O impacto da recente flexibilização das regras de crowdfunding no mercado imobiliário

A CVM publicou resolução visando flexibilizar as regras do crowdfunding, modalidade de captação de recursos por meio de oferta pública de distribuição de valores mobiliários, para micros, pequenas e médias empresas (MPMEs), realizada por meio de plataforma eletrônica.

Diante da manutenção das medidas restritivas impostas em face da disseminação do novo coronavírus, causador da Covid-19, é notório o severo impacto que decorrem de tais medidas sobre a atividade econômica, cuja retração afeta diretamente as MPMEs diante da dificuldade na obtenção de financiamento por meio da obtenção de crédito junto ao sistema bancário. Com essa justificativa, a resolução visa possibilitar o acesso destas empresas ao mercado de capitais, oferecendo uma fonte alternativa para financiamento de capital de giro, e até mesmo para manutenção das suas operações.

Assim, a partir de 20 de agosto até o próximo dia 31 de dezembro, as ofertas públicas realizadas através das plataformas eletrônicas de investimento passam a ter outros critérios. 

Em contrapartida à exigência da instrução CVM 588 de receita bruta anual de até R$ 10 milhões de reais no exercício anterior, passam a ser elegíveis para as ofertas, as empresas de pequeno porte que tiverem auferido receita bruta de até R$ 5 milhões de reais em balanço intermediário apurado entre 1/1/20 a 30/6/20.

Houve redução da regra de valor mínimo de captação para a distribuição parcial, que de 2/3 do valor máximo alvo de captação, passa agora a ser a metade, desde que, a sociedade de pequeno porte preencha alguns requisitos (indique o tempo estimado, que a captação dará suporte nas suas operações, e se haverá necessidade de outro tipo financiamento para viabilizar a continuidade; haja um alerta de risco adicional que esse formato pode trazer aos investidores; oportunize a desistência dos investidores caso a distribuição parcial se situe em montante entre metade e 1/3 do valor alvo máximo; e que a oferta seja cancelada caso as novas desistências reduzam o total de investimentos confirmados para nível inferior a metade do valor alvo máximo).

Há, também, a possibilidade de lote adicional em oferta pública realizada por meio de plataformas eletrônicas de investimento participativo, limitado ao montante de 20% do valor alvo máximo, desde que observados alguns requisitos.

A despeito das críticas existentes ao crowdfunding em relação às restrições contidas na instrução CVM 588 para a captação de recursos, especificamente para o ramo imobiliário, essa flexibilização pode beneficiar as incorporadoras/construtoras.

Se no cenário normal, sabe-se que são altas as taxas de juros cobradas pelas instituições financeiras tradicionais, que muitas vezes pedem muitas garantias para a liberação do crédito, principalmente para as MPMEs diante do momento em que vivemos, essa restrição é ainda maior.

Por sua vez, no crowdfunding, como as taxas não são elevadas, e, necessariamente, não há necessidade de prestação de garantias, sem muita burocracia é possível ao incorporador levantar recursos em qualquer fase do empreendimento. 

Por isso, a flexibilização da regra vem em boa hora, e, aliás, especificamente no segmento imobiliário, em que o investimento em imóveis é de mais fácil compreensão para os investidores não profissionais em comparação a outros produtos financeiros, principalmente, nos casos em que a obra já está em estágio bastante avançado, diante do baixo risco, esse pode ser um investimento atrativo.

Se em 2019, segundo dados da CVM, foram realizadas 60 ofertas com sucesso, o que representou um valor de R$ 59 milhões destinado ao financiamento das atividades produtivas de sociedades empresárias de pequeno porte, não há dúvida, que em meio a essa pandemia, em razão da escassez de crédito, a alteração promovida pela resolução pode fazer esse número crescer ainda mais.

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*Vanessa Tavares Lois é sócia do BC/A, mestre em Direito, advogada atuante na área imobiliária.