenção de condomínio, a qual estabelece, entre outras regras, o modelo de pagamento das contribuições condominiais, a forma de administração, a competência das assembleias, as sanções e o regimento interno, criando órgãos decisórios, fiscalizatórios, de representação da coletividade".

Para os adeptos da teoria normativista, a convenção de condomínio se descortina com a natureza de negócio jurídico institucional e normativo, uma vez que o seu alcance não se restringe aos condôminos que a subscrevem, mas transcende as próprias balizas e fronteiras condominiais, atingindo até mesmo terceiros que se relacionam ou possam se relacionar com o condomínio.

Nesse sentido, o entendimento de Caio Mário da Silva Pereira⁶, segundo o qual seria forçoso reconhecer o caráter normativo da convenção, ou a sua natureza de ato-regra, uma vez que

 "Sua força cogente aos condôminos, seus sucessores e sub-rogados, e eventualmente às pessoas que penetram aquele círculo fechado, representado pelo edifício, é aceita sem relutâncias".

Silvio de Salvo Venosa⁷ comunga do mesmo entendimento, como vemos:

"Como se percebe, esse ato normativo pode decorrer de avença contratual, mas não é a sua natureza primordial. O § 3° do art. 9° da lei anterior descreve quais os requisitos essenciais da convenção. Às partes cabe acrescentar o que lhes convier, desde que não contrarie a lei e o direito de cada titular". 

Assim também o escólio de Vitor Frederico Kimpel⁸:

"A convenção não tem natureza contratual, mas institucional, o que implica dizer que obriga o condômino, ou possuidor, ainda que não tenha ciência do seu conteúdo."

Já segundo os optantes da teoria eclética, a convenção de condomínio teria uma natureza jurídica eclética (ou mista), parte dela se referindo às regras imponíveis à propriedade privada e autônoma, parte dela incidindo e regendo as áreas comuns.

Segundo o nosso sentir, e acompanhados pela posição majoritária da doutrina, a convenção de condomínio está distante de qualquer modelo contratual, aperfeiçoando-se, portanto, sob a égide da natureza jurídica normativista, tanto pelo fato de que as suas disposições vão além das pessoas de seus legítimos signatários, alcançando todos aqueles que ingressem ou possam ingressar no ambiente condominial, tanto pela razão que até mesmo aqueles condôminos, seus sucessores e sub-rogados, e até mesmo os futuros adquirentes a qualquer título, ainda que não tenham se posicionado como "partes" na avença originária que houve demandar na instituição do condomínio, ainda assim, haverão de se submeter ao comando de suas regras, sujeitando-se ao espectro de sua força normativa.

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1 A expressão "instituto jurídico" parece encontrar a sua mais longínqua e primeva reminiscência nas "Institutas" do Imperador Justiniano, que por volta do século VI, após a queda do Império Romano do Ocidente, coligiu o conhecimento proporcionado até então pelo Direito Romano, daí decorrendo a sistematização da Ciência Jurídica.   As "Institutas" representavam uma das quatro partes do "Corpus Juris Civilis", a qual se somava às demais repartições conhecidas e identificadas como o "Código Justiniano", coletânea de leis do Império Romano, o "Digesto ou Pandectas", coletânea jurisprudencial extraída das decisões dos pretórios, e as "Novelas", conjunto de leis editadas pelo próprio Imperador.  

8 KIMPEL, Vitor Frederico. Direito Civil 4. São Paulo: Editora Saraiva. 2015, p.160.

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*Vander Ferreira de Andrade é advogado. Especialista, mestre e doutor em Direito. Professor titular de MBA em Direito Imobiliário. Presidente da Associação Paulista de Síndicos Profissionais e pró-reitor de Administração e Planejamento do Centro Universitário Fundação Santo André.